作者|刘虎
站在辽宁省营口市政务服务中心大门前，温州商人、辽宁汇达投资有限公司（下称汇达投资）几名股东百感交集。
仅仅因为他们将开发的楼宇出售给了营口市政府用作政务服务中心，竟被法院判决需要赔偿相邻商厦的租赁户损失。
营口市政务服务中心。刘虎摄
“我们究竟有什么过错？这样的判决还有天理吗？！”经汇达投资5人今年8月到最高法和最高检群访，相关的三起案件现分别已进入营口市检察院抗诉阶段和辽宁高院再审阶段。
01
温商营口投资两大市场
“天眼查”显示，汇达投资成立于2010年12月，注册资本3000万元，是一家房地产开发企业。
2010年辽宁省政府招商引资，几名温州老乡满怀信心，决定到辽宁（营口）沿海产业基地投资房地产开发，汇达投资由此诞生。
2011年，汇达投资一次性购置土地21万平方米，投资6.5亿元建设了营口“汇达广场”商业项目，包括汇达家居广场和建材广场，一共9万平方米。其中，建材广场2.5万平方米，于2014年4月26日开业；家居广场6.5万平方米，于同年7月19日开业。
汇达家居广场开业时场景。受访者提供
随后，汇达投资将6.5万平方米家居广场和建材广场1.75万平方米未售商铺一并出租给了营口汇达管理有限公司（下称汇达管理）。汇达管理除了承接汇达家居广场和建材广场9万平方米的物业管理业务以外，还承租汇达投资所有未售商铺和已售给业主的商铺，转租给家居和建材商户。
“天眼查”显示，汇达管理成立于2011年8月，注册资本500万元。
“汇达投资是汇达广场项目的开发商，汇达管理既是汇达家居和建材广场的物业管理公司，也是‘二房东’。”汇达投资方面称，虽然因为“汇达广场”项目命名，两家公司的名字中都有“汇达”二字，但其实是两家独立法人公司，法人及股东没有任何交集和关联。
02
欠费太多物管公司破产，法人离世
汇达管理接手汇达广场项目物业管理、承租汇达投资和业主的商铺后，并不顺利，还很快便陷入了困境。
汇达建材广场开业之初的场景。受访者提供
“由于汇达管理的股东和管理人员都是外地人，从2014年开始就一直存在租金低、收费难的问题。加上外部环境等因素的影响，公司年年亏损。”汇达投资方面称，汇达管理对外招商的租赁商户有200多人，从建材广场开业起，租赁商户王义就在市场中拉帮结伙，形成七八个人的“小团伙”，打着“搞联盟”的旗号，不签合同、拒交租金和物业费，蓄意威胁阻挠管理人员进行正常的市场管理，破坏经营环境，导致汇达管理四任总经理因无法正常开展工作陆续离职，商户欠费总额高达500多万元。
相关协议显示，2013年12月11日，王义与汇达管理签订《商铺租赁合同》，承租了汇达建筑广场74.94平方米的商铺用于经营某品牌热水器，随后对商铺进行了装修。
汇达管理一名前高管称，由于该公司收不到租金和物业费，不仅长期拖欠应该支付给汇达投资的租金，甚至连取暖费和员工工资都付不起。后汇达管理因资不抵债进入破产程序，公司法人也因此离世。
2018年4月，汇达投资与汇达管理进行了协商，考虑到汇达管理与家居广场商户的租赁合同将于当年6月30日到期，于是做出了租赁到期后整体停业的决定。随后，汇达管理以公告的形式通知家居广场商户到期不再续租，同时也将停业决定上报了政府。
汇达投资称，汇达建材广场是独立商铺结构，虽与家居广场互通相邻，但两个市场经营上互不干涉，家居广场停业后，建材广场业主和商户仍然可以正常营业。
03
政府收购家居广场作为市民中心
2018年，为了提升市政务服务便民化水平，营口市政府决定投资建设市民中心。得知汇达家居广场因长期亏损已作出停业打算，综合考虑时间及各方因素后，营口市委、市政府决定由营口市行政审批局（现营口市营商环境建设局）购买6.5万平方米的汇达家居广场做市民中心，并原价收回土地3.5万平方米做配套停车场。
营口市政务服务中心内景。刘虎摄
2018年7月10日，汇达管理发出《汇达家居广场停业通知》称，鉴于商户的租赁合同已到期并停止营业，要求商户于 8月1日前完成搬迁。
汇达管理一名前高管称，按照公司与商户签订的《商铺租赁合同》约定，汇达管理对租赁商户合同到期不再续租无需做出任何赔偿。为了能让家居广场商户迅速撤场，确保市民中心装修改造工程如期完工，原本已经负债累累的汇达管理筹集资金400余万元，与家居广场商户达成了撤场协议。
“从2018年7月1日开始，建材广场租赁商户王义以家居广场变为政府市民中心为由，拒交租金和物业费并霸占商铺。”该高管称，同年8月20日，汇达管理向王义发出《解除租赁合同通知》，因王义欠付商铺租金，于同年9月18日解除双方租赁关系并要求对方支付租金，并于同年12月15日完成清场收回商铺。
2018年9月11日，营口市行政审批局与汇达投资正式签订了《房地产买卖合同》。
同日，汇达管理再次发出通知，于9月13日起将对欠费商户进行暂停营业处理并采取限电措施。
04
向政府出售家居广场后遭“敲诈”
汇达投资方面称，2018年8月，建材广场少数商户以家居广场要停业并出售给政府为由，组织煽动两市场商户一起到营口市委、市政府上访，私下却以此为筹码，通过汇达管理领导约见汇达投资董事长进行“敲诈”，称汇达投资想卖大楼就要给5个人每人30万元，遭到拒绝后恼羞成怒。
“得知家居广场商户与汇达管理达成撤场协议并拿到了一些补贴，带头者公开表示，如果两家公司不满足他的个人要求和几个人的要求，就想尽一切办法把建材广场搅黄，让汇达项目烂尾。”汇达管理该前高管称，该团伙为达到目的，借着市民中心装修改造外立面的契机，有组织地将现场照片及视频配上“官商勾结”“政府施压百姓”等不实言论广发微信朋友圈，并以转发有礼品等手段吸引他人散布“汇达广场黄了”的信息。
“大量不实舆论给两家公司及汇达广场项目造成了严重的负面影响，引起了建材广场想继续经营的商户的强烈不满。此外，该团伙还蓄意煽动购房业主退房。”
该高管称，2018年9月28日，市民中心外立面改造施工导致屋面排水管意外脱落、5家商户商铺内漏雨。事发后，该团伙利用漏雨事件借题发挥，有组织地进入施工现场恶意阻止施工，用私家车将施工进出口全部封堵。9月30日下午，西市区公安分局动用警力清理才恢复施工，大楼内施工现场近百名工人被迫停工3天，不但严重影响了施工进度，也给施工单位造成了经济损失。
营口仲裁委大门。张梦云摄
“在市民中心装修改造期间，该团伙以噪音和灰尘影响建材市场经营为由，不交租金及物业费，霸占商铺，并向汇达管理索要赔偿。”该高管称，汇达管理决定对上述商户按合同仲裁条款解除合同、收回商铺，然而营口仲裁委在该团伙施压下支持商户的装修赔偿，并任由评估机构在未进场实地勘查的情况下再三凭空编造评估报告。
05
商户起诉索赔“出售邻楼给政府”的损失
2019年9月12日，王义将汇达管理和汇达投资起诉至营口市西市区法院，请求判令两被告违约，解除双方签订的《商铺租赁合同》，赔偿给其造成的经营损失和装修损失共计13万元，并退还履约保证金4000元。
王义诉称，汇达家居广场和建材广场是不可分割的整体，汇达投资把正在正常营业的家居广场出售给政府，变成营口市民服务中心，擅自改变经营范围和性质，应当承担违约赔偿责任。2018年9月13日，汇达管理非法停电，造成其无法经营停业至今。
汇达管理辩称，双方租赁合同于2017年6月30日到期后未签订书面合同，视为不定期租赁，该公司可随时解除合同，且该公司已于2018年8月20日向王义送达了解除租赁关系的通知，并为其留出了合理期限，双方之间的不定期租赁关系早已解除。
营口市西市区法院。刘虎摄
“汇达管理无任何违约行为，没有理由赔偿任何损失。”汇达管理认为，首先，家居广场和建材广场根本不在一栋楼，原本就是独立的两个市场，家居市场变成市民中心，并不影响建材广场商户的经营，反而提升了汇达广场的品牌效应，增大了购物客流，是优化了经营环境而不是破坏；其次，家居广场产权属于汇达投资所有，任何人无权干涉其合法转让，双方签订的《商铺租赁合同》中也没有约定该房屋产权转让属于违约；第三，建设市民中心是营口市委、市政府的决策，是为了提升政务服务水平、优化营商环境，不构成违约。
汇达管理辩称，根据双方合同约定，商铺装修在撤场时应归汇达管理所有，因此并不存在赔偿的问题。相反，对方未按合同约定履行支付租金、物业费的义务，违约在先。该公司发布通知并多次催收对方仍不缴费，才无奈对其进行限电处理，其行为不具有任何过错，因此不应该赔偿任何损失。对方未按合同约定缴纳租金、物业费等费用，其缴纳的履约保证金不应返还。
汇达管理向西市区法院提起反诉，请求判令王义支付拖欠该公司的商铺租金、物业费及逾期租赁费等。
汇达投资认为，该公司与汇达管理是两家各自独立的企业。本案属于租赁合同纠纷，《商铺租赁合同》是汇达管理和商户签订的，汇达投资和商户没有合同关系，不构成诉讼主体。
2022年8月25日，西市区法院作出《民事判决书》认为，汇达家居广场被出售，对建材广场租赁合同的履行必然产生消极影响，判决汇达管理向王义返还履约保证金4000元，并赔偿其装修损失63901元；案涉合同由王义与汇达管理履行，对王义主张汇达投资承担相应民事责任不予支持；驳回汇达管理的反诉请求。
与王义密切、同样案由和诉讼请求的商户邹德兵、付国柱向西市区法院起诉后，亦获得了同样的一审判决。
营口市政务服务中心二楼中庭。刘虎 摄
对一审判决赔偿商户装修费，两家公司认为属于枉法裁判。2020年修正的最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》第十条明确规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。”王义等人为能得到装修补偿，频繁到法院缠诉，西市区法院错误采纳营口仲裁委认定的虚假评估报告，判决因营口市民中心装修改造期间产生噪音和灰尘影响建材广场经营，由汇达管理向商户全额赔偿装修损失。
“即使市民中心装修改造产生的噪音和灰尘真的影响了隔壁建材广场的经营，赔偿主体也应该是政府——营口市行政审批局，而不应该是汇达管理，更不应该是汇达投资。就算让行政审批局赔偿成立，也应该扣除6年折旧费用，而不应该按虚假评估报告原值全额赔偿。”
06
法官当庭倒地后判决也被推倒
王义和汇达管理均不服该判决，上诉至营口市中级法院。
王义认为，两家公司表面看是独立法人，实际为一家人，汇达投资应该承担赔偿责任。
汇达管理认为，该公司配合政府收购汇达家居广场作为市民中心，是为了造福营口市民，该公司不应该承担违约责任。
“2020年5月，汇达管理进入清算，结果为亏损1661万元，法人代表含恨离世。”汇达投资一位负责人称，看到汇达管理已经没有赔偿能力，为达到让汇达投资进行赔偿的目的，王义等商户将曾在营口仲裁委、西市区法院采用的威胁、恐吓、诬告等手段，在营口中院故技重施。
该负责人称，2023年4月17日，营口中院第十一法庭，王义等人因不服法官盖国林申请回避，致其倒地并录制视频发布到网上，诬陷法官碰瓷。营口中院为了避免负面影响，用撤下视频作为交换条件，二审改判由汇达投资向王义返还履约保证金4000元，并赔偿王义装修损失63901元。
营口市中级法院。刘虎 摄
“邹德兵、付国柱上诉后，王义频繁伙同二人到营口中院缠诉，迫使营口中院以王义二审判决为范本，相继为邹德兵、付国柱做出同案同判。”汇达投资称，三人得到营口中院的胜诉判决后，又到西市区法院通过施压获得了执行裁定。案件进入执行阶段后，三人得知营口市营商环境局尚欠汇达投资购房款，又先后到该局和营口市财政局进行闹访施压，将78万元执行款从财政局执行到西市区法院执行局。
然而“按下葫芦起了瓢”，王义等三人同案同判后，营口中院此前二审判决的倪世鹏、周学文案又不同案同判了——二人起诉汇达投资赔偿损失后三审均败诉，西市区法院一审、营口中院二审、辽宁高院再审均被驳回。
“营口中院任由这些团伙挑战法律底线，枉法裁判，一个辽宁重点招商引资项目被折腾得面临倒闭，苦不堪言，怎能不喊冤？”
据了解，目前，汇达投资已向西市区法院提出执行异议，并向营口中院提出复议。其中王义案现已进入营口检察院抗诉阶段，邹德兵、付国柱案已进入辽宁高院再审阶段。
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