西安仅4个区域新房去化周期健康？结构性不平衡趋势明显|商品住宅|土地供应|库存量|新房去化周期|西安

得益于政策的积极扶持，西安的房地产市场正享受着空前的宽松氛围。在全市范围内取消限购政策的同时，低利率和低首付的金融优惠也极大地降低了购房者的入市障碍，为他们提供了更广泛的选择和更低的门槛。

在这样的市场环境下，购房者更加关注如何选择适合自己的房产以及哪个区域能够提供更加稳健和安全的回报。

探索西安房产市场的热点板块

西安下辖11区2县，根据克而瑞陕西月报数据，2024年1至10月，国际港务区在供应量上反超高新区，成为全市供应量最多的区域。在成交方面，市场热点区域的格局保持稳定，高新区、浐灞和港务区的累计成交量占全市的比例仍然维持在50%左右。

那么，我们知道，西安各个区域都有新房供应，不同的区域供应量不同，在现在去化周期逐步走高的背景下，西安哪些区域的去化周期更为健康呢？

西安买房关注度最高的4大区域

在西安，如果想买房，大家关注的首先就是高新和港务，其次，富人关注的曲江，以及老西安人更青睐的城南。

作为西部地区的经济、文化和科技中心，西安的房地产市场呈现出独特潜力。在这片古老而又充满活力的土地上，几个热点板块——高新区、港务区、城南区和曲江以其各自的特色和优势，吸引了购房者和的目光。

据前瞻顾问最新月报数据，西安主城区进入去库存阶段，整体相对可控，但存在结构性不平衡。

狭义库存：截止10月底，西安主城区狭义库存754万方，去化周期13个月，市场供需关系平稳健康。

广义库存：截止10月底，西安主城区广义库存共计2282万方，去化周期39个月，库存去化周期在合理区间。其中，在售库存1639万方，占比72%；土地待转化库存568万方，占比25%；待入市库存75万方，占比3%。

来源：前瞻顾问

从狭义库存来看，高新、港务区、城南、曲江健康；浐灞、航天、长安、城东可控，城北、城西、灞河、经开承压。

高新和港务区作为西安的两大核心区域，尽管库存的绝对量较大，但得益于强大的产业支撑和教育资源，这两个区域的去化动力强劲，去化周期保持健康。高新区作为西安经济活力最旺盛的区域，其经济增速、经济占比、产业发展均为全市前列。港务区则因其独特的地理位置和政策优势，成为创新产品最为集中的区域之一。

城南和曲江区的在售项目相对较少，库存量小，这使得这两个区域的去化周期同样保持健康，竞争环境相对宽松。曲江新区以其丰富的文化资源和生态环境而受到购房者的青睐，而城南区域则因其成熟的配套设施和完善的生活服务而备受欢迎。

浐灞区域的狭义库存为114万方，去化周期为16个月，而城东区域的狭义库存为29万方，去化周期为18个月。这两个区域的去化周期略高但仍然处于可控范围内。航天和长安区域的狭义库存去化周期为13个月，基本保持健康。

然而，城北和城西的库存量超过70万方，灞河新区和经开区的库存在20-30万方之间，但这些板块的去化动能不足，导致四个板块的去化周期均超过20个月，去库存压力相对较大。特别是未央湖板块的去化周期高达51个月，显示出这些区域的房地产市场面临较大的挑战。

图：前瞻顾问

如果加上取证未售，待入市和土地待转化，分区来看的话。

高新主力为在售项目取证未售库存，待入市及土地待转化库存量较小，未来库存将走弱；

长安、浐灞、港务区取证未售+土地待转化库存较大，高位库存仍将延续，港务区依托强教育去化压力小，浐灞去库存压力趋大；

城北、经开未来有新项目、土地待转化库存持续进入市场，中位库存将延续；

城西、城东板块去化动力不足，当前去库存已承压，土地待转化量大，板块库存风险将加大；

城南、航天当前库存量小，板块开发饱和度高，土地供应少，未来竞争环境将持续宽松。

曲江、灞河虽有土地待入市补充库存，但总量仍处于低位水平。

西安土地待转化情况（图：前瞻顾问）

从土地待转化情况可以看出，高新目前的已成交待开发土地较少。

从2024年前十月的土拍数据看出，1-10月，浐灞国际港涉宅用地成交1200多亩，而高新涉宅用地成交200来亩。

从2024年1月1日起到10月31日，浐灞国际港成交土地。总的加起来，涉宅用地有1200多亩。

反观高新，2024年1月1日起到10月31日成交了四宗宅地，并且项目基本都已入市，比如保利、中海、天地源的项目。

近几个月，高新区有土地成交，但是，都是商服用地。从目前的土地成交来看，浐灞国际港的土地成交远超高新。

11月1日，陕西省住房和城乡建设厅、陕西省财政厅、陕西省自然资源厅、陕西省人民政府国有资产监督管理委员会、中国人民银行陕西省分行、国家金融监督管理总局陕西监管局、国家税务总局陕西省税务局联合发布《陕西省住房和城乡建设厅等7部门关于印发《进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知》。

里面提到，加强商品住宅用地供应管理。

各地要统筹“市场+保障”的住宅用地供应安排，科学编制、及时公开年度住宅用地供应计划。商品住宅去化周期超过36个月的市县，暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的市县，按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

当然，西安的商品住宅去化周期在陕西省内是属于比较健康的。