作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
天下武功唯快不破，世间新房唯打折二字得人心。
卖在人声鼎沸处
深圳龙华区域10月卖得快的第二个项目诞生了。
头一个是位于龙华梅林关的深业上城学府，第二个则是位于龙华清湖的宏发悦见誉府。
宏发悦见誉府这个项目可以说是宏发集团在龙华的重点综合项目的其中一个部分。
前两期开盘的是宏发悦见倾湖锦府以及宏发悦见和府。
但这三个项目，相同的地段配套，相同开发品牌，去化的效率却大有不同。
其中，宏发悦见誉府推出的这批房源卖得最快。
根据深圳房地产信息平台显示——
2023年7月，宏发悦见锦府入市，348套建面约95—120平的住宅，备案均价约59862元/㎡，单价区间约5.54万-7.07万/平，总价区间约503万-764万/套，开盘467天，仅99套住宅已签认购书/已备案，剩249套住宅期房待售。
2024年5月，宏发悦见和府入市，717套建面约92—129平的住宅，备案均价约56670元/㎡，单价区间约5万—6.3万/平，总价区间约467万-789万/套，开盘165天，仅500套住宅已签认购书/已备案，剩217套住宅期房待售。
而宏发悦见誉府2024年10月25日获批预售证，386套住宅，建面88—103平，到2024年10月29日，386套住宅就已经有200套房源显示已签认购书。
过去基本上开发商开盘，到房源网签备案的阶段，都会有一个数据的延迟，但这次宏发悦见誉府，在短短4天便迅速更新了房源登记的状态。
速度之快，超出了过去很多新房的销售变更的节奏。
最主要的原因，一是政策支持带来市场信心扭转，支撑了开发商的开盘销售，二是最新一批房源的价格相比前两批房源更便宜。
短期政策带来的情绪面就不用多说了，深圳10月的新房和二手房的网签数据就是最好的证明。
但是有多便宜呢？
基本上可以说，开发商狠起来，不仅卷赢了周边的项目，就连自己都卷疯了。
2021年8月与宏发悦见誉府一路之隔的盛璟润府入市，736套住宅，建面94—207平，备案均价约69148元/㎡，单价区间约6.26万—8.28万/平，总价区间约586万—1685万/套。
而宏发悦见誉府备案均价约52014元/㎡，单价区间约4.71万—5.78万/平，总价区间约418万—572万/平。
根据市场反馈，有业主上车了隔壁宏发悦见和府31楼约92平的户型，成交折扣价是427万。
并且，不仅备案价更低，折扣力度也更大，基本给到了89折左右。
根据实际成交结果显示，有业主选择了宏发悦见誉府2栋二单元2702户型，面积102.78平，备案单价50480.13元/㎡，备案总价约518.83万元，加上中介渠道的返点，折后成交价约461万。
这就意味着，前面上车了隔壁栋31楼约92平户型的业主多加十来万就能选择102平左右的户型。
在官方备案系统中，宏发悦见锦府无31楼，宏发悦见和府5栋二单元31楼约94平户型总价分别为485.59万、480.24万。
而宏发悦见誉府2栋二单元31楼3101户型，102.55平备案总价约492万，2栋一单元31楼3103户型，102.55平户型备案总价约495万。
所以，新房破局最快的方法，还是让价。
只要足够便宜便无短板
这种备案价便宜+高折扣的开盘方式，也说明一个事实——足够便宜了，对购房群体来说，就再也没有什么是不能接受的了。
只要足够便宜了，公摊面积高，得房率低不是什么大问题，宏发悦见誉府的得房率约72%，低于深圳普遍新房的得房率。
比如项目103平左右的户型，套内面积只有74.48平左右。
只要优惠足够多，小区只有一栋楼体，花园小，不仅活动空间有限，有连廊连到一期的宏发悦见锦府，也不是什么问题；
只要价格足够低，项目的容积率已经去到了8.4，比深圳很多新房小区的容积率高，楼间距近，一些户型的视野有遮挡，都不是什么要紧的问题；
只要足够便宜，龙华清湖的地段也都能接受了，通勤到南山、福田、罗湖核心区域车程将近20公里也不算什么问题；
只要价格足够低，88平户型设计只有一个卫生间，102平的户型，客厅开间不到4米也都不是什么问题。
总之，足够便宜的项目，就不存在什么“短板”了。
但这也意味着，现阶段判断楼市冷暖，深入看楼盘销售的细节变得很重要。
到底是项目促销带来的起量，还是市场真实的底部出现了，还是有很大区别的。
之前是光明的中建观玥名邸，这次是龙华的宏发悦见誉府。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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