文/上海进深 严明会
桃浦这块沉寂许久的宅地，终于把规划方案摆上台面。
根据最新公示，普陀区桃浦科技慧城024A-01地块拟建10幢住宅，包括6幢4层叠墅与4幢23-26层高层。
整体呈现“北高南低、西高东低”的空间格局。
高层住宅首层全部架空，社区内部规划有中心景观、下沉式庭院与会所空间，并配建部分商业设施，同时向外衔接一块约3000㎡代建公园绿地。
设计细节上，2#楼配套商业立面局部、3#楼架空层立面局部以及下沉庭院周边立面局部将设置玻璃幕墙。
过去几年，桃浦一带的新房几乎清一色高层产品，楼栋高度接近、产品节奏接近，板块气质也逐渐被标准化。
而这一次，中环硬是塞进了一组低密叠墅，直接把项目做成桃浦首个真正意义上的“高低配”社区。
但这个“低密”，并不是建立在宽松指标之上。
恰恰相反，地块用地面积约2.4万㎡，计容建面60650㎡，容积率2.52，限高50米。
再看地块先天条件，南北狭长、东西偏窄的地块形状决定了它很难做出传统“大围合 中央大花园”的布局，更适合做带状景观和两列式楼栋排布。
正因为如此，规划方案顺势把高层压在北侧，把体量和容积率往上拉；南侧和东侧则落低成联排，把更舒适的尺度、采光和景观界面留给低密产品。
容积率提升
更有意思的是，这块地边做边改规划。
规划设计方案公示当天，024A街坊实施深化公众参与草案也同步公示，涉及到024A-01地块部分的有：
1、增加481平米商业配套，容积率由2.5提高至2.52。
2、取消了古浪路、敦煌路原80%贴线率要求。调整之后，建筑不再被强制贴边布置，整体形态获得更大腾挪空间。
3、东北角适当扩大地下空间建设范围，有利于车位与地下动线优化。
这类出让后再深化调整的案例，在上海也尚属首次。
2024年4月，上海中环投资开发（集团）有限公司以底价265000万元竞得普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）024A-01地块，楼面价44042元/㎡，联动价8.55万/㎡。
出让条件中还附有不少公共属性要求：
需结合区级文物保护单位韩塔设置一处不小于3000平方米的公共开放空间，并24小时对外开放。
同时，还需配建公共服务配套设施建筑面积300平方米，包括老年活动室200平方米和生活服务点100平方米。
这些设施需布局在建筑物三层以下位置，临街布置，建成后产权将无偿移交政府。
直到去年9月下旬，项目才获得《建设用地规划许可证》。
项目的建设单位为上海中环桃缘置业有限公司，法人和受益所有人为随晋。该公司由上海中环投资开发（集团）有限公司100%持有，后者为普陀区属国企。
从区位看，项目位于桃浦智创城核心区中央绿地西侧，是该片区首批出让的住宅用地之一。
交通层面，周边有地铁11号线，距武威路站约800米；14号线古浪路站2000米；及规划轨交20号线西延伸、26号线。
竞争红海
桃浦现在并不缺新房，而是房子太多，而且越来越像。
价格带基本锁死在8–8.5万/㎡之间，产品也高度同质，大都是高层和刚改面积段，竞争也很激烈。
宝华紫薇花园，建面约95-104㎡，均价约8.05万/㎡；
普陀金茂府，建面约107㎡，均价约8.34万/㎡；
宝华紫薇之星，建面约101-108㎡，均价约8.55万/㎡；
金隅公园东序，建面约100-180㎡，均价约8.46万/㎡。
去年9月，宝华紫薇花园85折甩卖，还能叠加车位优惠。
最新开盘的金隅公园东序，在打95折、送车位的情况下，去10月开盘至今，仅网签3套。
或许，板块购买力对普通改善高层的疲劳值已经拉满。
当周边项目用折扣换去化时，中环选择的是另一条路：先调整产品结构，再谈速度。
在这种背景下，中环这个项目的高低配，更像是一种求生策略。
叠墅产品的总价一旦站上改善区间，就有机会跳出桃浦主力客群的价格敏感区。
而高层则承担去化基本盘，但必须在立面、公区、景观、室内装修标准等多个维度明显优于周边竞品，否则依旧会被拖入价格战泥潭。
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