广州房价百年真相：决定房子价值的，从来只有一个“厂”字
广州房价持续下跌，让不少人慌了神，但你以为广州房价是靠炒作起来的？错了！从100年前到现在，决定房子价值的核心只有一个字——“厂”。别误会，这里的“厂”不只是工厂，更是贸易场、生意场，是所有产业的统称。
如今广州的房价格局，其实早已在1919年孙中山先生《建国方略》的产业规划里埋下伏笔。今天花8分钟，带你穿越百年广州，看懂产业与房价的终极密码。我是封先生，一个深度拆解财经与房产真相的博主。
第一幕：百年前的产业核心，定调初代房价
时间拉回100多年前，当时广州的工薪阶层、企业高管、外资官员，首选居住地既不是白云山，也不是越秀山，而是沙面。核心原因不是风景好、格局优，而是隔壁就是清政府唯一的对外贸易窗口——十三行，这里是当时全中国的产业核心。
巅峰时期，十三行的年交易额占全球总量的三成，全世界20%的财富都在这条狭长航路里流转。对当时的人来说，房子离港口越近、离贸易越近，能抓住的机会就比别人多八分。
如果说贸易是广州的A面，那民国后的制造业就是它的B面。1919年孙中山先生《建国方略》出台后，后续陈济棠主政广州时狠抓工业：当时广州城内人口密集、流入量大，沿江岸边的西村与珠江南岸，逐渐发展成工业带，集中了全国最先进的电力厂、水泥厂、造纸厂、纺织厂——这可是第二次工业革命后，脱离农业、靠电力崛起的“高新技术制造厂”，相当于当年的琶洲。
更令人意外的是，战争竟成了早年房价暴涨的开端。民国时期广州大多是自建房屋，1932年日军侵占广州后，住宅用地价格暴涨三倍有余，每亩涨到4万银元；个别核心区段地块，一亩甚至能卖到200万银元，约等于现在的4亿元。同年，国民党机关报还报道过一则惊人消息：省财政大楼旁惠爱路的某洋房地块，每亩售价高达420万元，按现在物价折算，每亩价值竟达8.4亿人民币。难怪当时月工资2万银元的鲁迅等人，也只能租房居住。
最硬核的是广州人的产业韧性：1937年，日军对广州轰炸长达一年多，轰炸重点正是西村、海珠西北的工业带。即便在狂轰滥炸下，工人们仍在废墟上照常开工，随坏随修、坚持生产——因为这里是广州的工业命脉，有工厂就有工作，一家子才能活下去。“围绕工厂而居”的理念，从那时起就刻进了广州的城市基因。
所以，广州最早的城市发展轴线，就是沿着珠江这条“贸易+制造”的产业带展开。那个年代的买房逻辑很朴素：要么离港口近，要么离工厂近，房子值不值钱，全看离当时的产业核心有多近；而对富人来说，位置好、安全性高的地段，永远价格不菲，这一点从未变过。
第二幕：计划经济时代，工厂大院绑定居住格局
建国后，广州的城市逻辑彻底改写，国家意志开始重塑城市格局，核心口号是“把广州由商业城市向工业城市转变”，一条全新的城市工业带就此诞生——工业大道。这条修建于50年代的道路，地位极其特殊，两侧汇聚了广州重工业的半壁江山，涵盖造船、钢铁、机械、造纸等核心产业。
那个年代的房子，核心是厂工们居住的“工厂大院”，居住与产业被计划经济物理捆绑，居住布局完全跟着产业走：你的单位在哪，家就必须在哪。逻辑简单粗暴，却适配当时的时代需求，对那时的人来说，能进一个好单位，就等于稳住了一辈子的生活。计划经济时期，广州的城市骨架，就是沿着一条条工业大动脉野蛮生长的。
第三幕：改革开放三次产业跃迁，重塑房价天花板
改革开放后，广州的产业迎来三次跨时代跃迁，每一次都重新定义了当时的房价天花板。
第一次跃迁：环市东，外贸崛起催生初代商品房
改革开放后，对外贸易、外商投资成为核心产业，广交会带来了全球客商，花园酒店、白云宾馆不只是住宿场所，更是最早的涉外商务中心与超级写字楼。围绕这个全新的产业核心，广州第一批真正意义上的商品房应运而生，服务于外贸相关人群。当时大批港商汇聚于此，开发了中国第一个商品房小区东湖新村，还有华侨乐园。
当年这里的房价6000-8000元/平方米，而当时制造业、贸易行业职工月工资仅500元；按现在高新企业程序员月薪1万元折算，相当于当时的房价，对应现在约12万元/平方米。值得一提的是，当时老荔湾、东山口的房子仍不能随意买卖；作为“自行车王国”的广州，自行车是主流出行工具（堪比现在的新能源汽车），珠江新城、海珠客村还是城区远郊，农村宅基地单价仅900-1000元/平方米，琶洲更便宜，折算成现在的房价约2万元/平方米，且需自行建房。
第二次跃迁：天河北，产业升级聚焦商务办公
随着环市东逐渐饱和，精明的港商沿环市东路一路东移，在天河东站、体育中心附近的大片农地上布局。1997年，亚洲第一高楼中信大厦建成，广州产业迎来第二次升级——从“倒爷式”对外贸易，转向现代商业、金融、IT与服务业。对当时的人来说，商务办公是全新事物，对标世界城市的办公场景、商城购物，逐渐成为主流产业形态，人流、物流、资金流像潮水般涌向天河。天河城、市场大厦等商业地标，也随之落地。
1996年，天河北御辉苑开盘，房价6000元/平方米，按物价折算，当时的新区房价相当于现在的10-12万元/平方米。1998-1999年，国内外发生多件大事：1997年亚洲金融风暴后，中国经济从短缺转向过剩，外商投资负增长，中央开启改革开放后第一次大放水，全面推进住房市场化；1999年取消住房福利分配制度，住房需求逐渐释放。
第三次跃迁：珠江新城，金融总部经济造就天价房产
2001年中国加入世贸，2002年中美领导人密集互访，国内环境稳定后，外商重新涌入。面对老城区的拥挤与高房价，广州迎来第三次、也是最顶级的产业跃迁——布局珠江新城。对不少中年人来说，小时候的珠江新城，是老人口中的“荒城”，是年轻人玩卡丁车的空地；后续的故事大家都熟悉：世界500强企业入驻、美国大使馆迁入，这里汇聚了广州附加值最高的产业——金融与总部经济。一栋写字楼一年创造的GDP，可能堪比过去一个区；最高薪的岗位、最高净值的人群，共同撑起了这里的产业核心。
2008年，仍在建设中的珠江新城利亚湾，房价已达3.8万元/平方米，当年广州平均月薪4000元，这个曾濒临烂尾的新区，房价相当于现在的10万元/平方米级别。2013年美国大使馆迁入，2014年广州塔、东西塔“三塔鼎立”；同年全球爆发多重危机（埃博拉疫情、马航失联、乌克兰危机升级），而中国局势稳定，外资流入量首次超过美国，成为全球第一，珠江新城房价也迎来真正爆发，一路飙升。
很多人以为这是炒房或规划红利，实则核心逻辑是：全球危机下中国环境稳定，广州精准引入欧美贸易、金融产业，产业聚集催生真实住房需求，房产价值才实现天价变现。从环市东的港商贸易金融，到珠江新城的欧美贸易金融，再到广州人记忆里的钢铁厂、造船厂、立白大厦，本质都是服务于“广州贸易”的核心目标。
广州的工商历史，始终围绕工业与商贸展开；这一百年的城市规划，也从未偏离1919年孙中山先生“南方大港”的终极目标——正如书记所说，先生当年的愿景，如今正在一一实现。当年先生因理念超前，被愚昧民众称为“孙大炮”，如今再看，皆是远见。
结语：看懂产业逻辑，才懂广州房价本质
如今的广州，有了新时代的目标：工业聚焦新科技，商贸面向全球，不再局限于过去的轻重工业，也不止依赖港商、欧美资本。广州从来不是跟其他城市对比，而是与百年前的自己较劲，一步步兑现先生的愿景。
对普通人来说，我写这篇百年广州房价史，核心是想告诉大家：房价的核心是需求，而居住需求永远围绕产业展开——从百年前的十三行，到如今的珠江新城，从未偏移。我们没必要为没有产业支撑的地方，付出高额房价，承受流通性不足的风险。一部广州百年买房史，本质就是一部广州产业变迁史。
当然，房价与产业的关联，可通过“产业势能、资产内核、市场博弈、风险危机”四个维度、12项指标分析，分值直接决定资产上限。
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