10月31日，2024年青岛第四批次拟出让地块清单中的崂山张村河板块枣山东路以北地块和安丘路以西、青海路以南两宗地块出让文件发布。
【崂山张村河枣山东路以北地块】
崂山区四批次仅出让1宗低密地块，位于崂山区新卓路以东、枣山东路以北。地块编号为LS0604-018地块，占地面积30005.4㎡，住宅用地，容积率1.5调整为1.2，建筑面积约36006.48㎡。绿地率≥30%，建筑密度≤30%。
值得注意的有两点：
1、该地块容积率由之前预公告的1.5，调整至1.2，是近几年张村河出让地块中容积率最低的一宗涉宅用地。
2、该地块起拍楼面地价达到20565元/㎡，起拍价是张村河历来出让地块中起拍楼面地价最贵的涉宅用地。
地块起拍楼面地价20565元/㎡，起拍总价74047.3261万元，竞买保证金37024万元，比例50%。
网上拍卖开始时间：2024年11月29日上午9:30。
该地块有明显的“低密”优势，纵观整个张村河板块，大多数新盘的容积率都在2.0~3.0之间，且新出让地块容积率均在2.5以上，而此次出让的枯桃枣山东路北地块，仅1.2，具有显著的“低密度”特点，也是张村河片区改造至今出让地块中容积率最低的地块。
由此，即将出让的枯桃地块作为板块内容积率最低的项目之一，自然具备了极高的稀缺性。
然而，需要注意的是，该地块距离张村河的核心配套相对较远，这可能会使得其享受到的配套设施红利相对减弱。这一地理位置上的不足，或许将成为该项目在开发过程中需要克服的一个挑战。
作为青岛市低效片区开发利用主战场的张村河片区，集合了株洲路两侧和张村河两岸两大重点低效片区，是东岸城区规模最大的连片存量用地。通过前期低效用地土地整理，腾让土地约1万亩，为城市发展提供了宝贵空间。
据了解，7月15日城市设计方案已通过青岛市国土空间规划委员会审议。根据设计方案，张村河片区城市设计围绕“创享都芯、水脉智谷”的整体定位，分为28.5平方公里全域范围、7.8平方公里重点区域、1平方公里核心区域三个设计层级。未来，着力把张村河片区打造成为兼具国际品质与地方特色的未来城区新标杆。
其中28.5平方公里全域范围规划为“北产、中服、南居”的总体布局，其中，北部以株洲路为轴，构建智能制造与工业互联、海洋生物医药、虚拟现实、人工智能四大产业组团；中部沿张村河两岸，打造产城融合的公共服务与活力带；南部以合肥路为轴形成六大宜居组团。
目前张村河出让地块基本都在南岸，加上此次出让的枯桃地块，南岸共计出让7宗地块，北岸仅出让大宇一宗地块。目前张村河板块在售项目有海信君玺、海信璟悦、鲁信有邻花园、华润崂山悦府、崂山尚境、越秀青铁和樾府、盛世悦府（原名静山悦园）、海信臻悦等项目，北岸大宇地块目前尚未入市。
近期，张村河地区房地产市场的竞争态势愈发激烈。多个新楼盘扎堆，且目标客户群体存在较大程度的重叠，这直接引发了该区域的价格竞争。在这样的市场环境下，板块多个新盘不得不加入了这场价格战。目前板块大部分房源价格约为3.9万元/㎡，部分特价房低至3.6万元/㎡。这一价格相较于项目开盘初期的价位，已经有了明显的回落，显示出开发商为抢占市场份额，不惜在价格上作出让步。
根据最新控规，目前张村河板块待开发涉宅用地集中在张村河北岸，主要集中在郑张、南张、枯桃村、牟家村、张家下庄、张村、董家下庄、中韩社区。
周边配套：
1.周边项目：地块西侧为桃源居、北侧为枯桃安置区。
2.教育：地块东侧为枯桃小学。
3.医疗：西南向约1500米为在建山东中医药大学青岛附属医院。
4. 交通：地块南侧为枣山东路、地铁 4 号线，西向为新卓路、蓝谷快线。
其他说明：
1.竞得人若非崂山区工商注册企业，须在签订《成交确认书》之日起30日内将公司注册至崂山区或在崂山区成立独立法人资格的全资子公司（子公司如有违反本拍卖出让文件、土地出让合同约定等违法违规行为，原竞得人和子公司股东应承担连带责任），并由其作为主体开发建设。
2.就海绵城市建设要求，执行《青岛市人民政府办公厅关于印发青岛市海绵城市规划建设管理办法的通知》（青政办发〔2020〕20号）及主管部门发布的技术导则等文件。
3.住宅小区智慧化配置执行《关于加强和规范我省居民小区电动汽车充电基础设施建设的通知》（鲁发改能源〔2020〕1254号）《关于进一步明确和落实住宅小区智慧化基础设施配置条件的通知》（青建发〔2021〕7号）等文件。
4.其它配套事项按相应主管部门有关文件要求执行。
土地使用权人应积极推进应用洁净能源及资源循环利用、节能减排、供热非煤化等技术。
5.推进我市“交房即可办证”工作，具体按青岛市自然资源和规划局、青岛市住房和城乡建设局、国家税务总局青岛市税务局《关于加快推进“交房即可办证”便民服务常态化的通知》（青自然资规字〔2021〕65号）以及青岛市崂山区自然资源局、住房和城乡建设局、税务局、崂山规划分局《关于印发崂山区“交房即可办证”实施方案的通知》（崂自资字〔2022〕27号）等文件执行。
6.按照《青岛市市区公共服务设施配套标准及规划导则（2023年试行版）》等文件集中配建的“邻里坊”等公共服务设施配套，建成后按规定无偿移交给区政府指定的行政主管部门或属地街道办事处。
【安丘路以西、青海路以南地块】
安丘路以西、青海路以南地块出让文件发布。地块起拍楼面地价7920元/㎡，起拍总价4.48亿元。
本次拍卖出让地块，竞买人可以单独申请竞买，也可以联合申请竞买。网上拍卖开始时间：2024年11月26日9时30分。
该地块曾出现在去年三批次拟出让地块清单中，此次再度发布拟出让公告。地块位于大港纬四路南区，安丘路以西、青海路以南，土地编号是SF0302-33，占地面积约22646.5㎡，商住混合用地，容积率2.5，建筑面积约56616.25㎡，商住比35:65，住宅建面约36800.5㎡，商业建面约19815.75㎡。
起拍楼面地价7920元/㎡，起拍总价4.48亿元，竞买保证金8968万元，比例20%。
地块东北侧是华阳路以北SF0304-50地块，该地块占地约1.18万㎡，容积率2.7，挂牌楼面地价11840元/㎡，总价3.77亿元。该地块因无人出价，在去年三批次中遭遇流拍。
地块周边目前没有新盘在售，以老小区为主，2号线、4号线和5号线交汇穿过片区，交通便捷。
备注：地块周边公服配套的规划和建设情况
1.交通：周边现状地铁站有利津路站（距离约700米）、泰山路站（距离约500米）、昌乐路站（距离约500米）。
2. 教育与医疗：周边现状有普集路小学（距离约 300米），翰林幼儿园（距离约 300 米），长征医院（距离约 900米）；周边规划有1处60班小学、1处18班初中、7处幼儿园共计60班；一处社区卫生服务中心。
3.文体设施及商业：周边现状有1处现状街道体育活动中心；周边规划有3处街办综合文体中心。
4. 城市绿地公园：周边现状贮水山公园（距离约 500米）。
有关要求：
（一）未在市北区注册公司的竞买人在竞得土地后，须在市北区注册成立独立法人公司。
（二）其他说明
土地竞得人须于竞拍结束后3个工作日内，签订《成交确认书》之前与青岛市市北区城市建设更新局签订《市北区大港纬四路SF0302-33地块城镇居住区“邻里坊”及相关公共服务配套设施建设移交协议》，并在建成后无偿移交给青岛市市北区城市建设更新局或其指定单位。以上协议由市北区政府负责在出让公告发布时同步在其官网公示，并负责做好协议内容解答、协议签订和监督落实工作。竞买人如需了解协议有关内容，可到市北区政府官网查询：
乙方在大港纬四路SF0302-33地块开发居住项目的同时，负责同步建设社区公共服务配套设施6处，其中社区综合性服务中心，建筑面积1000平方米；日间照料中心，建筑面积750平方米；社区超市，建筑面积250平方米；集中公共开敞绿地，用地面积不小于2000平方米；结合社区综合服务中心配建100个社会公共停车位；配建邻里坊，规模指标按照建筑面积350平方米/千人，单处最小面积350平方米设置（含助老助餐、文体活动、社区工作、便民服务等功能。邻里坊中社区养老服务功能建筑面积占比不低于20%，文化活动功能建筑面积占比不低于15%，公共卫生间建筑面积占比不低于7%，快递服务功能建筑面积占比不低于8%，便民商业服务功能建筑面积占比不低于15%。其中便民商业服务功能可与社区超市功能合并设置）。
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