URI城市租住研报丨2026年2月中国核心城市的租赁市场变化|保障性住房|公租房|土地供应|房源|租赁市场|租金

“一线城市数据月报”定期发布，关注政策时事热点，从数据中识别和研究分析北上杭3城住房租赁市场的关键趋势和变化。本期为《2026年2月住房租赁市场报告（国企定制版）》。

报告说明：关注、2月租赁市场动态，研究分析北京、上海、杭州3城住房租赁市场的关键趋势和变化

*本报告数据均来自政府、企业公开数据及URI Data Bank

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概览

■宏观政策：两部共商青年安居，央行定调金融支持

■地方政策：多地加速保租房供应，政策向精细化与人才安居深化

■土地成交：租赁土地供应春节期间降温，仅上海成交4宗纯租赁地块

■个人房源：三城新增挂牌供应全线腰斩，同比跌幅超六成，京杭环比微涨，上海小幅回调

■分散式公寓：三城新增挂牌供应断崖式下跌，租金京沪小幅回调，杭州结构性上涨

■集中式公寓：三城新增挂牌供应持续放量，规模化增长态势稳固，租金平稳，杭小幅上扬

■项目新开：新入市项目以上海规模化主导，北京高品质领跑，杭州无入市项目

■品牌动态：品牌围绕春节营销活动密集，服务温情升级

■金融动态：REITs稳步推进，融资渠道持续拓宽

政策篇

政策暖市惠安居央地同心护租住

宏观政策

两部门共商青年安居，央行定调金融支持

2月，国家多部委密集释放租赁住房政策利好，聚焦青年安居与金融支持两大方向。住建部与共青团中央联合召开座谈会，明确以“一张床、一间房、一套房”方式保障青年人住房需求，大力发展保障性租赁住房和公租房，鼓励企业和园区参与建设。央行发布货币政策报告，强调推动保障性租赁住房再贷款落地，完善房地产金融基础制度。国家统计局年度公报显示，2025年全国配售型保障房、保租房和公租房开工筹集达121万套（间），社会保障服务持续提质扩面。

地方政策

政策延续“保民生、稳市场、促发展”基调，保租房与人才安居成核心发力点，同时存量盘活与市场规范也在同步推进，为住房租赁行业高质量发展奠定了基础。

2月，全国多地住房租赁市场呈现供应提速与政策细化并行的态势。供应端，上海、北京、深圳、重庆等城市持续推出或筹建保障性租赁住房与人才公寓，苏州、天津等地披露“十四五”期间保租房建设成果。政策端，福建、安徽、北京海淀等地出台文件，明确将人才、台胞等群体纳入保障体系，并提出“好房子”建设导向；郑州、合肥等地优化公租房审核流程；林芝则加强租金市场秩序规范。此外，存量房收购、非居改租等模式持续推进，租赁住房市场正迈向精准化、品质化发展。

土地篇

土地稳供择机趋申城独揽租地储

租赁土地供应春节期间降温，仅上海成交4宗纯租赁地块

月，全国租赁住房用地市场呈现显著区域分化。上海成为本月唯一有成交的城市，共完成4宗纯租赁住房用地交易，分布于徐汇、浦东、静安三区，总出让面积约3.27万平方米。其中，静安区两宗地块由中国电气装备集团以协议方式竞得，总成交价约2.48亿元；浦东新区另有两宗地块以划拨方式供应，分别用于保障性租赁住房和公共租赁住房建设。

值得关注的是，京杭两城本月无新增租赁供应，市场热度集中于上海。整体来看，租赁住房用地供应仍以存量盘活和定向支持为主，市场化招拍挂相对较少。

市场篇

市场调衡供需谋租品多元质效优

个人房源

新增挂牌供应表现

个人房源新增挂牌供应全线腰斩，三城同比跌幅超六成

2月，受春节假期及市场调整影响，上海、北京、杭州三城个人房源新增供应量环比、同比均出现深度下滑。上海新增1.6万套，环比下降39%，同比锐减65%；北京新增近1.5万套，环比下降38%，同比大跌69%，跌幅居首；杭州新增约1万套，环比下降27%，同比减少60%。

三城新增供应规模集体“缩水”，反映出节后租赁市场尚未完全恢复，业主出租意愿偏低，短期供需矛盾或进一步加剧。

个人房源

租金坪效表现

个人房源租金京杭环比微涨，上海小幅回调

2月，三城个人房源租金表现呈现明显分化。北京租金环比大幅上涨9.7%至3.29元/天/㎡，领跑三城；杭州环比微涨2.4%；上海则环比下降2.3%。同比来看，三城租金仍处下行通道，杭州同比下跌16.4%最为显著，北京、上海分别下跌11.3%和10.7%。

数据反映出，尽管部分城市节后租赁需求回升带动短期租金反弹，但整体市场仍面临长期调整压力，租金修复进程尚不稳固。

分散式公寓

新增挂牌供应与租金表现

分散式公寓新增挂牌供应断崖式下跌，杭州同比降幅超九成

2月，受春节假期及市场调整影响，上海、北京、杭州三城分散式公寓新增挂牌房源全线暴跌。北京新增挂牌3209间、上海新增挂牌2408间，两城同环比跌幅超一半；而杭州新增挂牌仅455间，环比暴跌80%以上，近乎“断供”。

三城新增挂牌规模均创下近年新低，反映分散式公寓市场正经历深度调整。

分散式房源租金京沪小幅回调，杭州结构性上涨

2月，北京、上海租金环比分别下降4.6%和2.2%，延续温和调整态势，同比跌幅分别为17.5%和9.8%。杭州市场则表现抢眼，租金环比暴涨45.6%至3元/天/㎡，同比增幅高达55.4%，主因滨江、萧山等高租金区域成交占比超五成，结构性拉高整体租金。

数据表明，尽管部分城市节后需求回暖带动短期租金反弹，但整体市场仍面临长期调整压力，租金修复进程尚不稳固。

集中式公寓（含保租房）

新增挂牌供应与租金表现

集中式公寓新增挂牌供应持续放量，规模化增长态势稳固

2月，上海、北京、杭州三城集中式公寓新增挂牌房源延续稳定态势。上海新增44.1万间，北京新增13.2万间，杭州新增21.7万间；从环比来看，三城供应量波动极小，市场运行平稳。从同比来看，三城均实现稳步增长，其中上海增幅达16.2%领跑，北京增长7.1%，杭州增长5.6%，规模化供应能力持续增强。

数据表明，集中式公寓市场已形成稳定的供应体系，头部城市引领作用凸显，为租赁住房完善提供坚实支撑。

集中式公寓租金走势平稳，杭州小幅上扬

2月，三城集中式公寓租金整体保持平稳运行。上海租金4.98元/天/㎡小幅回调0.4%，北京6.24元/天/㎡微涨0.2%，杭州2.54元/天/㎡环比上涨2.0%。同比来看，三城租金均小幅下降，降幅在1.4%-3.5%之间，延续温和调整态势。

数据表明，集中式公寓市场已步入稳定发展期，租金波动幅度较小，运营模式日趋成熟。

新入市项目以上海规模化主导，北京高品质领跑

2月，沪京两地集中式公寓新开业项目共计11个，其中上海占据10席，成为供应主力。上海新增房源以中大型项目为主，单项目房源多在百间以上，诺一公寓以956间领跑，坪效租金集中在2-5元/天/㎡区间，杨浦区项目租金表现相对突出。北京虽仅开业1个项目——佰舍LITE-奥体中心，但坪效租金高达12.3元/天/㎡，主打高品质小户型产品，定位高端市场。

整体来看，2月市场呈现上海规模化供应、北京精品化运营的差异化格局。

个案代表展示：

【奉贤天街观萃店】

龙湖冠寓上海奉贤天街观萃店位于奉贤区光迎路358号，毗邻奉贤天街商圈。项目共推出386套房源，面积27-36㎡，坪效租金2.88元/天/㎡。作为龙湖旗下长租公寓品牌，项目配备健身房、书吧、活动场地等共享空间，步行可达地铁站，满足青年人才品质租住需求。

【诺一公寓】

诺一公寓位于浦东新区锦绣东路2015号，距14号线云顺路站约600米，周边多路公交环绕，交通便利。项目提供22㎡朝南一居室，月租2400-2800元，配备品牌家电家具及免费网络。社区配套完善，对面即悦动公园，自带餐馆、便利店等生活服务；公区设吧台、休闲区，提供24小时管家与安保服务。

重点品牌动态

品牌暖心优服务新春焕新聚客福

品牌营销活动密集，服务温情升级

2月，各大租赁企业围绕春节节点推出多元化营销活动。万科泊寓动作频频，既有惠青家·泊寓斗南店开放样板房，又推出求职免费住、首月减租等优惠，还联合宠物机构为租客留守猫咪提供专属福利。华润有巢、城家公寓延续“逃租计划”、签约优惠等租金刺激策略。浦发有家整合推出30项免费服务，覆盖生活便利与人才赋能。尔家商业、漫柏集团、城投宽庭则聚焦新春送暖、元宵活动及定制红包封面，传递品牌温度。整体来看，2月企业以温情营销与实质优惠并重，强化租客黏性。