▲都荟里
总价35万，上车青岛“繁华芯”？到底是上车好机会，还是会让人深陷的深坑？
▲市北都荟里
1、
楼市新政，到底是为了谁？
前几天，有个大新闻：央行联手金融监管总局，给楼市投下一颗 “深水炸弹”：把商业用房购房贷款，最低首付比例下调到了30%。
这项政策的出台背景，官方说得很含蓄，叫“根据当前经济金融形势需要”。说人话就是：商业用房卖不动了，库存积压太严重了。
以前商业房首付，要50%甚至更高，因为银行最清楚，商业地产（公寓、商铺、写字楼）风险大、流动性差，所以要多收首付来降低坏账风险。
那现在为什么突然降到30%了？商业房地产的消化周期比住宅长得多，去化压力大得吓人。这次下调首付，目的是通过降低入门门槛，让你赶紧掏钱入场，好缓解开发商的资金压力，帮他们去库存。
对于购房者来说，门槛低了确实是事实，但是，增加了杠杆，财务风险也跟着增加了。所以，这波政策对于商业公寓的投资客户来说，根本算不上什么绝对利好，更像是一个包装精美的“请君入瓮”。
2、
青岛“繁华芯”，烂尾9年复活
说完了政策大背景，再来说说最近风头正劲的主角——位于台东的都荟里。
这项目的位置那是真没得挑，台东威海路跟台东一路交汇处，楼下就是M1、M2双地铁台东站，出门就是利群、万达、步行街。单看地段，这里自带流量光环，说这里是青岛的“繁华芯”，一点不为过。
都荟里项目的前身，是著名的人和路旧城改造B、C区项目。这可是个不折不扣的“古董级”项目，早在2008年就启动了。后来，2013年，原开发商青岛富航置业资金链断裂，项目烂尾，这一躺就是这就近十年。
▲A区是人和嘉园，B、C区是都荟里
直到2021年，央企背景的华融旗下的青岛百和晟置业，通过司法拍卖，豪掷9个亿底价把这烂摊子接了过来。现在的都荟里，虽然披上了“央企盘”、“TOD生活体”的金钟罩，但骨子里还是那个十多年前规划的老底子，存在容积率高、户型落伍、周边环境“酸爽”等无法回避的硬伤。
▲都荟里总平面图
都荟里项目中的C区公寓，总价35万起。在这个寸土寸金的地方，35万能买套房，听起来是不是跟白捡一样？
都荟里项目小档案
总建筑面积：约13万㎡（地上约9万㎡, 公寓约2.2万㎡, 商业约2.18万㎡）
公寓套数：C区471套
公寓层数：C区31层
公寓面积段：建筑面积约34~53㎡
产权年限：40年
物业费：3.50元/月/㎡
预计交付时间：2026年12月底
3、
是抄底捡漏”，还是填坑被收割？
都荟里C区的公寓，目前单价大约一万左右（按35万/33平估算），如按照30%首付，大约10万元，贷款25万贷10年，每个月大约需还贷2500元左右。很多人可能被销售那一套说辞洗脑了：房贷比房租低，租金比银行利息高，买了就是赚了。
但判断一个公寓有没有投资价值，不能光看新房卖多少钱，得看二手房能卖多少钱，因为那才是市场真实的投票。
以都荟里的“前辈”——市北CBD的万达39克拉为例，当年也是风光无限，也是市北核心，也是公寓。现在呢？二手公寓最新成交价，已经跌到了4370元/㎡！36平仅16万！
而且，公寓这种产品，坑实在是太多了。商用水电、没有燃气、做饭只能用电；全部是小户型，居住密度超高，做不到南北通透，居住体验一言难尽。
▲都荟里C区公寓户型图
都荟里C区公寓楼，是31层的高层，总共有471套公寓，平均一层16~17户，只有4部电梯，高峰期等电梯，能等到你怀疑人生。
▲都荟里C区公寓平面图
还有流动性的问题，青岛的二手房市场，现在住宅都难卖，更别说这种40年产权的公寓了。将来想卖，只能割肉打骨折，可能都要挂很久无人问津，沦为 “接盘侠”。
更让人头疼的是，高到离谱的税费：契税、增值税、个人所得税、房产税……一套35万的公寓，将来转手时的税费，可能高达几万甚至十几万，等于把几年的租金收益，都搭进去了。
▲都荟里
那么，到底谁适合买都荟里公寓，谁又该果断避开呢？
适合的人其实很明确：一是极度依赖台东商圈生活、出行依靠地铁不开车（都荟里公寓楼没有停车位）、且不差钱、不指望升值的人。对这部分人来说，买一套自住，不用忍受长途通勤，35万的总价，也不会造成太大压力。
二是预算有限，只想在主城有个落脚点，不追求品质生活的年轻人，暂时过渡一下。
三是有运营能力的投资者，比如想做民宿、小型工作室的，台东的人流量能支撑起这些业态，只要运营得好，收益可能还不错。
▲都荟里
以下两类人，建议直接绕道：
一是追求品质居住的人。都荟里容积率8.44，绿地率只有5.8%，加上周边夜市、海鲜市场的噪音和气味，想安静生活根本不可能。
▲都荟里
二是想投资赚钱的人。青岛的房租回报率，并没有你想象的那么高，都荟里公寓是毛坯交房，想出租还得搭上装修、家具家电等，再扣除折旧、空置期……算算账，回报率大概率会让你失望。
▲都荟里C区35㎡公寓样板间
说到底，35万买台东双地铁公寓，不是不能买，而是要想清楚自己到底要什么。如果是为了刚需自住，且能接受它的缺点，那它可能是一个过渡的选择；但如果是抱着投资的心态，那就要谨慎了，毕竟现在的楼市逻辑已经变了，商业公寓的坑，远比你想象的要多。
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