作者： 李 老 白
首发：老白读书
01/
2026年，房价还会继续下跌吗？
先说答案，我认为不会再像前两年那样暴跌，但仍会缓慢下跌。
这其中的原因，共有3个：
1、人口结构。中国已进入“少子化”时代，这意味着宏观趋势是房屋需求的放缓。
2、城市化进程。中国的城市化率已超过67%，虽不及发达国家的80%以上，但我们人多，城市化压力大，因此判断是当前城市化已进入尾声。
3、政策调整。这几年的政策方向是以维稳为主，是希望房地产平稳落地，2026年的政策仍是如此。
无论是“看不见的手”，还是“看得见的手”，它们都已将目光从房地产移开了。
那么，2026年的房价必然不可能回升，只能是继续下降，只是降幅会减少。
接下来我们将这3点展开谈谈。
02/
中国已进入“少子化”时代
前段时间我们刚刚解读过《中国统计年鉴2025》里的人口数据。
在中我做过一张40年人口年龄结构图。
数据显示：
至2024年为止，我国14岁以下少年儿童占总人口的比例已从40年前的33.6%，降至15.8%了。
降了一半以上！
孩子的减少，意味着未来房屋需求的降低，反映到价格上，就是降价。
那么未来降价为什么会影响到现在呢？
学过金融的知道，资产的估值反映的是人们的预期。
预期涨，则资产估值当下就会涨；
预期降，也不会等到未来才降，而是立即、马上就降了。
所以预期会直接影响资产当下的估值。
房价正是房屋这一资产的估值，因此它一定会受到人们预期的影响。
另外，我认为当下孩子的减少，还代表年轻人的结婚率也在降低。
这当然也是有实际数据支撑的。
显然，房屋这一大型固定资产一般都是婚后购买的，未婚者极少会购买房产。
而且也没必要，单身者租房子住不知道多爽。
需求少了，房子也得降价。
03/
中国的城市化进程已经入尾声
同样来自 《中国统计年鉴2025》数据。
我在里分析了我国城镇化率的走势。
我国的城市化率自开国之初的10.64%，到1995年的29.04%，45年时间也只增长了不到20%。
自1995年以后，城市化率突飞猛进。
2000年超过30%，2005年超过40%，2015年超过50%，2020年超过60%。
至2024年为止，我国的城市化率达到67%。
虽然距发达国家的80%以上还有一定差距，但考虑到我国地大物博， 北大广深等一线城市实际上早就超过了80%。
比如北京是 86.71%，上海更高达 88.53%！
显然，我国的城市化进程已接近尾声，今后可挖掘的空间不大。
这就意味着，房地产跑马圈地的阶段已一去不复返，而进入了深耕时代。
这期间，房屋当然还会继续升级，但却很难涨价；
而对于存量房来说，就相当于5年、10年前的苹果手机一样，价格怕是得跌一大截。
当然 考虑到房价的重要组成部分是地段，那地段好的房子估计还相对较好。
04/
2026年中央的主要政策方向是拉内需
在一文的最后我谈到中央的经济政策。
最近，求是网连发推文阐述我们2026年拉内需的政策。
其中《当前扩大内需问题的若干思考》一文里提到：
一是大力提振消费。
提升消费能力，重点是促进结构性就业，制定实施城乡居民增收计划，提高公共服务支出，扩大民生保障。
居民搞就业、增收；
国家搞服务、保障。
二是扩大有效投资。
不要瞎投资，不要像前几年各地都像钱不是钱一样，各种修小镇、盖景点，或者各种不必要的修了补、补了修。
要有效投资，重点放在国家重大战略实施和 民生服务保障类 上。
对应的其实是第一点。
三是稳定市场预期。
要加强物价总水平目标管理，引导价格走势预期。
当前商品价格是有下行压力的，我们鼓励 以产品和服务的优质优价化解价格下行压力 。
这点是说给供给方听的，你们也要有信心。
四是促进预期和消费、投资相互作用。
也就是第一、三点的结合，要相辅相成，但我想应该不是指“妈妈们刚领了3600元补贴，婴幼儿用品就涨价”这种相互作用。
我重点是看到下一句：
“要 用真金白银的投入稳定和引导市场预期 ” 。
这个很重要， 不要光喊口号，要拿出真金白银的钱来 。
既然我们主要的着力点是拉动内需，还是要真金白银地投入来拉内需，我不认为还有余力去拉房价。
而且也没这个必要。
05/
2026年的房价是升是降？
我认为还是缓慢下降，但不会急降。
我国2026年的房地产政策方向是：
以“着力稳定房地产市场”为核心，围绕“因城施策控增量、去库存、优供给”三大路径。
“稳”是第一要务。
但稳的不是房价，而是房价下降的幅度，为的是增加市场信心，恢复房地产市场的交易量。
即，盘活需求，换个话说，还是内需。
那么，2026年适合买房吗？
我的观点，刚需就买吧，反正现在已经很便宜了；
能等的可以继续等等，我觉得还有空间。
至于我们这种山顶上车的，一个字——
悲催！
全文完，欢迎在留言区写下您的看法，谢谢阅读!
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