人民法院案例库:建筑物整体拍卖款应当区分土地使用权价值和建设工程价值，由相应优先权人分别优先受偿
——某银行上海分行与上海仲某建设工程有限公司等执行复议案
入库编号：2025-17-5-202-010 / 执行 / 执行复议案件 / 上海市高级人民法院 / 2024.09.09 / (2024)沪执复76号 / 执行复议 / 入库日期：2025.12.31
裁判要旨：
承包人享有的建设工程价款优先权属于法定优先权，依法优先于抵押权和其他债权，但其效力范围应限于施工者的劳动及投入的材料结合形成的建设工程部分，并不及于该建筑占用范围内的建设用地使用权。在对建筑物进行整体拍卖后，拍卖款应当区分建设工程对应的价值和土地使用权对应的价值，并由相应优先权人分别优先受偿。
基本案情
上海仲裁委员会就上海仲某建设工程有限公司（以下简称仲某公司 )与上海南某能源开发有限公司（以下简称南某能源公司）建设工程施工合同纠纷一案，于2020年8月27日作出（2020）沪仲案字第0725号仲裁裁决：南某能源公司支付仲某公司工程款106902029.33元、仲某公司就工程款享有就某能源大厦项目工程折价或者拍卖价款的优先受偿权等。
后仲某公司向上海市第一中级人民法院（以下称上海一中院）申请执行。
执行过程中，上海一中院查封了南某能源公司名下位于上海市奉贤区的某能源大厦部分房产。2022年3月15日和同年5月13日分别经淘宝网以一拍起拍价9236万元和二拍起拍价7394万元拍卖某能源大厦内12套房产（以下简称案涉房产），两次均因无人应拍而流拍。后仲某公司愿意以二拍流拍价抵偿相应债务。上海一中院于2022年5月25日作出（2021）沪01执555号之二执行裁定：一、将南某能源公司名下案涉房地产作价7394万元，交付仲某公司抵偿债务7394万元。上述房地产所有权自本裁定送达仲某公司时起转移。二、仲某公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。
另查明，2021年8月20日，上海金融法院就某银行上海分行与南某能源公司等金融借款合同纠纷一案，作出（2021）沪74民初2525号民事判决：南某能源公司归还某银行上海分行借款本金15470万元及相应逾期利息；如南某能源公司届期不履行上述付款义务，某银行上海分行可与南某能源公司协议，以案涉房产作为抵押物折价，或者申请以拍卖、变卖该……
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