近日，青岛一法院审结了一起特殊的房屋买卖合同纠纷案件：七旬老人李先生将名下房产以“买卖”形式过户给侄子李某后诉至法院，请求确认合同无效，最终法院支持了其诉讼请求，判决案涉二手房买卖合同无效。这起案件的判决，也为大家理清了什么是“虚假意思表示”的民事法律行为的法律效力边界。
事情经过是这样的，李老先生称，他生于1952年，其名下有一套位于青岛市市北区聊城路房产。2024年10月10日，该房产以买卖方式过户至李先生弟弟的儿子李某名下，成交价款15万元，但李某并未实际支付房款。
李老先生称，当时自己重感冒，是弟弟未经其授权，擅自将房屋过户给他儿子李某，因此请求法院判令这份《二手房买卖合同》无效。
而被告李某辩称，是大伯李老先生主动提出让其养老送终，为让他安心照顾，才先把房子过户，还计划后续立遗嘱；过户当天李老先生意识清晰，因签字困难才让李光辉代签，并非无权处分。
张律师，这起案件是您代理的，那法院调查了什么事实真相呢》请跟我们说说。
青岛市市北区法律文化研究会会长张振海表示，法院经审理查明了关键事实：一是过户时老人意识清晰：不动产登记档案显示，过户当日李老先生到场，登记申请书载明其“意识思维清楚，身体原因无法写字，由弟弟代书”，且无合法程序认定其民事行为能力受限，因此其主张“签字时意识不清”未被支持。
一是遗嘱印证真实意图：李某提交的大伯李老先生2024年10月23日所立代书遗嘱，经法院认定合法有效。遗嘱中明确，李老先生是为防止遗产继承争议，以“买卖”的虚假形式将房产过户给李某，真实目的是让李某为其养老，若李某未尽照顾义务，老人有权收回房产。
法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，双方签订的房屋买卖合同是“虚假意思表示”，真实目的是实现遗嘱中的房产过户与养老安排，因此该买卖合同自始无效。
最终，法院判决李老先生与李某于2024年10月10日签署的《二手房买卖合同》无效。
小编：张律师，我们在判决书上看到，法院认为大伯为了让侄子养老，以“虚假意思表示”将房子卖给侄子，导致合同地效。所以，也歪打正着，让李老爷子维权成功，那在什么情况下，属于“虚假意思表示”呢？
张律师：这起案件的核心在于“虚假意思表示”的认定，这也是民法典中的重要法律概念。它的定义是，指行为人与相对人通谋，作出的表面意思表示与真实内心意愿不一致的行为，比如本案中“买卖房产”是表面行为，“养老赠与”是真实行为。
其次是法律效力。虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；而隐藏在虚假行为背后的真实民事法律行为，需根据相关法律规定判断其效力（如本案中养老赠与的约定，需结合赡养义务履行情况认定）。
第三是， 实践提醒。生活中若为规避法律或实现特定目的，采用虚假的合同形式（如“以买卖代赠与”“以买卖代借贷”），一旦发生纠纷，该虚假合同可能被认定无效，反而会导致自身权益受损。建议民事行为尽量以真实意思表示订立合同，必要时可咨询专业律师，避免因形式瑕疵引发法律风险。
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