今天，楼市有两个消息值得关注。
先看第一个：人民日报发文，公积金制度将在2026年有重要改革。
这篇题为《中央“点名”住房公积金，释放什么信号？》首发在人民日报评论公众号上，随后被人民日报的多个新媒体账号转载。
文章说：2025年底召开的中央经济工作会议，提出“深化住房公积金制度改革”。在过去十年的会议通稿中，公积金被单独点名，还是头一次。随后召开的全国住房城乡建设工作会议，公积金被提了7次。
文章并没有直接给出公积金改革的具体方案，只是分析几个痛点，提出了改革的方向：让大家贷得到、用得顺这笔钱，从而住得上更好的房子。
“全国住房城乡建设工作会议”的通稿，也没有给出改革的具体内容，只是笼统地说，深化住房公积金制度改革、更好发挥住房公积金作用。
所以我的判断是，在公积金制度方面不会有颠覆性改革，应该是沿着2025年的改革方向继续走，力度会大一些。
此前有一些退休高官或知名专家建议取消公积金制度，给企业减负；或者改为企业年金制度。
这些人恐怕不知道，住房公积金制度目前有多重要。如果贸然取消，会带来怎样的紧缩效应。
通过这个制度，每年给1.76亿人的公积金账户打入3.63万亿，他们可以用来买房、装修、租房，还可以因为生活困难、重大疾病提取。
截至2024年末，全国个人住房贷款余额是37.8万亿，住房公积金贷款余额为8.07万亿；这45.87万亿的资金，撑住了楼市的危局。
如果少了那8万亿住房公积金贷款，楼市会更加困难，紧缩效应更加明显。
未来的改革方向，大概率没有特别令人意外的地方，主要是拓展使用场景、优化贷款政策，打破地域壁垒、提升统筹层级，支持保障房和好房子，加强风险控制与数字化。
有两点如果落实，将对楼市构成较大利好：
第一，是显著降低公积金贷款利率。
目前5年期以上公积金贷款利率首套房是2.6%，二套房是3.075%；而央行公布的2025 年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为 3.07%。
所以，公积金贷款利率需要有较大幅度降低，才能起到吸引大家贷款买房的作用。
预计2026年LPR利率有10到20个基点的降息，希望公积金贷款利率降息幅度能2倍于LPR利率。
第二，如果能打破地域壁垒，实现更大范围的全国统筹，则可以显著提高公积金贷款利用率。
下面这张图里的红框里，是各地公积金的贷款率，是用公积金贷款余额除以公积金余额得出来的，可以看做公积金的使用效率。
可以看出，很多地方使用率非常低，比如黑龙江不到47%，西藏不到43%，北京只有62%。
但有些地方使用率非常高，比如重庆接近96%，海南超过90%。
东北三省使用率低，是因为年轻人外流；东北体制内人员拥有公积金比例高，但都已经买了房子。所以东北三省公积金贷款需求不足。
一线城市公积金使用率普遍不太高，是因为公积金贷款额度相对于总房价差距太大，很多人干脆不申请了。
如果能在更高层级统筹，可以把闲置的公积金调往更需要的地方，以支持楼市的发展。
比如在北上广深如果买房的时候可以申请到300万的公积金贷款，肯定会有大量需求被激发出来。
目前全国公积金账上大约趴了11万亿（2024年末数字）资金，如果能激活它，对于稳定楼市、打破通缩预期将意义重大。
今天还有一个楼市大消息，来自美国。
特朗普表示：美国应禁止大型机构投资者购买独栋住宅，理由是拉高了美国房价，让普通人买不起房。
特朗普最新表态后，持有房屋比较多的投资机构，比如黑石的股价下跌了大约10%。
我查了一下数据，过去1年里美国住房市场投资需求占了三分之一左右。
其中机构投资者（年购买大于10套的）购买量占了全国成交量的6.8%；大型机构（持有1000套以上）的占了总交易量的1%。
什么样的机构能买1千套以上的房子？主要是一些长线投资机构，它们通过发行REITs融资。美国住房租金回报率比较高，所以有利可图。。
比如Invitation Homes这家上市公司（黑石旗下）是美国最大单户租赁 REIT，到2024年末全资持有单户住宅8.5万套、合资持有0.76万套。
American Homes 4 Rent这家公司持有并运营 6万多套单户租赁住宅。
2025年美国房贷利率非常高（超过6.5%），但这一年全国房价仍然小幅上涨，因为通胀率偏高。从2019年末（疫情暴发前夕）到目前，美国独栋住房价格指数上涨了57.5%。
今年是美国中期选举之年，特朗普已经说了，如果共和党失利他将面临弹劾。
为了打赢这场选战，他准备大幅降息。但又要防止在降息的时候房价继续大涨，让老百姓难以负担，所以才有这项政策。
美国是一个早就完成了城镇化的国家，竟然能在一轮大通胀中，全国房价平均上涨超过50%。所以，一切都是周期。我们目前大城市房价的低迷，也是阶段性的。
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