前段时间，城市更新顶层设计出炉，明确讲大力实施城市更新，打造宜居、韧性、智慧城市。
这份城市更新行动的“时间表”和线路图”，不仅提出8项主要任务，还明确了到2030年的主要目标，相当于给接下来的城市更新工作按下了“加速键”。
意味着以后那种靠“大拆大建”、分分钟上演“拆二代逆袭人生”的逻辑彻底变了：拆迁早被“城市更新”取代了。
所以，别再幻想“下一轮暴富靠拆迁”，真正能赚到钱的，是那些能保留下来、还能被更新的钱袋子房。
而且，不知道大家有没有发现，湖北各地市的“住建局”已经陆续改名，换成了“住房和城市建设更新局”（简称“住更局”）。这又意味着什么？咱们来看看～
02.这4类老房子，千万别卖早了！
01.从“住建”到“住更”，意味着啥？
“住建局”更名为“住更局”，虽然是几字之差，但是它意味着一个时代的结束和一个新时代的到来，标志着我国房地产市场正式从增量时代进入了存量时代。
当然，存量时代这并不意味着没有了增量，而是以存量为主，增量为辅的时代。这个时代至少会有以下几点变化：
①人口竞争加剧
随着人口增长放缓，城市要发展，就得想办法吸引并留住人。尤其是存量时代背景下，以后不光是大城市之间人口竞争，城镇和乡村之间也会有人口的流动与争夺，预示着有些城市可能凋零。
②买房需求更多样了
存量市场的需求结构取决于社会的人群结构，这既有农村人口进城的群体，又有新青年群体，还有物质基础具有一定积累的社会群体。
随着收入的增长和变化，未来市场结构也将分化：人口减少，产品过剩区域，将从卖方市场走向买方市场；但人口持续增加和产品短缺区域将形成错配，从而使得市场则变成卖方市场，品质的溢价将凸显。
③税收结构可能慢慢调整
随着市场从增量转向存量，与房子相关的税收也可能逐渐调整，最典型的就是将从增量时代的土增税为主，转向存量时代的房产税为主，但这需要时间逐步推进，至少要等到房地产市场走出萧条周期。
此外，从“住建”到“住更”，还意味着老旧小区的改造升级：城市更新不只是简单的刷刷墙、装装电梯等，而是一个系统工程，其中“拆”和“改”仍是重点。换句话来说，我们正在进入一个“城市大维修时代”。
存量时代，是不是所有老房子都没戏呢？恰恰相反，那倒不是，其实这4类房，要么能迎来翻修，要么能升级入市，真别急着出手。
第一类：地段好的“老破小”
很多人嫌老旧小区没电梯、停车难，一阵嫌弃就甩卖。但随着城市更新加速落地，核心区老小区改造或成重点，尤其是配套成熟、交通便利的老破小，一旦被列入改造计划，分分钟变香饽饽。比如深圳苏州，已经有一些老小区更新后老房挂牌溢价快速上升，你以为是旧垃圾，别人眼里是“城市存金库”。
一旦被列入改造计划，价值很可能提升。有些城市的老小区改造后，房价也跟着涨了。
第二类：有自建院、前院后院的老社区房
这类房子过去因为看起来乱、手续复杂，而不被看好。但现在政策鼓励“微更新”，带院子的老房反而有了改造潜力。
比如改成小花园、增加休闲空间，甚至有机会发展小型商业。比如碰上政策鼓励“混合社区”那一批，有的一夜之间身份从老房变身“街角商业”。
第三类：原来的单位宿舍、国企房产
以前大家觉得这类房产权复杂、不好交易，但现在地方国企纷纷入局搞“集中更新项目”，这类型反成香饽饽。一旦入选更新名单，不仅房子价格涨，连收租也能跟着翻倍。
比如北京石景山、丰台一带的老职工社区，现在都被打包改造成公寓和人才房，房价直接倒挂。
第四类：地铁口、学区边的老楼房
位置便利永远是硬道理。靠近地铁、学校的老房子，即使旧一点，一旦被纳入更新，比如加装电梯、翻新外立面、优化社区环境，就能立刻形成“15分钟生活圈”样板，价值也会跟着提升。所以如果盲目卖了，别人接手后拿到更新红利，你哭都来不及。
说白了，以前大家一听到拆迁就兴奋，毕竟可以改善居住条件，还能拿到补偿。但这几年情况变了——不搞“土地财政”，要靠激活存量。这也就意味着——有些老房子留着可能比卖掉更划算。
就像杭州西湖周边的一些老区，改造后房子还是那套房子，但环境好了、功能新了，房价也跟着涨了。这不是一夜暴富，而是一种“安静的增值”——不用动，就涨。
03.怎么办？
老房从拆到更，逻辑已经变了，你也可以从这几步入手，跟上这波趋势：
①别傻等“拆迁款”，聪明人开始“拼更新”
有些聪明的业主会联合邻居，主动了解更新政策，甚至提前准备改造方案。还有的人干脆提前装修、保留原貌，等着入选“试点名单”——
说白了，现在比的不是谁能被拆，而是谁能先享受到更新的红利。
② 看懂风向的人，都在“接老盘”
不少有眼光的人正关注那些开始改造电网、被列入“旧改试点”的老社区。因为他们明白，城市的核心骨架——比如地铁、学校、医院、商务区——早就定好了，接下来就是给这些骨架之间的“老住宅区”注入新活力。未来值钱的，不是郊区新房，可能是这些旧壳里的新灵魂。
③有老房的再等等
很多人一看房子旧了就想低价卖掉，结果买家接手后，没过多久小区纳入改造，房价上涨，原业主亏的后悔莫及。
尤其是那些八九十年代建的砖混结构房子，如果结构还稳、地段也好，又有加装电梯或外立面改造的可能，不妨先留着，哪怕租出去也行。
总结：这波从“住建”到“住更”的改名，其实是一个清晰的信号：未来，城市建设逻辑要从追求“速度”转向提升“品质”。
简单说，郊区的新楼盘已经不少了，而城市中心的老区域正要“焕发新生”。
所以，与其盯着远郊新盘，不如回头留意一下自己家或周边的老小区——电线电网是不是在改造？社区是不是在征集改造意见？这些可能都是更新的前兆。
还是那句话，懂行的人，不追风，而是提前埋伏风口。
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