有人说
天下大势，分分合合，合合分分
但关于分合的判断，大多都是外人的主观臆测
最近有朋友陆陆续续给我看一些消息，来自香港置地的内部邮件
邮件中心内容是：
“放弃在亚洲区投资“建售物业”项目开发机会，包括住宅和拥有中期租赁的资产
从而让团队把注意力更多的投入尊尚综合商用物业领域。”
这句话在我的理解范围其实就等于一个决定
对于香港置地而言未来的重心可能只有中环了，包括住宅包括商业里的光环，都要被战略放弃了
看到的时候我还是有点吃惊
昨天看到一条新闻，确实有点吃惊，对于这个品牌来说到底是怎么了
在中国大陆二十余年期间累积的品牌，为什么此时选择改变
01
其实香港置地在中国大陆一路的发展，非常的不主流
虽然在北京一直有土地储备，但是战略发展其实是04年开启启动
在一些联合开发的过程中，香港置地开始有意识的组建地方团队
这支团队的核心就在于，培养对城市的判断能力，以及整体的产品打造能力
此时时针已经来到了2010年
一个几乎是所有企业都会快速决定的年份
因为中国房地产迎来了最好的年份
对于任何一家开发商，当下只要坚定不移的做决定，都会得到巨大的回馈
所以
如果回到那个原点，作为一家开发商你会做什么
可能你会快速占据一线城市，不论在北京还是在上海，开发几个现金流项目，快速帮助企业实现规模的提升
当然你也可能把一笔资金掰成几份分散在几个城市，采用赛马机制，哪里走出来就重仓哪个
这都是不错的选择
只要做了，都会是不错的选择
毕竟时代的红利实在是太大了
但也是如此，香港置地偏偏选择了一条最难的路
扎根重庆
这个在任何一个时间长河周期里都谈不上热门的城市，香港置地立志深耕于此
而后又自己给自己上了难度，选择了开发了房地产开发模块里难度最大模块：城市更新
所以有了：150万方+城市更新+综合体项目+坡地开发
长嘉汇
这样的选择反而体现出香港置地不一样的战略定力和决心
对于布局中国大陆而言，它似乎对于短期的收益或者规模并未放在第一位
更希望能够在这竞争激烈的城市里，通过综合复杂的项目开发，提升团队的能力
也因为战略定力，香港置地中国区团队在重庆走出了一条不一样的路
首先，深耕当然有深耕的数字结果
在整个重庆十多个项目，几乎项目都有非常好的去化结果
哪怕在2024年的现在，就上个月，观宸项目入市开盘即售罄，这个品牌对于重庆而言已经成为豪宅的代名词
而且重庆整体的房价多年温和，如果产品力不突出根本没办法在市场环境中突围出来，而对于长嘉汇项目又把这样的难度推升到最高
也是因为这样没有退路的环境里，逼出了团队最强的产品打造能力
很多行业内现在成为豪宅标准的细节的原点，都来自香港置地，都在重庆团队中开始
现在高端类项目都会用的圆弧式立面，客厅圆弧转角落地玻璃，这件事香港置地在重庆2018年就开始标准化落地
再到后来这两年几乎每个项目都要用一点的奢石元素
香港置地同样在2020年就开始尝试
而且哪怕到现在，我觉得奢石选品和审美用的最好的还是香港置地
包括对于精工细节对于工艺和美学的双向沉淀，我现在来看综合性完成最好的依然还是香港置地
正是在重庆整体有质有量的发展模式，所以到了2015年开始，这个品牌正式开启全国化扩张的道路
陆陆续续进入到全国8个城市
更为重要的是，团队的成熟很快承接了这样城市扩张速度
良好的人员储备很好的满足异地城市开发对于人才的需求
也因为如此
虽然整体规模香港置地不算是行业大规模企业，但是开发业务稳定为集团贡献着利润
02
站在现在这个节点反看香港置地的模式，确实有他前瞻性的地方
扎根一个难点城市开发住宅业务并以此为原点做城市扩张和团队输出
这样的模式既顺应时代周期吃到地产红利，同时也保持住了企业价值观并且增速不失控
而后，这个品牌又做了另外一件事
这个过百年的资产物业如今在香港依然熠熠生辉，是香港城市发展的绝对枢纽
但是在开发物业模块，更加难能可贵的是，并没有浪费这样的能力
整个商业空间的打造手感也很独特
不论是长嘉汇的街区型商业的模式开发，直接推动长嘉汇项目区域成为长嘉汇板块
成为重庆一张特殊的城市名片
城市更新伴随着商业的发展带动整个项目彻底盘活
而对于迷你型的住宅社区，也因为独特的商业研发能力
在一些可落地的地块都植入这样的街区感，从而提升社区温度和烟火气
在整体商业的开发模式中，除了拥有后期招商的资源之外，香港置地在前期的商业标准的研判以及商业空间的研发能力显得尤为突出
这个能力的出现成为中国区团队的又一个差异化技能
这件事本身也推动了随后香港置地两个大事件的产生
第一件事依然发生在重庆
出现了改变城市认知的商业形态：光环
相比较中环为重奢的定位，光环的存在成为香港置地在轻奢品牌的业态补充
但是我想表达的是，业态补充反而是光环不重要的地方，更有行业意义的是，光环重塑了环境造场能力对于消费能力的提升
这件事放在现在来看也很史无前例
商业入门的第一面，客户的第一接触点
是一个庞大的植物园和恐龙化石博物馆
这不是示意图，而是实景呈现
你所看到的不是一个样板，不是假植物，而是一个完整、真实、庞大，且充分渗透到每一层商业内部的热带植物园
这样的触点空间成为了光环非常不一样的存在，也让这样的商业体成为极强的标签存在
开业第一天就刷新了所有商超的营业记录
而之所以能有这样的结果反而是基于一个很反常识的判断：整个光环商铺的得房率只有50%
大量的公摊面积被用来给顾客去感受和体验
商业空间的打造，平衡的能力很重要，需要时刻平衡人流和品牌的组合
并且进入动态周期，才会让一个商业资产永续向上
伴随着项目的打磨，香港置地也拥有了盒子、街区、综合体、社区商业等各种模式的商业开发和运营能力
而后在2020年，则是香港置地的高光时刻，在完成全国化布局的同时
310亿在上海拿下了现在的西岸金融城这个项目
这块地从图纸来看就让人激动人心，能够有这样的决定正是公司长期主义、创新能力和专业团队的最佳映射
整体综合能力的完整促使这个团队拿下这块土地，为上海输出一个旗舰型产品
另外，与此同时，香港置地启动了双环战略
未来会有5个中环和10个光环的项目在7个城市落地和运营
至此香港置地在行业内成为一个独特的标签
不论是商业形态还是住宅产品，这个品牌都沉淀了独特的方法论
强势的产品开发能力也推动行业的进步，甚至是地段价值的重塑
最近深度走了下西岸金融城，不论是启元的产品力还是街区的打造包括未来呈现的商业，这个上海超复合综合体项目正在兑现当初市场对他的期待
03
反观这20年香港置地为行业留下的几个宝贵经验
1、提出了符合市场需求的战略，对进入城市保持节制，20年只做8个核心城市
2、爱惜羽毛，坚持出精品，并且确实领先行业半步在创新
3、建立了专业且有作战能力的组织团队，并且注入组织架构价值观，保证拥有战斗力的同时，发展不变形
4、长期主义优先
04
这一切的变化和香港置地现在这个决定好像截然相反
但是我在另外一个公开消息看到了端倪
主要是基于香港置地决策变化之后组织架构的调整，其中最重要的是这一条
“中国物业发展执行董事凌常峰将于明年一月底离开置地公司。ling将几乎担任高级顾问，协助中国的业务实践重新定位策略、政府关系以及与外部持份者的沟通。置地公司将通过重庆的某些服务外判予凌计划建立的新轻资产运营公司的方式给与他支持。”
就是中国区执行董事凌常峰的辞职
这次的调整看上去是公司和一个团队的切割
但是我们设想这一路来香港置地的发展，其实都是集团和团队互相信任的结果
在2010年香港置地这么多选择诱惑下选择深耕重庆，给到团队充分的信任
为此树立了行业一帆旗帜标签
在2020年中国区战略本可更复杂的背景下，凌常峰提升了香港置地整体的商业体开发能力，补足了更多的业务模块
而如今我们看到的行业新闻
本质上是香港置地这个品牌和和凌常峰团队的又一次互相信任
一边是对于香港置地在这一次而言，选择又一次的专注
未来将持续专注中环项目的开发和运营
不论是中国区的20年还是集团的百年发展过程中，每一次的业务专注都为香港置地带来正向发展
在这个时候如此的选择外人或许不懂，但是在内部也显得无比正常
而对于个人而言
虽然看上去是独立创业，但是香港置地剥离了重庆四个光环类项目的运营权给到这个团队
这件事对于香港置地来说也是非常罕见的举措
但这种魄力的决定，也帮助团队完成最开始从0到1的迈进，让公司拥有前期发展宝贵的样本和现金流
从这个维度上来说就是一次互相信任彼此成就的结果
对于创业公司而言
不仅业务上完成了从0到1的过程，更为重要的是，作为一支未来以商业为主的轻资产团队
拥有前期项目开发能力以及商业运营的能力
再加上凌常峰个人的行业口碑带来的资本信任
创业团队看上的正是基于行业转型的当下，房地产业务开发、运营与资本之间的相互剥离
行业规模收缩之后，工种和能力的二度细分也成为常态
强大商业运营的团队，天然的拥有吸纳行业资本的能力
正是基于这个契机，也推动了凌常峰团队出来创业，意在完成增量项目的整体研判和落地以及存量项目的更新和盘活
这个时候的创业选择，某种程度上也是看到当下时代的周期为此而来
如果说2015年香港置地是对高端住宅开发输出方法论，2020年香港置地对商业和复合综合体沉淀一些优秀样板
而此时此刻2024年的年底，某种程度上这个新成立的团队也需要对行业的转变输出另一个方法论了
05
时代的面前，企业和团队其实都是渺小的
但幸运的是，企业可以和团队互相成就且彼此祝福
不论是离开或者转型，或许都是如此
我特别期待一个画面，五年后十年后，香港置地和凌常峰团队在某个路口相遇再次合作并肩作战
天下大势，分分合合，合合分分，本来就是再正常不过的事情
以上为正文，来自真叫卢俊
这是真叫卢俊公众号的第5657篇原创文章
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