来源：市场资讯

（来源：上海楼市情报）

前段时间，普陀区甘陵小区旧住房城市更新项目二轮意愿征询签约结果出炉：同意率高达100%！

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2026年上海拆迁方向变了…

甘陵小区是普陀区现存面积最大的不成套小梁薄板小区，房屋大部分建成于20世纪50年代到70年代，最早一批房源于1953年竣工。

在这个小区里，708户为非成套住房，224户为成套住房，产权类型复杂，涵盖租赁房、售后公房、产权房等。部分楼栋厨卫共用，墙面斑驳、违建遍布，安全隐患突出。

更棘手的是，居民中高龄、残疾、低保等困难群体集中，房屋面积小、家庭矛盾多、历史遗留问题复杂。

甘陵小区的成功不是孤例，而是上海城市更新进入新阶段的缩影。2026年，上海的城市更新工作呈现出几个鲜明特点：

政策导向更加明确。根据上海市住房和城乡建设管理委员会副主任洪继梁在上海市城市更新媒体通气会上的介绍，2026年上海的城市更新工作将加强综合施策，全力推进年度重点任务，包括加力推进城中村和旧住房更新改造，以及分类推进商办楼宇更新提升等工作。

拆迁逻辑根本转变。上海已不搞大拆大建，老公房以旧改、成套改造、原拆原建为主，真正征收的是危房、城中村、市政规划地块。住建部2026年1月新规明确，仅对D级危房“应拆尽拆”、C级危房评估后决定加固或拆除，以及重大公共利益项目（如地铁、主干道）红线内房屋才纳入拆迁范围。

这标志着上海拆迁逻辑已从“土地财政驱动”转向“安全民生优先”，暴富式拆迁时代终结，精细化改善成为主流。

区域重点更加聚焦。从2026年的预算数据看，上海动迁市场呈现出明显的结构性变化：静安区、普陀区、长宁区预算增幅均超过400%，显示出旧改和征收的强劲动力。而徐汇区、黄浦区、杨浦区等核心区预算大幅缩水，标志着这些区域“大拆大建”时代的落幕，旧改重心转向精细化改造。

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房票成为新亮点，上海楼市…

2026年上海拆迁补偿机制发生了根本性转变。过去“一刀切”的现金补偿被多元安置方式取代，居民可自主选择货币补偿、实物安置、房票安置或组合方案。

“房票”成为新亮点。甘陵小区试点的“房票奖励”机制正在全市推广。这种模式既能推动居民居住条件改善，又为中心城区房地产市场注入新需求，实现旧改居民与区域发展的双赢。预计2026年，房票制度还将在上海继续推广，为楼市健康发展和城市更新提供新动能。

补偿标准显著提升。核心区如黄浦永华大楼评估均价高达95110元/㎡，按户均38.78㎡的公房估算，综合补偿可达720万左右，折合单价近18.6万/㎡，创下核心区补偿新高。徐汇江南新村明确补偿标准不低于15万/㎡，体现对原住民权益的充分尊重。

特殊群体保障强化。对低保户、残疾人等增设专项补贴和优先选房权，过渡期临时安置费足额发放，避免基本生活中断。同时，出售老房后一年内在沪购房可享个税退税（2026.1.1-2027.12.31），进一步降低置换成本。

大规模拆迁释放的购买力，正深刻影响上海楼市供需结构。

一方面，超2万户家庭获得高额补偿，形成强劲改善需求；另一方面，政府同步启动二手房收储，缓解市场库存压力。

2026年2月，上海首批试点在浦东、静安、徐汇收购“老破小”转为保租房，优先收储内环内、2000年前、70㎡以下、总价不超400万的房源。既解决低收入群体居住问题，又为拆迁户提供置换通道。