作者 | 飞天小女警
文章来源 | 格隆汇楼市
出现了，兜底式开盘，为了去化，拼了。
为业绩，拼了
深圳的新房，还是一如既往的“卷”。
即使已经止跌回暖，也躲不过竞品的攻防策略。
昨天（12月25日），位于龙岗平湖的远洋城启家园获批预售。
479套65—107平住宅，备案均价约35753元/㎡，单价区间约2.89万—4.06万/平，总价区间约229万—416万/套。
和市场来了一场大尺度的对赌——
1、降价包退
2024年12月31日前购买远洋城，如出现同类房源降价的，可无理由退换房
2、无理由退房
开盘当月购买远洋城，封顶前可享受无理由退房权益
（来源：网络）
也就是说，无论是降价还是出于买家的个人喜好，不想要了，都可以退房。
只是降价理由退房，仅限12月31日前，无理由退房仅限12月31日前购房，但项目封顶前。
这也开创了深圳新房“无理由退房”的先例，把电商网购无理由退货运用得娴熟自如。
可以说，为了卖房，回笼资金，营销策划团队们都拼了。
过去深圳虽然有新房为了去化，结合市场购房者的心态，也曾推出过“保价的对赌”邀约，但也仅限于承诺“降价补差价”的层面，并不会承诺无理由退房的条件。
比如位于光明的满京华金硕华府曾经推出保价营销方案——
信心承诺保价，降价补差价
保价的对象仅限在满京华金硕华府首批推售单位集中选房当天成交的客户
客户签署《满京华·金硕华府销售价格保价协议》之日起，至满京华·金硕华府全部住宅房源售罄之日止
这样的做法，在新房价格起伏不定，降价打折趋势的环境下，无异于是给了市场购房者一颗定心丸。
而实际上，在约两个月前开放营销中心展厅的时候，远洋城就已经放出了“降价包退、无理由退房”以及其他优惠计划。
根据了解，远洋城启家园开展当天推出“开盘当周购买远洋城额外99折、降价包退、无理由退房权益”。
这样的营销策略，大概率冻资数据都不会太难看。
一方面，龙岗已经属于非限购区，另一方面，封顶前无理由可退房，无论是出于购房消费冲动，还是好奇心理，都是一次心理保障。
但项目也并非百分百放开兜底底线。
针对降价包退邀约，仅限12月31日前，这就意味着远洋只承诺开盘期间不降价，之后的顺销期如何，并不承诺。
按照目前新房环境，大概率也会顺应市场，若销售不畅，加入新房调价队伍，在所难免。
而针对无理由退房邀约，仅限12月31日前购房，且在规定在项目封顶前，才能无理由退房，这就意味着，购房者须开盘期购房签约，并且留意项目实际建设进度。
根据项目实地建设进度来看，主体已经出地面接近20层，而项目1栋1-4单元最高层数为47层，交房时间预计是2027年上半年。
天量供应
无论是相比四年前同地段的新房项目，还是同片区相近地段近一两年入市的项目，远洋城启家园都是价格最卷的一个。
要知道，1年前平湖的新房均价还挺在“4”字头，而4年前平湖新房的均价高峰去到约4.6万/平。
如今远洋城启家园无论是备案均价，还是起步单价，又或者总价门槛，都是最低的一次。
3.57万/平的备案均价，相比步行约1.9公里的融湖盛世花园开盘备案均价还便宜约0.73万/平，而这还不算项目给出的开盘折扣。
若算上真正的开盘折扣优惠，价格还要更便宜。
而值得注意的是，项目处于平湖中心的范围，距离平湖枢纽站步行约2.2公里，距龙岗平湖上一个体量达到百万级的综合体融湖中心城步行约1.7公里，位置上相近。
但即便是这样，也无法避免需要通过价格让利的方式获取市场份额。
一方面，整个平湖的供应实在太大了。
无论是竞品项目，还是项目自身的后续开发以及其他城市更新项目的陆续开发，未来必定是“天量”供应的存在。
在远洋平湖的在建项目版图中可以看到，城启家园周边的施工和空地范围非常大。
远洋城前身为平湖街道山厦旧村城市更新单元，总占地面积约22.3万㎡，总规划建面69.3万㎡，其中住宅分6个地块开发，规划1所九年制54班学校，全部建成后有22栋33-48层的住宅，2所18-43层高的办公。
而远洋城启家园只是一期的三个地块之一，6栋建筑，其中住宅4栋，共1032户，可售商品房688套，车位923个。
加上其他两个地块，总规划房源3661套，其中商品房2641套（包含回迁房）。
除此以外，还有2期4个地块待建，总规模超6600套住宅。
除此以外，从深圳平湖片区的城市更新计划来看，整个更新版图中，远洋城更是占地面积扎眼的项目，后期加上金地山厦项目、旭日工业区项目、特发辅城坳片区的更新改造，后续供应规模基本可以预见。
并且更不要忘了，眼下平湖片区已经入市的融湖盛世花园、合正新悦润园、融湖盛景花园、凤凰九里慧苑这几个新房项目，共计还有1246套住宅库存。
二手房的实际成交价也挺在3.5万—3.7万/平左右。
另一方面，这样的项目，不管是放在整个深圳，还是对远洋自身来说，都是重量级项目。
山厦项目不仅在平湖片区占据了重要的一席之地，更是占据了远洋集团华南地区土地储备不小的比例，还是远洋在深圳除了龙华区德爱电子厂项目之外，土地储备规模最大的项目。
（来源：远洋集团2024年中期报告）
所以，对远洋来说，无论如何，首批住宅的入市表现，都意义重大。
若去化表现良好，则验证了市场对项目的接受度，更代表了整个平湖当前的新房市场风向。
若去化表现一般，则不管是对后续的住宅加推，还是远洋的资金都是一种考验。
毕竟首推住宅体量不算多，并且已经向市场释放出了超预期的价格和销售条件。
第三是，项目自身的短板也明显。
项目紧邻广深铁路和广九铁路，自然少不了轨道长期带来的噪音影响，尽管可以加装双层中空玻璃，隔音，但室内长期居住的情况下，也需要自然通风。
项目距离地铁，超出步行的舒适范围，地图导航显示最近的10号线平湖地铁站距离是步行约2.2公里，未来虽然会有17号线山厦站（在建中），约直线800米，并且开通时间需要等待。
项目这次推售虽然是479套住宅，但远洋城启家园规划总户数为1032户，而停车位仅923个。
除此以外，项目周边还存在大量的开发建设项目，片区配套设施兑现落地还需要不少时间。
项目周边目前基本以居民房和工厂为主，城市面貌看起来一般。
所以，面对这些问题，很考验远洋城启家园的控盘能力。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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