限价取消，新房变局|全年二手房均价|刚需盘|房价|豪宅|限价取消，新房变局

来源：郁言债市

2024年开始，杭州、上海、深圳、合肥几个核心城市陆续取消限价，一线城市中仅剩余北京未全面取消限价，二线城市中天津、厦门等未取消限价，其他绝大多数城市新房市场步入“无限价时代”。

限价取消，可分为两层含义，第一层是“取消地价限价”，即土拍溢价率取消上限。第二层则是“取消房价限价”，即取消新房房地联动价，竞拍土地时，开发商销售可以自主定价，不再设置对应的商品房销售价格上限。“取消地价限价”一般出现在“取消房价限价”之前，例如上海在2024年6月取消土拍溢价率10%的上限，2024年9月开始陆续取消新房房地联动价。

限价取消之后，楼面价相继上涨。上海2024年住宅成交楼面价突破3万元/平米，达到3.7万元/平米，溢价率11%，突破10%。进入2025年，住宅成交楼面价再上涨至4.4万元/平米，对应溢价率16%，均创2017年以来新高。

新房涨价受到推盘地段、产品类型等诸多因素影响。不过以上海为例，取消限价后，新房整体呈现“更贵”、“更大”、分化加剧的特征。

特点一：新房“更贵”。成交总价维度，新房单套成交总价上移。700万以上新房成交套数占比逐渐占据半壁江山，2021年时仅为22%，2025年已升至48%。

房管局数据显示，上海新房成交套数于2021年见顶，达到17.5万套，随后震荡下滑，2025年成交10.2万套，仅为峰值的58%。

参考中指院披露的成交明细，可以发现，2021年到2025年，新房成交总套数震荡下滑的同时，平均成交总价明显上移。

2021年，上海700万以上新房成交套数占比不到1/4（22%），而2025年已接近1/2（48%）。这其中1000万以上的新房套数2021年仅占比12%，而这一比例到2025年已上升至29%。

2000万以上豪宅盘房子成交套数占比也明显上升。2021年总价2000万以上、3000万以上的房子分别占比3%、1%，而2025年占比分别达到8%、5%。

从新房单套成交总价上移时间点来看，2021-2024年上移速度相对平缓，2025明显加速。以700万以上新房成交套数占比为例，2021-2024年由22%升至40%，年均4.5个百分点。而2025年从40%升至48%，增幅达到8个百分点。

特点二：新房“更大”。“9070政策”取消后，新房套均面积增加，从2021-2023年的112-114平米增至2025年的125平米。

2024年3月-2025年10月，上海分阶段取消“9070”政策政策，该政策执行的近20年内，新房市场积累了较多的“小户型”库存。

政策取消后，新房成交套均面积明显增加。2021-2023年新房成交套均面积在112-114平米之间，2024年达到122平米，2025年进一步升至125平米。

直观来看，大房子的供给增加。2021-2023年120平米以上的新房成交套数占比在26%左右，2024年达到33%，2025年进一步升至37%。

特点三：刚需盘每平米单价向下，豪宅盘单价则向上。

刚需盘新房成交单价整体呈现出震荡小幅下降态势，2025年相比房价峰值（多出现在2022年/2023年），单价降幅基本在4%以内。例如总价500-600万元新房，成交单价峰值为5.3万元/平米（2023年），2025年成交单价均值为5.08万元/平米，降幅约4%，900-1000万新房，2025年成交单价较峰值2023年约下滑2%，其他价位段成交价格走势可参见表1。

豪宅盘方面，近几年成交单价整体延续上涨。从中指院明细数据来看，对于总价1400万以上新房来说，2025年成交单价相比2024年多数有2%-6%左右的涨幅，2025年相比2022年多数有超过10%的涨幅。涨幅最大的是4000万元以上豪宅盘，2025相对2024涨4%，2025年相对2022的涨幅则达到39%，年平均涨幅近10%。这背后可能是核心区豪宅盘的供给相对稀缺，即使近年供给放量之后，供需缺口仍然存在。

新房库存去化周期，豪宅缩短，刚需盘拉长。2025年底与2024年底相比，300平以上新房去化周期缩短5个月至18个月。而120-140、140-180、180-300平的去化周期上升了4-8个月，120平以下新房去化周期升幅最大，达到12个月。

去化周期分化背后，是多个豪宅楼盘得益于位置核心性、稀缺性，出现首批推盘即售罄的情况，例如绿城潮鸣东方、外滩瑞府、康定壹拾玖等。而对于刚需盘购买者来说，仍存在“观望情绪”，等待房价继续下滑，或等待新楼盘层高突破3米后获得更好的产品品质。

总结来看，上海新房涨价，更多是供给端因素推动，豪宅热卖带来的贡献功不可没。而细究豪宅热卖的背后，有着土地端、产品规则优化的双重推动。土地端，限价取消政策，叠加政府推地核心化，带来了楼面价迅速提高。产品端，“好房子” 新规发布，通过优化计容规则，让新房在合规前提下显著提高得房率，增加产品“可售面积”，提高新房定价权。再叠加“9070”时代、限价时代积累了较多小户型、装修标准低的库存，开发商更倾向于建设豪宅，补足市场豪宅供应缺口，促进产品去化。而刚需盘，虽然也得益于好房子规范落地，产品品质上升、套内面积增加，不过目前库存去化周期仍然承压，压力更多来自于需求端购房者观望情绪。

以上海地产走势来看，未来新房市场走势可能面临三大不确定因素：

第一，供给端，关注限售解除后的二手房供给增加带来的替代效应。2021-2023年市场较为火热，触发限售条件的房源相对较多，五年限售要求下，对应在2026-2028年陆续解禁，其中2026是首个解禁年份，随着二手次新房入市，对类似质量新房形成一定程度的替代效应。

来自限售解禁的冲击，目前暂无可参考城市，主要是由于全国仅有北京、上海两个城市仍存在限售政策，其中北京自2017年即开始限售，市场热度相对较高时开始解禁，而上海限售政策是2021年才开始执行。

第二，需求端，关注层高标准提升后带来的观望效应消退。2025年5月，住建部发布《住宅项目规范》，要求新审批、新开工项目层高不得低于3米，而此前刚需盘层高多数在2.8-2.9米，豪宅层高普遍超过3米。该规范的发布，使得购房人存在“观望情绪”，意图等待新产品落地后再进行对比选房。结合落地时间来看，这类层高不低于3米的新产品预计于2026下半年开始零星预售，2027年批量入市，当前购房者可能仍处观望期。该政策是全国层面政策，不过一线企稳回升是一个关键信号。

第三，豪宅盘热度能否长期维持。前期多个板块地王陆续形成商品房供给，豪宅盘市场的竞争也在增加，同时也面临由于“成本过高”导致定价过高的问题。豪宅盘去化情况仍值得继续关注，若去化走弱，可能影响土拍市场开发商拿地信心。