房产困境之思：房屋有抵押，开发商不处理谁担责？|原告|孙悦|开发商|当事人隐私|房产困境|法院|约定|购房合同|违约金

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

原告孙悦因与被告恒远公司的商品房买卖合同纠纷诉至法院。孙悦认购被告开发的房屋后，双方签订了一系列合同及补充协议，但因房屋未解押无法办理网签，孙悦提出退房退款申请，双方签署了合同解除协议，然而被告未按协议约定退款，故孙悦要求被告返还购房款、支付利息及违约金，并承担相关费用。

二、当事人信息

1. 原告：孙悦。

2. 被告：恒远公司。

三、原告诉称

孙悦向法院提出诉讼请求：

1. 判令被告在判决后 7 日内返还原告购房款 1833051 元及相应利息。

2. 判令被告支付原告总房款的 10%即 606305.1 元作为违约金。

3. 本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。

事实和理由：2019 年 8 月 18 日，原告认购被告开发的 x 号楼，当日交纳认购定金 10 万元。2019 年 9 月 2 日，原、被告签订北京市商品房现房买卖合同及三份补充协议。原告分别于当日和 2019 年 12 月 2 日支付购房款。按照合同约定，原告应在 2019 年 12 月 31 日前交纳购房款并签订商品房网签合同，但因房屋无法按时解除抵押，后续缴费暂缓。原告购房两年多，房屋至今未解押无法网签。原告依据购房合同及无理由退房协议相关约定，于 2021 年 9 月 25 日提出退房退款申请，双方于 2021 年 10 月 7 日签署合同解除协议，原告提交相关材料后，被告未按协议约定退款。

四、被告辩称

恒远公司辩称：认可原告所述商品房认购及合同签订情况，合同总价款为6063051 元，原告已交纳购房款 1833051 元。未办理网签手续原因是商品房设定的抵押未解除。2021 年 1 月 14 日双方签订补充协议，约定合同继续履行及解除时有一定标准的利息作为补偿。2021 年 10 月 7 日签订合同解除协议，约定公司在收到原告退款申请且审查符合退款条件后，30 个工作日内办理退款，已支付房款不计付利息，原告不得基于购房合同主张任何权利。现同意退还购房款 1833051 元，但不同意支付利息及违约金。另曾于 2021 年 3 月 26 日支付过一笔补偿款 91652.55 元，该笔款项应在返还的购房款中予以扣除。

五、法院查明

1. 2019 年 8 月 18 日，孙悦向恒远公司转账 10 万元认购定金，恒远公司开具收据。

2. 2019 年 9 月 1 日、2 日，孙悦分别支付购房款 513051 元，恒远公司开具收据。同日，双方签订北京市商品房现房买卖合同及补充协议无理由退房协议更名权协议。合同约定了商品房基本情况、价款、交付时间等，补充协议对付款方式及期限等进行了修改，并约定了违约责任。

3. 2019 年 12 月 2 日，孙悦支付购房款 122 万元，恒远公司开具收据。

4. 2021 年 1 月 14 日，双方再次签订补充协议，约定了补偿款的计算方式等。

5. 2021 年 3 月 26 日，恒远公司向孙悦转账 91652.55 元。

6. 2021 年 10 月 7 日，双方签订合同解除协议，约定解除原合同，退还购房款等事项。

7. 2021 年 12 月 17 日，孙悦诉至法院。

8. 审理过程中，恒远公司就合同订立及解除事实无异议，认可已收取购房款 1833051 元，但提出补偿款应在退房款中扣除。孙悦不同意退还该笔费用，称签订合同时不具备购房资格，打算用亲戚名义购买故签订更名协议。恒远公司表示已进入退款流程，审查完成后 30 个工作日内办理退款事宜。

9. 另查，涉案房屋现登记于恒远公司名下，设有抵押登记。

六、裁判结果

1. 被告北京恒远公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙悦购房款一百八十三万三千零五十一元。

2. 驳回原告孙悦的其他诉讼请求。

七、房产律师点评

1. 合同效力与履行：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。孙悦与恒远公司先后签订的一系列合同及补充协议，均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。孙悦已按合同约定支付购房款，但恒远公司出售的涉案房屋设有抵押且截至本案辩论终结前未解除。双方协商签订合同解除协议，约定原合同解除及购房款退款事宜。

2. 购房款返还：合同解除后，孙悦要求恒远公司返还已支付的购房款 1833051 元，符合双方合同解除协议约定及法律规定，法院予以支持。

3. 利息及违约金：孙悦要求恒远公司支付已付购房款之利息及违约金，因双方在合同解除协议中明确约定已付房款不计利息，且孙悦不得基于购房合同主张任何权利，同时恒远公司已用黑色加粗字体注明相关权利义务已充分告知并解释，孙悦已明确确认并知晓接受。在无证据证明合同解除协议系无效或应被撤销的情况下，遵循合同双方意思自治原则，法院无法支持孙悦要求支付购房款利息及违约金的请求。

4. 补偿款扣除：关于恒远公司提出已支付的补偿款 91652.55 元应在返还购房款中扣除的意见，因双方在合同解除协议中约定已付购房款不计利息，未约定返还补偿款内容，且恒远公司未提交其他证据证明孙悦应返还该笔费用，孙悦明确表示不同意扣除，故法院不予采纳。

办案心得：

一、合同解除协议的重要性与谨慎签订

在本案中，双方签订的合同解除协议对后续的权利义务产生了关键影响。作为律师，应深刻认识到合同解除协议在处理纠纷中的重要性。在签订此类协议时，必须仔细审查协议条款，确保当事人充分理解其法律后果。

对于当事人来说，在签署合同解除协议之前，应认真评估自己的权益和可能面临的风险。在本案中，孙悦在签订合同解除协议时，可能没有充分意识到其中关于放弃主张已付购房款利息及违约金权利的条款对自己的影响。因此，律师在为当事人提供法律服务时，要详细解释协议条款的含义和潜在风险，帮助当事人做出明智的决策。

二、合同条款的明确性与解释

合同条款的明确性对于避免纠纷至关重要。在本案中，双方在合同解除协议中对购房款的返还、利息及违约金的支付等问题进行了约定。然而，对于一些条款的理解存在争议，如恒远公司提出的补偿款是否应在返还购房款中扣除的问题。

这提醒律师在起草和审查合同时，要确保条款的明确性和可操作性。对于可能产生争议的条款，应进行详细的解释和说明，以避免后续的纠纷。同时，在纠纷发生后，律师要善于运用合同解释的方法，根据合同的目的、交易习惯和诚实信用原则等，对合同条款进行合理的解释，以维护当事人的合法权益。

三、证据的收集与保存

在诉讼过程中，证据的收集与保存至关重要。在本案中，恒远公司提出已支付的补偿款应在返还购房款中扣除，但由于未能提供充分的证据证明孙悦应返还该笔费用，法院未采纳其意见。

作为律师，要提醒当事人在合同履行过程中注意收集和保存相关证据，如付款凭证、通知函件、协议文本等。这些证据可以在纠纷发生时为当事人提供有力的支持，帮助当事人维护自己的合法权益。同时，律师要善于运用证据规则，对对方提供的证据进行审查和质疑，以削弱对方的证据效力。

四、法律适用与当事人意思自治的平衡