莫让物业异化吞噬民生底色|方式催交物业费|民生|物业公司|物业合同|物业服务|物业管理

□ 撰文丨柯南整理

□编辑丨章楠

近日，巴彦淖尔市通报的一起典型案例引发关注：某物业公司将小区181个公共地上停车位私自出租，五年间收取32.4万元租金却未用于公共支出，最终被处以5万元罚款并责令退款。这并非个案。纵观当前住宅小区物业管理现状，一个不容回避的问题是：本应为业主服务的物业公司，为何屡屡异化为“圈地收租”的既得利益者？当服务合同沦为霸王条款，当公共收益变成“私房钱”，我们不得不重新审视这一涉及几亿家庭的民生问题。

不平等的契约，谁在违约？

从一开始，业主在物业合同面前就丧失了议价权。无论是强制捆绑的“前期物业合同”，还是看似民主的“续签协议”，本质上都是一道单选题：要么签字，要么别买。这种不平等的谈判地位，为后续的所有乱象埋下了伏笔。

泉州市场监管部门点评的“霸王条款”便是明证：无论居住与否均需全额交费、逾期可停水停电、甚至保留“最终解释权”……更有甚者，芜湖某物业在合同中暗藏陷阱：若业主因欠费被起诉，物业费标准竟自动上调。这一荒唐条款近日被法院依法判决无效，但类似的“文字游戏”在无数小区合同里仍屡见不鲜。从一开始，业主在物业合同面前就丧失了议价权。无论是强制捆绑的“前期物业合同”，还是看似民主的“续签协议”，本质上都是一道单选题：要么签字，要么别买。这种不平等的谈判地位，为后续的所有乱象埋下了伏笔。

泉州市场监管部门点评的“霸王条款”便是明证：无论居住与否均需全额交费、逾期可停水停电、甚至保留“最终解释权”……更有甚者，芜湖某物业在合同中暗藏陷阱：若业主因欠费被起诉，物业费标准竟自动上调。这一荒唐条款近日被法院依法判决无效，但类似的“文字游戏”在无数小区合同里仍屡见不鲜。

在安徽淮南，类似的问题以另一种方式上演。田家庵区某小区业主大会续聘物业公司的表决中，竟出现大量无书面授权的代投票行为，部分人一人代投数十票，唱票时也未区分代投票与本人投票，严重影响结果公正性。更令人震惊的是，业委会在合同中擅自变更服务性质、删减核心事项，且未履行法定公示程序。业主王女士一纸诉状将业主大会及业委会告上法庭，田家庵区人民法院经审理，依据《民法典》及《安徽省物业管理条例》，依法判决撤销续聘决定及所签合同。这面“公正无私执法如山”的锦旗背后，是司法对程序正义的坚守，更折射出业主在物业事务中话语权的脆弱——连投票都可能被“代劳”，合同又怎能代表真实意愿？

阜阳的一起案件则揭示了物业催缴手段的荒诞。因未缴纳物业费，某小区业主竟被物业公司聘请的保安用大喇叭在入户大厅“喊话”催收，循环播放“欠钱不还”，楼栋管家还拍摄视频传播。阜阳中院近日二审判决维持原判：物业公司被判在小区公示栏张贴公告，公开赔礼道歉。《民法典》第九百四十四条明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。然而现实中，从停水停电到“大喇叭羞辱”，这类违法催收手段仍屡禁不止。当合同双方从一开始就处于不平等的谈判地位，所谓的“契约精神”又从何谈起？

公开的收益，谁在私吞？

更值得警惕的是，许多物业公司正在上演一场“静悄悄的圈地运动”。

小区电梯间的广告、地面的停车位、公共区域的快递柜和自动售水机、甚至通信基站的占地费——这些利用业主共有部分产生的收益，根据《民法典》第二百八十二条，在扣除合理成本后应当属于业主共有。然而现实中，真正把这笔钱返还给业主或用于公共维修的物业公司有多少？

黑龙江省住建厅明确列出公共收益的八大来源，并要求物业服务人单独列账、定期公示。杭州市也规定公共收益应专户管理，收支情况每季度公开。但巴彦淖尔通报的案例表明，侵占公共收益的行为仍在持续——该物业公司将181个公共车位出租五年，收入32.4万元全部“袋袋平安”。这哪里是提供服务？分明是拿着业主的资产做无本生意，堪称“地主式不劳而获”的现代版。

安徽的整治行动正在向这一乱象亮剑。淮北市纪委监委将“侵占业主公共收益”列为“点题整治”项目，督促住建局对广告收益、停车位收益、场地租赁收益等7类公共收益项目进行专业审计，推动设立公共收益共管账户。整治过程中，共查处物业服务领域不正之风和腐败问题13件，党纪政务处分7人，依法留置2人。烈山区傲景观澜小区物业未公示2000元饮水机公共收益，被通报督办后整改；相山区特凿花园小区因履约不到位、环境脏乱差，在物业服务质量测评中不合格，最终被业委会依法清退。这些案例说明，公共收益被侵占并非个别现象，而整治的关键在于监管到位。

宁德市住建局的一则问答更是直指要害：侵占业主公共收益，情节严重的可能涉嫌职务侵占罪、挪用资金罪。当民事纠纷的边界被突破，法律的底线就必须亮剑。

模糊的定位，谁在获利？

问题的根源在于：物业管理本质上具有“准公共产品”的属性，却被完全交给了以营利为目的的市场主体。

浙江省政协委员潘家玮曾指出，物业服务联系千家万户，事实上承担了大量公共管理事务——电梯安检、消防巡查、垃圾分类、疫情防控，但长期以来被简单归类为“房地产业的分支”。这种定位偏差导致一个怪象：物业公司一方面享受公共资源带来的稳定收益，另一方面又以“企业自主经营”为由回避公共责任；业主既要为物业服务买单，又要忍受公共收益被侵占，还要承担小区公共事务“没人管、管不好”的后果。

重庆市大足区的一份政协提案答复中明确提出，物业小区是社区治理的最基本网格单元，应将物业管理纳入社区治理体系。这意味着，物业服务不应仅仅是商业行为，更应承载基层治理的公共职能。安徽的实践提供了有益探索：淮北市在整治中不仅查处个案，更推动市住建局编制监督检查工作指引，明确常态化检查和公共收益排查机制，与公安、消防、市场监管等部门会商，形成共管格局。六安市城管部门则面向社会公开征集“物业服务履约不到位、侵占业主公共收益”等问题线索，将监管触角延伸到群众身边。既然是涉及几亿家庭、关乎全民民生的公共事业，就不应完全由逐利的商业资本主导，而需要政府监管、司法保障、群众参与的多元共治。

服务的底色，谁来守护？

解决物业乱象，需要多管齐下。

首先，必须斩断伸向公共收益的“黑手”。黑龙江省要求公共收益专户管理、定期审计，杭锦后旗对侵占32.4万元公共收益的物业公司开出5万元罚单并责令退款——这些做法值得推广。对于情节严重、金额巨大的，还应依法追究刑责。

其次，要从源头规范物业服务合同。市场监管部门应加强对格式合同的审查，及时纠正霸王条款。法院也应像芜湖繁昌区法院、淮南田家庵区法院、阜阳中院那样，对显失公平的条款和程序坚决说“不”。

更重要的是，应重新定位物业管理的属性。明确其“准公共产品”的定位，推动物业管理融入基层治理体系。对于属于政府管理职责的公共事务，如确需物业企业承担，应建立政府购买服务机制。而对于小区共有资源的经营收益，则应建立严格的监管制度，确保取之于民、用之于民。

在安徽，从淮南业主维权案的司法纠偏、阜阳“大喇叭催费”案的侵权认定，到淮北对公共收益的专项整治，我们看到监管与法律正在向物业乱象亮剑。然而，并非所有问题都能迅速解决——以安徽某高速物业为例，仅其铜陵分公司近年来涉及司法案件就达83起，涵盖物业服务、买卖合同、建设工程施工合同等领域，2020年时其全公司涉诉案件更被披露高达228起。这些数字背后，是无数业主与物业之间的信任裂痕。