新岁伊始，“灵魂一问”的惯例怎能缺席：
2026年，房价怎么走？
经历2025年淡如水的楼市后，对这个问题，恐怕大家都是“丈二和尚”。
确实，暂无法给出100%精准的答案，但能给你一套“判断工具”——
决定房价走向的三要素：经济、政策、供需。
楼市就像高速列车，惯性极大。想改变惯性，需要变量。
这三个就是能掰动房价轨迹的关键变量。
>> 经济底色，才是买房底气。
“2026年，你有信心能挣到更多的钱吗？收入能稳定吗？”
2025年的楼市，早把真相摆明了。
豪宅市场压根没受啥影响。
就说12月，深圳单价24万/平米，总价5327万起的豪宅，开盘俩小时认购超百亿。2025全年，一线城市千万级的日光盘比比皆是。
中产愁眉不展，经济环境是收入的晴雨表，强相关。
面对二手房超跌，深刻感受到斩杀线的残忍。
2025年天津房价梯度有点畸形：没脖子！
高端豪宅撑得住；低总价刚需盘靠降价尚能撬动销量；唯独中间的改善中产最受伤。
为什么“科教文卫体制内”能成为天津的买房主力？
就因为收入稳定，预期稳定。
只有经济牛市，买房人才敢加杠杆。
虽说首付已降到15%，但实际天津新房平均首付在5成左右。
就算把首付降到10%，多数人也不敢下手。
所以，存款一直增加，贷款一直减少。
天津2025年存款已突破5万亿（2015年才2.8万亿），但1-11月居民贷款却减少345亿。
全国也一样，2025年11月居民存款增加6700亿，贷款减少2063亿，是2007年来首次下跌。
经济没底气，再宽松的杠杆也撬不动市场。
不过，喜人的风向已现。
2025年12月的中央经济工作会议，明确提出“制定实施城乡居民增收计划”。
字节跳动、比亚迪、宁德时代等巨头企业，都宣布涨薪。
希望2026年，我们乐见“全民涨薪”。
>>利好政策，是刺激行情的及时手段。
2026年的政策力度，会比2025年大。
首先能确定的，就是房贷利率还得降。
预计2026年2月LPR将下调，2字头的房贷利率很有预期。
2025年12月24日，北京已率先松绑限购。
2025年12月30日，不满两年的二手房交易税费由5%降至3%。
赶在年根儿出政策，相当罕见。
这波操作是新一轮救市的前奏，埋下伏笔，就等2026年发力。
地方政策也跟得很紧。
天津公积金贷款额度上调的征询意见稿已出，2026年肯定落地执行。
1月2日，《求是》发表《改善和稳定房地产市场预期》（《求是》的政治性和权威性可自行百度）。
特别提到“保持政策力度”，政策要求一次性给足，不能采取添油战术，导致市场和政策陷入博弈状态。
在新年第二天，给楼市注入强心剂。
政策是“添柴火”，一方面，让火持续烧，不能凉；另一方面，是房企和业主的“精神食粮”，对行业保持希望。
2026年，政策工具箱里还有存货，大家可以期待一波。
>>大盘疲软，供需关系决定区域房价。
2025年，经济、政策并非天津楼市的变量，房价走势几乎完全被供需左右。
河西楼市的战火堪称核弹级，核心原因就是供需太失衡。
24个新盘，市区最多，其中20个盘都集中在河西南。
产品差异化小，只能靠价格内卷，不得不“神仙打架，凡人看戏”。
红桥楼市之所以火出圈，也是沾了供需红利的光。
西站板块就俩盘在售，正好弥补红桥A类板块的供应空白。
和平的美古花园为什么始终叫座？也是因为独占鳌头，没别的新盘。
海教园6个新盘在售，十几个老社区竞争，天量供应之下房价一年降15%。
自住时代，楼市已裂变成一个个区域市场，成也供需，败也供需。
2025年天津出让的77宗土地中，仅市区就23宗。
2026年，市区在售新盘恐怕将达百个。
不少板块都将面临“需求有限，供应增加”的局面。
如果2026年出台现房销售政策，就能从根本上改变供需结构。
经济、政策、供需，三个变量对于行情的权重，各占1/3。
只要有两个同时出现，楼市就能明显转向。
即便只出现一个也能打破惯性，也是向好的。
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