采纳了！全国人大代表樊芸告诉媒体，住建部采纳了她的建议，将着手把《物业管理条例》改为《物业服务条例》。
业主自己的车开不进小区、物业被解约三年却拒不退场、不交物业费就限制门禁、小区公共收益多年拒不公示，近些年，一系列物业与业主之间的纠纷引起公众关注的同时也引发探讨：物业与业主之间，应该是“管理与被管理”的关系，还是“服务与委托”的契约关系？
在今年全国两会上，全国人大代表樊芸指出，物业应有更多服务意识，在官方文件表述中，应将“物业管理”统一为“物业服务”，引发广泛关注。她认为，虽然只是“管理”和“服务”两字之差，但背后折射的是角色定位的转变。
图/图虫创意
樊芸认为，物业管理公司实际上是一个传统的服务业，物业管理公司需要转变观念。
对此，北京金诉律师事务所主任、房产律师王玉臣在接受中国新闻周刊采访时表示，民法典已经将物业相关合同定义为“物业服务合同”，清晰界定了物业服务人提供服务、业主支付报酬的平等合同关系，而非管理与被管理的隶属关系。
王玉臣说，原“物业管理”表述易混淆主体，物业服务人本质上是提供劳务的服务方，业主才是小区的管理主体，名称调整更贴合其法律角色。
然而，法律的应然与生活的实然之间，还存在着明显的落差。新治道咨询公司创办人、社区治理专家陈凤山告诉中国新闻周刊，现实中，因历史沿革、社会习惯及基层行政路径依赖等，物业公司仍普遍承担大量且沉重的“管理”职责，导致角色模糊、权责错配。而这种错配，也容易引发小区秩序混乱。
不过，陈凤山也提到，让物业公司完全摒弃“管理”职能并不现实。陈凤山表示，诸如清理楼道堆积杂物、劝阻和制止违规装修等行为，本质上仍带有管理属性。虽然通过更柔性和人性化的方式，可以将其包装或诠释为“服务”，但并未改变其内核。
温州市物业管理行业协会秘书长、浙江鸿翔物业管理服务有限公司总经理麻向理在物业行业深耕20余年，他对中国新闻周刊表示，在当前实际操作中，物业管理仍有必要，但应侧重于小区的设施设备维护、保养方面。
在他看来，物业管理与服务应当结合，且“服务大于管理”已成为行业发展趋势。“当前，物业行业正经历快速变化，业主满意度调查、红黑榜等监督机制，也在推动物业公司不断提升服务水平。”他说。
值得一提的是，陈凤山提到，物业若要实现从“管理”到“服务”的转变，小区必须有一个明确的“管理人”来行使管理权，这角色依法应由业委会承担。但现实中，很多小区因物业阻挠、业主参与度低、组织困难等难以成立业委会。即便成立，也常运作艰难，难以有效发挥作用。
陈凤山认为，须从制度上入手，让分散、弱势的业主更容易组织起来，成立业委会，并确保其有发挥作用的空间与能力。“唯有如此，‘物业服务’的契约平等精神才能真正落地。”他说。
王玉臣则建议，住建部门可参考老旧小区管理经验，指导物业企业建立服务质量公示与考核机制，对服务不达标的企业督促整改或更换。此外，还应该通过街道和社区指导，完善业主大会与业委会运作机制，从而让业主能够有效行使选聘、解聘物业的权利。
记者：陈淑莲
（149793680@qq.com）
编辑：孙晓波
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