北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我家情况是这样：两个孩子，老大三年级，老二幼儿园大班，明年九月上老大同一所学校，九年一贯。在东直门内有一套一居，04年房，孩子户口都在这里，房贷还有200w，近五年一直在小区里租一套两居住。
考虑老二即将上小学需要换三居，在租和买之间犹豫一段时间后，上个月出手在左家庄买了一套精装修的三居，低首付高贷款，月还款2w。此外，家里老人在成都全款买过一套150平的房子，目前市场价大概350w。
现在想咨询您：
1、我们同时供两套房的话会对生活质量有一定影响，就未来北京的房地产政策，是否还有必要按照“给两个孩子各留一套房”的思想咬牙留两套？
2、如果处理一套压力会缓解很多，东城的一居是否有必要留？二环以里的老旧小区未来是否明朗？同时孩子的户口会转到朝阳，对上高中是否有影响？
3、成都的房子是否需要出手？如果东城和成都的房子都出手，那手里至少400w＋的现金，若再买养老房，在北京您有推荐的区域建议嘛？
A：
1、两个孩子各留一套房，这哪儿有标准啊？留三套行吗？不管几个孩子，将来分一套价值几千万的行吗？各给一堆黄金行吗？另外两套房到时候价值不一样怎么分，互相补差价吗？
所以这所谓的思想就是伪命题，自己给自己制造的难题。还是看对生活影响的大小吧，如果影响不大就留着房子，这是长期保值品。影响大就犯不上了，先为自己生活着想吧，20年后的事儿过几年再说。
现在无论房子和财产都是父母的，但生活是全家的，先让孩子们和全家的生活舒适才应该。没必要强努着给自己制造难题还降低全家人的生活，否则孩子长大了也未必领情。
2、东城的一居就是典型占坑儿房，溢价率肯定高出平均值。所以如果用完了学位，常规建议是没必要留着的，租金肯定很不划算，高峰期之后还得承担溢价部分的风险。
市区成熟板块的老破小都差不多，不分几环。如果没有原值重建，那基础部分就是跟随大盘涨跌，不吃亏也不占便宜。有了原址重建就是意外利好，但指不定得等多少年呢。学区溢价的部分则是过了明年看政策，有利好就能撑住，没有的话就很可能受影响了。
到目前为止，东城只要有学籍就不影响初中和高中。而且高中也不是义务教育，跟房子和学区无关。
3、成都的楼市我不懂，问当地的吧。养老房属于典型的自住为主的，看自己的喜好。而且老大才刚上三年级就考虑养老？太早了点儿吧？让我这老泡儿情何以堪啊。
不过我40岁的时候也考虑过养老，房子也买了，但到现在也没用上，折腾房子的还挺累。所以还是到什么时候说什么话吧，太早准备了没用，白折腾。
仅供参考。
二
Q:
想咨询您一下，我俩娃，分别25和27入学。都是京籍，我们夫妻目前名下都没有北京房产（历史上也没有）。单位在望京，但是一定会搬走，去处和搬走时间都不确定。身边同事大都在西城入学。我们预算600上下，西城看了月坛复外一小，其他还没看也没做攻略。也有人推荐望京陈分，说学校不差，安稳一年是一年。想听听您的意见，是不是我们还可以有其他的思路？
目前看西城的资料是最多的，考虑到单位位置不确定。从好的学区开始看，德胜明年感觉风险还是很大，我家两个孩子还是想尽量求稳。所以目光转向了月坛，月坛片区就关注了复外一小。不过这个学校我看公号，班里学生已经不少了。最理想就是在铁二区买个一居。这样的话，等老二上学了以后就卖掉。不过唯一面临的问题就是，一是老大25年入学的确定性，二是未来都需要租房住的问题。不知道这个思路可否？
如果月坛没看到特别合适的房子，再就是关注了其他片区的一些直升校。从稳定性角度有没有比较推荐的直升校？西外怎么样？西外附中的水平能到什么程度？
感觉单位以后搬走大概率还是在朝阳。所以朝阳看了朝外，还在关注望京陈分。朝外房子与周边相比比较破，这个学校的学风半军事化管理，我心里是不太认同的，所以没有着重考虑。
望京陈分离我们单位目前的地址是比较近的，还有澳洲康都这样的小区可以兼顾住。从生活角度，目前比较倾向于望京陈分。月坛的政保比较多，也有人分析说这样的话，初中派位会被挤掉去到不好的初中。不知道西城和朝阳之间横向能对比吗？有可比性吗？
A：
1、有点儿乱似的，一条条来吧。
2、预算600万，这价位在西城的学区房都是溢价中等的，30%左右。在陈分的有可能低一些，20%左右。朝外因为更受追捧，所以也在30%左右，和东西海的平均值差不多。
朝外可以对标西城仅次于金刚的学校，陈分再错后两名也就差不多了，也就是肯定中上。这溢价率也体现了价值，一分钱一分货。
其他的思路就是先在朝阳上学，确保了小学和初中。如果确定孩子是天牛娃，那愿意去西城的就提前去参与八少八素，确定是普娃的就小升初参与派位或跨区中考。牛娃的则如果在朝阳有了头部校就不太建议动了，意义不大。
3、入学的派位情况我不敢预测，每年都不一样。只能说2025确实仍然有风险，2027年则大概率要宽松的多。租房也是看自家情况，很多家庭都这么做。
4、其他片区的直升校，那基本都是陶白啊，首选八中相对稳妥，对标朝外和陈分也更合适。西外也挺好的，普小但80%直升。能到什么程度，在西城中等呗，对标朝阳中上的，但和朝外陈分不太好比，至少不强于。
5、不认同朝外就算了呗，学校没有最好的，只看是否适合自己。陈分的算算学区溢价就行，澳洲康都考虑好空调什么的就行，确实算是兼顾的小区。
6、月坛的政保多是肯定的，过去共建校的年代更多。初中被挤掉也未必，都是看运气。西城朝阳当然能横行对比了，有可比性。朝阳北中对标金刚，朝外80仅次于，其他几个都是弱两名左右差不多。但这还要结合对口校的稳妥性，这就不好比了，只能看家长的态度。
仅供参考。
三
Q:
请问，预算300—400，金融街上班，考虑枣园地铁站附近的红木林小区和中建国际港？这两个小区怎么样？是否合适出手？
A：
1、预算300-400，这差距大了点儿，100万至少能差一间卧室了。
2、红木林和国际港，俩小区都挺好的啊。自住角度看自己的喜好，投资角度首选红木林，这都是送分题。
3、是否合适出手，房子是用来住的，有需求就出手呗，没需求就双手插兜。
4、多说两句，这问题问的我都不太好回答，这钱不是自己攒的吧？所以才问的有点儿虚，如果是自己攒的钱早就该考虑实际的了。
我要建议就是先做好预算，然后列出主要需求并排序，一般来说在预算不是太高的情况下，能实现最主要需求就算成功，两个算超值，三个以上可遇不可求。之后是选择板块，再之后是小区，最后是具体房源，一步一步来。
另外再多说一句，如果是400万之内，那在红木林的选择应该不多，能买到的房子大概率都是带硬伤的。自住角度看自己喜欢，但投资性肯定偏弱。国际港则是有可能买到不带硬伤的，但也看具体房源吧。
最好别图便宜买带瑕疵的，房子是用来住的，越符合大众审美、越宜居的才保值越好呢，至少流动性强。
仅供参考。
四
Q:
请问，我感觉moma这种高科技住宅还是可以的，只是不知道保值情况。但总自住应该是挺宜居的，而且科技住宅也应该是未来发展的必然趋势。
A：
1、您上次不是说看过我说是保值不算强，然后自己考察过了也觉得不强吗？但现在怎么又说不知道了？我上次也回答过了，科级住宅里有保值好的，但不太多，以广渠金茂府那种豪宅为代表。其他的多数不太强，尤其是外观特殊和维护成本高的。
2、当然Moma在价格走势上落后的也不多，20-30%吧。而且不是短期造成的，是每次行情落后一点儿，十多年下来才明显的。以后大概率也是这趋势，只是有可能随着设施的老化而更明显，毕竟维护成本高，有可能影响价格走势。
3、是否宜居看自己，是否是必然趋势也看自己的判断了。我觉得未必，因为科技化只是住宅发展模式的一种，另一种则是追求简单自然。这两种模式没有哪个更好，都只看自己的喜好了。
我年轻时很喜欢公寓，那会儿怕热，就觉得能从早到晚的吹空调是享受，更喜欢体验各种新科技。不过40岁之后有些改变了，现在我家除了桑拿天之外都不开空调，自然风才更舒服。而且家里的科技玩意儿越来越少，坏一个扔一个，因为能用上的不多，维护还挺贵的，我也嫌麻烦，老记不住怎么用。
4、总之这就看自己的喜好吧，各有所好，各有优劣。至于保值什么的甭太在乎了，都是副产品，毕竟房子是用来住的，住的舒服才最重要。
仅供参考。
五
Q:
请问珠江帝景的小户型值得投资吗？36平开间单价14万的，总计在500万之内。我有两个想法，除了投资升值之外还有孩子上学，这里合适吗？
A：
1、投资帝景的小户型，那就算账呗，让当地中介给算算租售比，看看学区溢价多少，租金回报率是否合适？合适的话就买。但我觉得够呛，毕竟是朝阳的学区房，这会儿还没过高峰期呢，小户型占坑儿房的溢价都高，未必划算。
2、36平的单价14万，这种小户型常规的租售比是不超600，朝阳的在500更合适，再加上这是高档小区的开间，那每平米每月的租金就应该是300块钱左右，这套房每月租金1万为合理。
我觉得租不到这价格吧？按说是每平米200左右差不多，7/8000块钱到头儿了。那如果租不到，中间部分就是学区溢价了。现在是高峰期，明年之后就是拐点了，到时候看北京市和朝阳区的学区政策吧。
3、总之上学肯定是合适的，但投资不算多合适。常规建议买这种占坑儿房上学没问题，用完学位后可以关注行情，觉得不合适了就出手，规避风险。
仅供参考。
关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。
热门跟贴