广州楼市变了。
来看三个市场切面：
其一，根据克而瑞数据，今年上半年广州可售库存，现房占比超过了5成。
现房比例超过期房，而这是广州首次。
其二，近期广州的土地端，有一个愈发明显的变化，那就是地块出让前，或者拍地结束后不久，便会公布学区统筹。
其三，则是在项目端，也有新的推售节奏。
比如，项目还没有开放展示区、样板房，但已经抢先公布室内装修标准。
以上，大家发现了什么？
现房占比超过期房，背后的因素有很多，例如市场下行、市场内卷，导致部分项目“媳妇熬成婆”。
但在我看来，还有一个重要因素：预期不足。
过去买房，买的是预期、趋势、规划，而在市场找底期，这些难以成为驱动力。
为什么卖地要把教育配套前置？为什么新盘要把装修交付标准前置？
归根结底是，购房者更愿意为看得见的项目买单。
所以我们可以发现，能够持续霸榜市场的楼盘，对于学位的落实、园林和会所兑现，甚至是商业的兑现，诚意是拉满的。
比如：长隆万博悦府。
疯狂刷屏的“悦府现象”
去年，长隆万博悦府就已经长期霸榜全市TOP1。（广州市成交面积、金额双冠王，来源：长隆万博悦府2024年度报告）
今年，除了保持高去化，项目还有多个大单疯狂刷屏：
“金九银十”刚开启，便有神秘家族砸2亿元，拿下长隆万博悦府15套大平层；
随后，项目又有工作日成交破10套、土豪“1串6”等佳绩；
至于国庆期间，项目成交45套，揽金约3.6亿元。
数据佐证，截至10月，长隆万博悦府依旧稳居今年广州成交金额榜TOP1！
|克而瑞截图@项目供图
更关键是，这是套均总价接近900万的改善盘。
那么，为什么长隆万博悦府，能够在市场修复期脱颖而出，保持强劲势头？
兑现力下的“价值高度”
长隆万博悦府能够疯狂圈粉，自然离不开地段加持。
但如果你认为项目是靠地段躺赢，那就错了，因为它是与长隆万博共舞的城市运营者，甚至是引导者。
对于“聪明钱”来说，这是优质标的！
首先，长隆万博对于番禺乃至广州的意义，无需多说了。毕竟，长隆乐园和万博商务区，已经构成了极为牢固的护城河。
那么，长隆万博悦府，对于此时的长隆万博，能带来什么？来看一张图：
从汉溪大道一路铺开，总部经济+CBD+世界级乐园+超级商圈+TOD…正在形成一条超级走廊。
发现了么，在这条走廊上，长隆万博悦府是位于“心脏地带”，缝合各大锚点。是的，万博扩容，一定程度上，华润是超级底盘。
其兑现力的高低，基本上也决定了片区价值的高度！
所以，为什么长隆万博悦府，始终保持极高的市场声量和流速？本质上，是片区以及自身的兑现力，统统拉满。
喏，一批重量级配套已经肉眼可见：
1）广东城际近期已正式开通，而长隆万博悦府临近站点出入口，可直达白云机场、广州南站等核心交通枢纽，叠加已开通的3、7、18号线三条地铁线，项目多维交通网络成型，通勤效率大幅提升。
2）K11S已营业，长隆万博商圈，迎来品牌商业IP赋能和消费场景革新。
|K11S实拍@房早明摄
而长隆万博悦府的兑现力，更为凶猛：
1）教育层面，东风东小学+广雅中学，双名校均已开学。值得一提的是，“双名校”除了品牌认可度，在硬件设施上，有媒体评价“和贵族学校有得一拼”。
而这，毫无疑问拉高了长隆万博片区教育硬软件的天花板 。
另外，番禺实验幼儿园计划下半年完成移交，进一步丰富优教资源。
（以上具体入读政策以当年当地教育局公布为准）
|东风东番禺小学、番雅实验学校开学@项目供图
2）在缝合片区上，项目代建的约2公里生态绿廊已正式实景开放，官方定名隆润公园。
按照规划，华润建的这条绿廊，会把城市展厅、学校、办公、住宅、商业串联起来，还能连接到长隆野生动物园、长隆欢乐世界，形成“一府三公园”的生态格局。
连片效应下，对于板块来说，是资源的高效配置，而对于业主来说，则是多元的生活场景。
|生态绿廊实景图@项目供图
3）在人居层面，项目一期已经封顶，预计年底交付，玻璃幕墙高级感拉满，在万博核心也是妥妥的颜值担当。
|一期楼栋外立面实景图@项目供图
4）至于市场呼声极高的商业，进度条也刷新了。
据悉，项目自带的约24万方万象系商业已经奠基，继续壮大万博商业队伍。该商业体由世界顶尖设计机构BIG操刀，以“街区+MALL”的消费场景，融合长隆文旅自然。
定调很高，品质、业态，我们拭目以待吧。
其实，项目还有很多亮点，例如高标会所，例如去化不错的18栋商墅，将会给万博带来更多企业总部……
更关键的是，项目开盘至今，不过两年时间。
如此兑现速度，自然是给到买家满满安全感。
全盘占比2.6%的“王炸产品”
当然了，想要买入长隆万博悦府的朋友，近期要盯紧了！
据悉，长隆万博悦府即将加推全新二期6栋产品，面积涵盖约126-140-180㎡。
注意了，这是项目整盘的“王炸产品”。
1）手握核心配套。
二期6栋，位置堪称“楼王”级别：
正对面就是在建的约24万㎡万象商业，未来推窗就是地标级别的城市景观；出门百米不到就是地铁汉溪长隆站，通勤便利性不言而喻。
从资产角度来说，越靠近核心配套的房子，在未来交易市场中，越具备溢价能力和高流动性。因此，项目本轮加推，值得重点关注。
|项目供图
2）手握稀缺产品。
项目此次加推的约180㎡，货量仅42套，哪怕是整盘合计供应也只有84套，占比2.6%。
货量稀缺，未来在二手市场的流通性、价格空间，会更有竞争力。
当然了，在产品户型设计上，项目也带来了巨大提升。
| 项目供图
先来看一组硬核数据：
其一，此次是长隆万博悦府全盘首次创新，约80cm飘窗砸约50cm，让各空间地面使用空间更大，实用性更强。
|飘窗示意图@项目供图
|建面约180㎡主卧实拍@项目供图
其二，生活阳台首次无墙柱双推拉门设计，灵活性强；面积约6㎡，后期可独立拓展定制多种生活场景空间。
其三，客厅餐厅同面宽，开间尺度均为约6米，没有缺角，布局方正。
此外，通过拆墙，客厅开间可横向拓宽到约9米，同时南北阳台封窗后，进深尺度去到约12米，如此可实现：
客厅＋书房＋南北阳台＋餐厨一体化空间超80㎡，巨幕欢聚厅也由此诞生。
空间通透、大气，家庭聚餐、朋友聚会等都不在话下。
|建面约180㎡LDKG大方厅实拍@项目供图
具体到各个功能空间：
比如在餐厨区，做了中西双厨分区设计，同时项目创新中厨灶台龙头，含净水功能，增加烹饪过程中用水便捷性；
新增可抽拉柜体，除了增加储物功能之外，更灵活多用，适合在家打边炉时使用。
|建面约180㎡餐厨区实拍@项目供图
比如在卫生间，项目按五星级酒店标准打造，双台盆设计让生活方式更为舒展，不用再抢着洗漱，浴缸让你下班就能泡澡放松。
|建面约180㎡主卫实拍@项目供图
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