2025年12月 25日 ，克而瑞物管发布「2025年华北区域物业服务力系列研究成果」。同期揭晓了“2025华北区域物业服务力TOP50企业”、“2025北京市物业服务力TOP50企业”、“2025河北省物业服务力TOP20企业”、“2025天津市物业服务力TOP20企业”以及 “ 重点细分领域领先企业 ” ，为华北区域物业服务力树立了风向标。
【成果解读】
研究背景
2025年，中国物业管理行业在国家战略中的地位得到前所未有的提升，正式迈入“质量提升”为核心主线的高质量发展新阶段。这一年，行业面临的外部环境复杂多变：房地产行业风险尚未完全出清，市场仍在“止跌回稳”的筑底过程中，对关联度较高的物业管理行业持续产生影响。与此同时，全国31省88城开展的物业专项整治行动进入深化阶段，行业监管力度持续加大，对企业的合规经营与服务品质提出了更高要求。
然而，挑战与机遇并存。2025年，中央政策密集出台，为行业发展指明了清晰方向。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》首次明确提出“实施物业服务质量提升行动”，并将其与建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”深度绑定。中央城市工作会议更是指出，城镇化已进入“存量提质增效”阶段，物业行业被赋予落实“城市三分建七分管”的核心职责，深度参与城市更新、基层治理和民生保障。在政策与市场的双重推动下，华北区域的物业服务企业正加速进入“换挡提质”通道，从追求规模扩张转向深耕服务品质与运营效率，服务力已成为企业在存量市场竞争中脱颖而出的关键。
区域物业服务企业服务力研究概况
自2020年克而瑞物管首次提出“服务力”概念以来，物业服务行业迎来了新的发展阶段。服务力不仅代表了物业企业创新性满足客户需求的能力，更是衡量企业面向未来综合服务能力的重要标准。在中国经济转型和存量市场竞争加剧的背景下，企业不断加码探索“新质服务力”，服务力已然成为华北区域物企核心竞争力的体现。
华北区域物业服务企业服务力研究沿用克而瑞物管服务力POD模型，以物业服务企业申报数据为基础，通过协会/街道/居委调研数据、CPIC数据库、CPMIC物管决策咨询系统、克而瑞自有调研工具及满意度数据库信息数据，进行交叉证实，对华北区域物业服务企业的产品力、组织力、数字力进行综合衡量，发掘华北区域物业行业面临的核心问题和发展路径，并捕捉企业经营服务中的闪光点，致敬标杆、学习标杆，以共同推动华北区域物业服务水平的不断提升。
（一）“京津”模式引领行业发展，各区域齐头并进
2025年，华北区域物业服务市场格局呈现“双核引领、多极崛起”的鲜明特征。北京、天津作为传统核心，其服务模式与管理体系依然领先，但市场已步入成熟整合期，增长动能有所放缓。与此同时，周边省份凭借各自的政策红利与发展机遇，实现了显著增长：河北省在京津冀协同发展政策推动下，企业数量占比上升至8.5%；山西省依托能源经济转型与城市更新的双轮驱动，发展势头强劲，占比提升至18.8%；内蒙古自治区占比4.7%。从本次研究申报企业的地域分布来看，北京市企业数量占比最高（约48.9%），天津市次之（约19.1%），两地占比之和较往年略有下降，这反映出京津市场在经历充分竞争后渐趋饱和，而河北、山西、内蒙古等省份正凭借广阔的市场潜力和差异化的成长路径，吸引更多企业布局并推动本土服务商快速崛起。
（二）国有性质物企成为区域主力
受房地产行业整体调整及华北区域（特别是北京及周边地区）战略重要性的双重影响，物业行业的估值与发展逻辑发生了深刻变化。在此背景下，国有物业服务企业因其突出的政策稳定性、雄厚的资金储备以及承担社会责任的天然属性，在华北区域的市场主导地位进一步强化。
本次研究数据显示，申报企业中国有企业占比高达约57.3%，较往年有所提升，成为区域市场绝对主力。民营企业占比约为26.1%，其他性质企业及外资企业占比分别为15.2%和1.4%。国有物企不仅在承接政府公建项目、参与城市更新和基层治理方面具有天然优势，其稳健的经营风格也在市场波动中为行业注入了“压舱石”般的稳定力量。
（三）“高质量发展”华北区域物企的战略共识
“高质量发展”取代“规模扩张”成为华北区域物企的战略共识。进入2025年，面对宏观环境与市场压力，企业扩张步伐普遍趋于理性，“保质优先”成为战略主基调。
从在管规模增长数据来看，截至2025年底，华北区域中，有56.2%的企业在管面积年增量不超过20%，有23.8%的企业实现了零增长或负增长，主动进行项目调仓、退出低质效项目。仅有9.7%的企业在管面积增量超过20%，继续保持高速外拓势头。这一变化表明，企业更加注重项目质量与盈利能力，而非单纯追求管理面积的数字增长，行业正从粗放式增长向精益化运营深刻转型。
华北区域物业服务企业服务力之产品力
产品力是物业服务企业洞察、设计并落地服务内容的核心能力，是直面客户需求、构建差异化竞争优势的关键。在服务同质化严重的背景下，提升产品力的最终落脚点是增强客户粘性，而客户满意度是其最直接、最客观的衡量标尺。
（一）客户满意度：产品力的直接标尺
2025年，华北地区物企对业主满意度重视依旧。调研显示，采用第三方专业机构进行满意度测评的企业比例上升至约41.5%，企业自测比例约为58.5%，第三方测评的普及确保了结果更具客观性与公信力。测评频率也更趋及时，每年测评一次的企业仍占多数（约50.8%），但每季度或每半年测评一次的企业比例显著增加，反映出企业希望更频繁地获取反馈、动态优化服务。
（二）产品力创新的两大核心方向
为破解同质化困局、提升客户体验，华北物企的产品力创新主要围绕两大方向展开：
服务链条前置与延伸，做“全周期生活陪伴者”
领先企业正将服务触点向房产销售、工地开放、交付验房等环节大幅前置。通过“预验房”、“工地可视化播报”、“空置房智慧托管与租赁支持”等服务，主动解决客户从购房、收房到入住的全生命周期痛点，将物业服务从传统的“售后”角色转变为“全周期陪伴者”。例如，金地智慧服务北京公司通过承接存量项目并实施精细化运营，其多个社区服务时间逾十年，成为区域品质服务典范，并入选北京市“美好家园”案例。
“物业+”生活服务生态构建，打造“15分钟智慧生活圈”
在政策鼓励下，企业积极拓展社区增值服务边界，围绕“一老一小”、家政、零售、资产运营等需求，构建线上线下融合的“15分钟智慧生活服务圈”，将物业管理空间转化为多元生活服务平台。天津的实践尤为突出：万科物业在博轩园发起“落叶创意PK赛”，将日常保洁转化为连接邻里、共创美好的社区文化活动，用“柔性治理”提升家园归属感与资产价值。
华北区域物业服务企业服务力之组织力
组织力是物业服务企业将战略转化为执行、将资源转化为价值的核心引擎，它决定了服务品质的稳定输出与创新变革的落地效率。在行业从规模扩张转向精益运营的2025年，华北地区的物业服务企业正经历一场深刻的内生性变革。面对成本压力与品质要求的双重挑战，企业的竞争已从外部市场延伸至内部管理。
（一）结构优化：业务外包常态化与人才结构“纺锤形”化
为严控成本、提升运营弹性，华北区域物企持续优化组织与人员配置。2025年，申报企业的一线操作人员中，外包人员占比已攀升至约47.9%。企业普遍将保洁、绿化、秩序维护等非核心、劳动密集型业务外包，以降低固定人力成本与管理复杂度，从而更聚焦于核心的客户关系、资产运营与品质监管。
人才结构向“纺锤形”演变：企业对既懂业务又懂技术、资本的复合型人才需求激增。数据显示，企业中硕士及以上学历人员占比提升至约0.45%，本科占比提升至约9.2%。然而，基层一线员工中，高中及以下学历人员占比仍高达约52.1%。这种“高端人才引进、基层岗位外包”的趋势，使得中间管理层的效能提升成为关键——他们需要具备更强的跨界面协调、数据分析和团队赋能能力。例如融创服务通过“融誉生计划”（针对本科及以上毕业生）与“融行计划”（校企合作、订单式培养）两大战略项目，构建人才梯队
（二）能力升级：技能培训体系化与认证标准化
提升从业人员专业素养是行业共识，各地政府与企业共同发力。
天津市启动物业行业人才培训和技能鉴定，将地方性的《物业项目经理上岗证》与国家职业资格体系衔接，旨在净化培训环境、统一标准。同时，鼓励居委会、业委会参与监督服务技能培训与标准制定。
宝石花物业建立了名为“宝蓓”、“宝匠”的校园招聘培养体系，并配套“135”、“123”成长规划。同时，公司针对客服管家岗位，设立了“星级管家评定制度”，设定了一至五星的职级。其培训体系涵盖新员工入职、在岗培训、专业技能（工程、秩序、环境、客服等）及线上“宝学堂”平台。
（三）机制创新：党建融合、信用监管
组织力的提升离不开治理机制的创新，华北区域在此方面形成了政府监管与企业内治相结合的特色。河北省在2025年明确将党建工作作为行业核心引领机制，推动党组织“应建尽建”，并探索“双向进入、交叉任职”，让党建融入基层治理与公司决策。
中铁建物业管理有限公司、中电建物业管理有限公司等企业，将党建工作深度嵌入项目网格化管理、红色物业创建中，通过设立党员责任区、先锋岗，有效提升了社区应急响应与困难帮扶效率。
华北区域物业服务企业服务力之数字力
数字力是企业面向未来的核心竞争力，已成为物业企业发展的分水岭。2025年，在AI技术爆发的推动下，华北区域物业的数字化转型已从“设备联网”的浅水区，迈入“人机协同、价值导向” 的深水区，呈现出技术应用深化、治理模式创新与生态协同共建的鲜明特征。
（一）普及率提升、投入理性化与路径分化
截至2025年底，华北区域申报企业中，已实施数字化布局的比例约为68.5%。行业数字化投入趋于理性，年均增长低于5%，300万元以内成为主流投入规模。头部企业投入保持高位，但更注重投入产出比，普遍从早期“重硬件采购”转向“重场景应用与数据价值挖掘”。
头部企业引领生态构建：如融创服务采用“数据驱动+场景创新+生态协同”模式，构建覆盖社区服务、客户管理、运营效率的数字化闭环，落地智慧社区。金茂服务则明确将数字化视为实现结构性降本、提升核心竞争力的关键，持续在智能物联和AI方向加大投入。
中小企业借力合作实现敏捷转型：面对技术门槛，许多企业采用“轻资产”合作模式。2025年，物企超九成产品研发依赖第三方生态协作。例如，河北的华宝物业服务有限公司在2025年6月与科技公司签约，引入“小蜜蜂智慧社区平台”；石家庄市物业集团则与易软智联合作，在旗下18个项目落地智慧管理系统，覆盖超1.5万户业主。
（二）AI从单点试点走向规模化多场景渗透
人工智能正从概念验证快速走向规模化落地，超过53%的企业部署了AI智能客服，近半数企业落地了AI能耗优化系统。智慧安防、智能停车、高空抛物监测等技术已成为新建及改造社区的“标配”
2025年中期业绩显示，金茂服务公司加大AI和智能物联投入，推广停车场无人收费、AI客服、中控智能监控等应用，智能设备覆盖率不断提升，有效降低人力与能耗成本。
荣万家生活服务作为总部位于河北廊坊的华北代表企业，其2025年战略聚焦智慧社区管理与数据中台建设，通过“智能中台系统”实现S2B2C模式变革，构建“一键下单、一单到底”的无缝体验。
（三）从“机器替人”到“人机协同”，重塑管理内核
数字化转型的核心目标已升级为“人机协同”。企业通过AI处理标准、重复性工作，释放人力专注于需要情感沟通、灵活处置的复杂服务，实现“效率与温度”的平衡。
远洋服务在2025年8月携手用友，启动人力资源数智化项目，旨在构建覆盖组织人事、薪酬风控、决策分析的“AI驱动、数据赋能”智慧人力平台，以数智技术重塑物业管理内核，开启物业行业“人效革命”。
金茂服务首席信息官在2025年博鳌大会上指出，物业行业需要积极拥抱AI，并探讨了“具身智能”和“多模态大模型”在物业场景中的应用前景，例如通过多传感器与AI结合完成具体任务，利用多模态技术处理线下视频场景等。
（四）各省市系统构建数字化治理底座
华北各省市正通过搭建统一的智慧物业平台，为行业数字化转型提供公共基础设施和治理工具，显著提升了基层治理效能。
综合来看，华北物企的数字化路径日益清晰：头部企业依托资金与技术优势，致力于打造自主可控的平台与生态；而广大中小型企业则普遍采用SaaS服务、项目合作等“轻量化”模式，以可控的成本快速获取数字化能力，从而在激烈的市场竞争中实现降本增效与服务差异化。
未来，随着省级监管平台与企业运营平台的深度对接，以及AI技术在社区场景的进一步融合，华北物业行业的数字化生态将更加协同、高效与智能。
总结展望
2025年，华北区域物业管理行业在政策强力引导、市场倒逼转型和技术创新驱动下，已步入以“服务力”为内核的高质量发展新阶段，呈现出“国有主导、理性扩张、产品深耕、组织优化、数字融合”的鲜明特征。
展望未来，华北区域物业市场潜力巨大，但挑战与机遇并存。企业需紧跟“十五五”政策红利，深度参与城市更新、老旧小区改造与完整社区建设，将服务能力融入城市公共服务体系；构建“产品力-组织力-数字力”飞轮，以客户需求驱动产品创新，以敏捷组织保障落地，以数字技术赋能降本增效，形成良性循环；探索可持续的商业模式，在物业费承压常态下，通过增值服务、能源管理、城市运营等拓展盈利渠道，从“物业管理商”向“生活服务商”和“城市运营商”转型；积极拥抱AI，将其作为提升服务品质与运营效率的核心引擎，聚焦解决实际业务痛点，深化人机协同，实现科技与人文服务的有机结合。唯有持续创新、夯实内功，华北区域的物业服务企业才能在变革中把握机遇，通过服务力的不断提升，赢得客户与市场，共同推动行业迈向更加专业化、精细化、智能化的未来。
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克而瑞，成立于 2006 年，行业领先的中国房地产大数据应用服务商，现信息覆盖 400 个城市。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队，克而瑞服务于 TOP100 强中 95% 以上的房地产企业，并为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。
经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据到客户数据，实现了房地产大数据闭环。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖地产、资管、物管等房地产领域。创新研发产品CRIC系统、投资决策系统、数据营销系统、场景化大屏、栅格土地评估系统、城市租售系统，CAIC 投管云、资管云、CRIC 物业 AI 等，为大量房企/物企提供了决策依据。
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