今年1月以来上海二手房市场成交活跃，元旦后工作日成交维持在600套左右，双休日单日成交则突破1千套，市场延续了去年四季度的“翘尾”行情。
在楼市迎来“开门红”的同时，坊间较为关注今年5月“新房解禁”是否影响市场走势。2021年上海新房销售开启“计分制”，认购比达到1:1.3的新房项目触发5年限售，2026年有不到3万套房源解除限售。从期间购房行为、解禁房源上市以及当前市场韧性等多维度进行分析，预计对市场走势影响有限。
一、以居民自住购房为主，解禁不等于出售，预计挂牌房源总量有限
购房用于自住，解禁不等于挂牌出售。新房销售计分制度设计导向，就是为了更好满足无房自住居民家庭。调研中发现，触发计分项目中约85%为购入家庭唯一住房，这些以自住为主的购房，在限售解禁后，绝大部分都不会选择挂牌出售。
按照市场规律，直接挂牌出售规模有限。一般小区挂牌率通常在5%左右，根据这一比例计算，2026年解禁按3万套住房计算，全年新增挂牌约1500套房源；即使将挂牌率提高至10%，全年新增挂牌约3000套房源，仅占到目前19万套总挂牌量的1.5%左右。
二、新房解禁不是集中在同一个时间节点，而是与不限售的房源挂牌上市基本一致，时间、空间分散
时间“分散”。5年限售解禁时间从合同网签备案时间起算，不同购房人、不同项目的限售时间都不一样，解禁不会集中在同一个时间节点，预计今年新增1500套房源会分散在5月到12月的时间内缓慢释放。
空间“分散”。2021年触发限售的项目大约100多个，分布在近50个板块，并非集中在单个板块。
与正常上市时间契合。不限售的房源上市出售，会考虑享受增值税等优惠税收政策，从合同网签到办小产证一般也需要3年时间，再加上持有2年出售免征增值税，前后也在5年时间，与新房解禁后挂牌上市时间高度契合。
三、当前二手房交易比较活跃，市场韧性足，预计能够很好消化新房解禁影响
去年8月“沪六条”出台后，二手房市场活跃度明显提升，走出企稳向好态势，近期市场积极信号持续释放，当前市场韧性完全能够消化新房解禁影响。
成交量稳中有升。2025年二手房成交23万套，同比增加5%。“沪六条”出台稳住二手住房成交量，11月、12月单月成交量在2万套以上，单月交易是下半年的高点和次高点，实现了年末翘尾。2026年1月以来二手房成交延续去年12月的热度，中介门店带看量保持在活跃区域，双休日单日成交都在千套以上。
挂牌量持续下降。2023年下半年，全市二手住房挂牌量站上20万套，之后维持在高位。去年9月以来，随着价格充分调整、成交量逐步企稳，房东心态趋于理性，惜售或售转租的增加，近期挂牌总量已减少了1万多套，二手住房市场供求关系进一步得到改善。
成交价格逐步企稳。随着挂牌量的下降，近期交易中价格跌幅进一步收窄，议价空间从原先的5—7%收窄到5%以内。尤其是一些性价比高、配套全的房源，房东不再让价；一些在地铁站点周边、区域规划兑现的优质房源，甚至开始挂高价格。
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