上午石榴叔还和老南说，下班前有很大概率上海要打响节后楼市第一枪。

没想到刚过中午饭点，手机就弹出消息，“沪七条”说来就来。

说实话，市场已经有些等不及了。

01

照例先帮大家总结一下。

1. 限购再松。非沪籍买外环内，社保或个税年限缩短为1年（之前3年）；

2. 外环内进一步放开。非沪籍连续缴纳满3年，外环内在现有基础上可增购1套，也就是说能买2套了；

3. 打开居住证通道。持《上海市居住证》满5年，全市范围限购1套，无需社保或个税证明；

4. 公积金贷款额度飙升。首套最高贷款额由160万提至240万，叠加绿色建筑等政策，最多可达324万元。

5. 扩大对多子女家庭贷款范围，第二套额度也能上浮20%。

6. 贷款认定优化。公积金贷款认房不认贷，名下无房即首贷。

7. 税收减负。成年子女家庭在本市唯一住房，2026年1月1日起免征个人房产税。

02

当下楼市的真实状况是什么？

根据中指研究院的统计，2026年1月，百城二手住宅均价环比下跌0.85%，同比下跌8.67%；十大城市二手住宅均价环比下跌1.12%，同比下跌8.15%。

其中，上海二手住宅成交约2万套，环比增长0.9%，同比增长27.5%，而价格方面，二手住宅价格环比下跌1.22%，同比下跌7.61%。

市场延续“以价换量”，是不是和中介的描述不太一样？

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石榴叔说过多次，作为政策风向标的上海，已经成为现阶段全国楼市的一面镜子，不仅仅因为它还有政策，而且敢于先出政策。

有意思的是，“沪七条”距离上次825政策优化，隔了整整六个月。

很多人还盯着上海什么时候全面放开限购，在我看来，这次不是“挤牙膏式”的微调，现在的情况，已经非常接近“结构性放开”。

为什么这么说？社保或个税年限缩短为1年其实门槛很低了，是在“房住不炒”的前提下，针对非沪籍长期稳定就业人群、多子女家庭、有改善需求的人群做了定向的资格释放，为有真实居住需求的群体开绿灯，发房票。

换个角度，通过降低门槛，为市场注入增量购买力，打通置换链条，鼓励大家“卖小买大”、“卖旧买新”，从而稳定外环内市场。

03

为什么上海楼市政策还有效果？

对价值的认同，背后是上海这座国际化大都市对于人口吸引力的强大，而一切房子的价值，归根到底是由住在房子里的人决定的。

一旦放松限购，上海就具备虹吸江浙富裕人群的能力，还有很多外地的青年才俊想留沪、来沪发展，不少海归也把上海作为首选工作地。

所以这次“沪七条”本质还是抢人，短期内环沪城市大概率会承受一定的虹吸压力。

如果还有下一次政策优化，无非就是外环以内进一步放宽限购套数，甚至不限套数。

接下来，就看北京、广州、深圳了，政策应该很快。

回头再看《求是》年初定调2026年楼市，强调政策不再“添油战术”，还是很精准的。

上海这样调整，在没有大水的情况下，既能吸引人才，又不会失控。

很多人特别关心自己所在的城市，什么时候能出这样的政策？很多城市政策工具箱早就空了，不好抱有太多幻想。

即便上海楼市回暖，也只是优质资产在回暖，不代表普涨重来。

楼市调整进入下半场之后，对于所有城市来说，吸引和留住人口，已经成了比房价更重要的课题，楼市定向政策释放，定向补贴可能是常态，而对于房子来说，是一次含金量的大考。

从最近我跟踪的一些房子看，居住属性和配套不太行的，降价也卖不掉，这就麻烦了。

我对2026年楼市小阳春，还是持乐观态度，成交量肯定能起来。眼下住得舒服、好出租、易转手的房子，才是真正的安全。