今天来讲一个大家都关心的问题：现在的上海楼市到底要不要置换？或者这么说，如果你的房子今年价格降了很多，现在是应该赶快出手，还是留着出租，等上海房价涨回来再卖？
聊这个问题之前，我先问你两个问题。
第一，上海的房价还能不能涨回来？
从数据来看，2024 年上海 10 月二手平均成交价格 44813 元每平，环比跌了 2%，同比跌了 8%。表面上房价的确在跌，但有个问题，只要你现在去看看二手房，就会发现真实情况并非大家的房子都在跌。有些房子不仅没怎么跌，还涨回来了，但很多房子房价一直在跌，却无人问津。两极分化在这个市场愈发严重。
进入 11 月，张江汤城豪园半个月就卖了十几套，成交价格也比 10 月份显著提高，但很多老破小依旧卖不动，不降价连看的人都没有。不管未来上海房价还涨不涨，你都得意识到一个残酷的问题，那就是上海的房价没有普涨，也没有普跌了。
好了，咱们再来说第二点。如今的市场成交一天比一天好，11 月二手成交量大概率还会在 2.5 万套左右。这样的市场行情下，依旧卖不动的房子，大概率是房龄老或者居住体验差的老破小、动迁房，或者是远郊冷门板块的商品房。这种房子您今天因为不好卖，选择继续等着不卖，未来一到两年内，会不会因为上海出台某个新政就一夜之间好卖了呢？大概率不能。
还有个最关键的因素，上海的老破小总量实在太大了。目前上海总住宅数量 840.6 万套，93 年以前老公房 143.1 万套，94 - 07 年早期商品房 370 万套，动迁房及其他 156.77 万套，08 年以后的次新商品房只有 165 万套。老破小、动迁房、早期商品房、使用权房，这些在市场上毫无竞争力的房子占据了上海楼市的大多数。
从实操层面讲，想把这样一套房子卖掉，意味着比起卖一套房龄新、品质好的次新商品房，你面临的竞争更激烈，和你同样想卖房的人太多，只能通过内卷，也就是降价才能卖掉。这就是当下老破小、动迁房难卖的根本原因。随着上海楼市不断发展，想淘汰老破小、置换改善的人只会越来越多，而接盘的人却越来越少。也就是说，你如果选择继续等下去，未来的价格可能更不友好。
那有人要说了，我就不卖了，以租养贷不行吗？一套房每个月租金五六千，我这都是纯收入，不香吗？想什么呢？
兄弟，你是不是忘了，还要扣除物业费、空置成本、中介费、维修费用等等使用成本，把这些都扣掉，每个月到手 4000 多就不错了，这还是在房租不降的情况下。
但有个问题，现在租售比高的老破小一年也只有两到三个点的租金收入，未来如果这套房的价格长线来看还继续往下走，那么平均每年跌两到三个点不过分吧？也就是说，未来你每年的租金收入能覆盖掉房子的跌幅就算不错了，运气不好全扣完还要纯亏。这么一算，你是不是冷汗都下来了？
简单来说，如果你的房子在现在上海一个月能成交 2.5 万套二手房的情况下还是卖不动。那么大概率来讲，这套房你得尽快置换优化，不能再拖了。
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