今年上海楼市最戏剧性的反转，就是安澜上海开分销前后的变化——
一夜之间，风评从一片骂声，变成全网热捧。
但是无论风向变了之后大家如何吹，都掩盖不了项目“滞销”的事实。
截止到我写文章的日期（3月11日），项目已售120套，相比于总套数211套，去化率仅为57%。
即便是算上预定的15套，去化率也仅为64%。
而这个去化率，至今都没有达到最开始项目首开结束后，网上流传的去化80%、或者单日劲销88亿的水平。
按照网上房地产的签约数据，大概率首开去化110套左右，去化率约为50%。
而后续两月的销售情况，也可以看出并不理想。
那么安澜上海这个项目，到底为什么卖的这么差呢？
网上之前对项目的全面批评，和如今对于项目的全面夸赞，到底哪些是真，哪些是假呢？
其实安澜上海这个项目，最明显的一个问题就是：
购房者普遍对于这个项目的地段都不太认可，甚至可以说认为这就不属于徐汇滨江。
实话说，我也是如此。
一年多以前这块地拆迁、还没出规划方案的时候，我在文章里对这个地块的预期一直都是做中产小区——
产品定位应该和中海领邸的产品相似，主力产品应该以中产面积段为主，豪宅改善面积段为辅。
这种主观判断，是因为从城市规划的视角出发，这块地的规划定位就和中海领邸那块地的定位类似，都是中城定位：
中海领邸那块地，最前些年规划的时候，定位叫滨江中城。
而所谓的中城，可以理解成开发小型cbd区域，借此提振周围的老城区（无法成片旧改）。
例如鑫耀中城的建设就是为了让老去的田林康健也享受生活配套的升级。
当时中海领邸那块地，就是个承上启下的作用：
主要连接徐汇滨江资源，逐渐向南站和龙华地区拓展；整体的地段能级可以看作徐汇滨江外溢的二级地段。
而东安地王这里，定位叫东安医学城，本质上也是作为徐汇滨江北部向徐家汇方向旧改拓展的桥头堡地区，规划定位其实也是个“中城”，地段等级也是徐汇滨江的二级地段。
而当时所有的徐汇滨江外溢地段、或者说这些二梯队地段的新房，几乎都不会开发成纯豪宅，比如汇元玺、滨江天珺都是大比例的小户型产品。
而东安地块的开发方向，自然也理应如此——
因为某种程度上来说，东安这个片区的质素，甚至还不如中海领邸那块地。
理解这点，大家需要先弄明白一个事情：
徐汇沿江这一大片区域，为什么会成为徐汇滨江板块？
徐汇滨江很特殊，因为这是个持续在生长的板块。
过去十五年随着城市开发慢慢扩大版图，如今成为跨越枫林、斜土、龙华、长桥多个街道的结合体。
而让众多板块串联到一起的关键因素在于两个字：
共识。
大家认为你是徐汇滨江，你才是徐汇滨江。
而共识的诞生来自于两个物理基础：
第一个是成片开发——这也是徐汇滨江能快速逆袭崛起的基础，成片开发到连片的区域，基本都算成了徐汇滨江。
第二个是边界——多车道大马路或者高架桥一直都有分割板块的功能，一路之隔，天壤之别。
普遍意义上来讲，龙吴路、龙漕路以东，内环以南的区域，粗略可以算成徐汇滨江的大片区。
这也是为什么我说，相较之下，中海领邸所在的地块甚至比东安更加徐汇滨江：
一方面徐汇滨江南段的西岸传媒港、西岸梦中心地区目前更加成熟且成片开发；
而中海领邸紧邻徐汇滨江第一豪宅云锦东方，有大哥撑腰，且位置位于龙吴路以内；
包括更南侧一点的保利滨江天珺、徐汇滨江壹号也被认为是徐汇滨江的房子。
但是过了龙吴路的项目玖珑庭，就普遍认为属于南站地区。
而东安地王，也就是安澜上海这个项目，更像是徐汇滨江的编外项目。
内环线是一道天堑，不仅仅是物理的阻隔分割，更是板块气质的分界线：
内环以外沿江的区域，是徐汇滨江最早成熟的成片次新豪宅区。
而安澜所在的区域是成片的老破小、老写字楼、一堆医院，更像一个尘封多年的老城区。
官方发布的效果图其实看的就是最清楚的，完全像是两个世界。
而之前全网黑安澜的时代，对于安澜项目硬伤提及最多的就来自于城市界面和环境。
首先就是地块正南面的高架，无论地上地下，噪音都不小。
实话说上海楼市，北面挨着高架的项目倒是有不少，但是南面正面对着高架的确实也不多。
首开的西区地块，南侧最前排做了200平以内的小户型，正面对着高架。
可以确定的是，至少这两幢楼未来噪音影响是肯定避免不了，即便用三层lowE玻璃隔音极好，也不能永远不开窗不是？
更尴尬的是，这两幢正对着的又是前面东安花苑的高层老大楼，相当于全面遮挡的视野。
而从整个片区来看，东安地块所在的小环境周围，目前也是完全称不上成片开发的片区。
安澜上海两侧，都是老破小区域，北部更是成片的老破小，其中夹杂着大量的老写字楼。
而这个区域未来也很难真正意义上的成片开发——
因为大片的土地都是各种搬不走的公共配套，以医院、学校、研究所为主，而中间穿插着各种各样的老破小和老大楼。
这其中很多老破小已经确定不会拆，这个区域短期内是很难通过旧改把城市界面拉平到和徐汇滨江核心区一样的水准。
而几所大医院环绕，更是个挺明显的硬伤，毕竟只要是个富人多多少少都会在意风水和环境，也比较看重板块圈层。
这几所医院周围的老破小里，有不少为全国各地来求医的人准备的民宿和出租屋，整体的板块氛围确实不太好。
外区的购房者如果第一次来到这里，只要周边逛逛很多人就会打退堂鼓，确实是看不上环境。
当然，还是那个问题：
一个本应该做中产社区的地块做了豪宅，自然就哪里看着都不顺眼。
如果这里只规划一个中产盘、品质做的好一点，那么其实在徐汇竞争力并不算差。
徐汇大部分中产定位分布次新房都是分布在内环外，内环内只有徐家汇的2005年左右的商品房。
像尚汇豪庭、公园道壹号其实也有噪音影响，鑫耀中城、天悦周边也都是老破小。
大家的稀缺，都是因为徐汇太缺次新高品质的商品房社区。
而如果这里开发成中产小区，类似于中海领邸的产品，主力总价1500-2500，就是个王炸：
内环外+徐家汇外溢概念+徐汇滨江外溢概念+新规住宅。
但在如果做豪宅，那优势就都不突出，缺点都凸显出来了。
房不会卖，价格不好谈
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当然，这个项目其实是不得不做豪宅。
作为全球地王，高昂的地价直接决定了项目的方案：
做中产社区卖14万（地价就12.5w）必然是要亏钱，因此只能做豪宅。
当然，从操盘的视角来看：
即便这个地段这么多硬伤、不适合做豪宅，也并不意味着这里做了豪宅就一定会滞销。
一方面是市场因素；
过去几年，徐汇滨江这些奇奇怪怪的盘卖的都很火：
挨着高架的西岸誉府都能触发积分，价格19w的二线江景房潮鸣东方都能接近清盘。
而拿地时上海的豪宅新房确实也都成交很火。
另一方面是产品因素。
这个项目作为全上海第一个抬板项目，打着新时代产品的旗号，多少也能弥补一些地段上的差距。
但是确实，项目的成功和人的成功一样，都要考虑到历史进程：
时代给你机会，风口上的猪也能飞起来。
东安这个片区就属于典型的运气不大好：
拿地和规划，在上海楼市豪宅市场火热的最顶峰；
开盘，却在上海新房豪宅市场，全面转衰的分水岭节点。
自从前年上海新房开始涨价，上海的新房就开始逐渐难卖起来。
毕竟二手房社区都开始了补跌，曾经的价格对标、倒挂空间都在逐渐消失，变成了“正挂”。
随着去年5月份之后，中产市场的补跌，广大的新房就逐渐进入了分销市场，只不过不同板块进入滞销的早晚时间略有差距。
而豪宅市场的确是冷却的最慢，毕竟相对来说还是更加坚挺，或者说是跌的慢。
因此去年上半年开盘的潮鸣东方，虽然价格暴涨但大家还是为他买单了，本质上也是多层利好效应的叠加：
前年929的市场余热尚在+徐汇滨江价格很坚挺+市场同期没有明显同能级地段的竞品+绿城的品牌效应第一次亮相的类似于全景舱的产品。
而夏天之后，上海的豪宅市场就有点冷了：
一方面大量二手豪宅挂牌量高企，豪宅开始陆续补跌。
而反映在实际的数据上，我们之前也分析过：
上海的豪宅，在过去两年的大爆发里，已经基本上把本地310购买力，过去二十年来上海的新上海人富豪都消耗的差不多了。上海豪宅，卖不动了
市场上剩的购买力基本就是两类：
仅剩的一小部分过去几年因为各种原因没有改善的富豪家庭，主力购房者年龄普遍中老年；
以及近几年才来上海的新贵富豪群体，年龄相对年轻。
这两类群体的共同特点是挑剔，对产品、户型、地段都有比较高的要求。
只不过二者对于地段的要求有些差异，主要来自于地段认知的不同：
前者更喜欢传统高贵地段，安澜这个区域仅有极少数徐汇地缘家庭能认可；
后者喜欢新天地或者一线江景，而这两个点位安澜也都不占。
因此至少在我去安澜的几次里，遇到的看房客普遍以地缘改善为主。
缺少稀缺资源江景吸引不到年轻新贵，地段吸引不到老钱，地缘改善虽然有一些西南片区客户过来，但是总量还是有限。
自然不可能卖得好。
而另一个层面，就是可能作为项目破局希望的新规范抬板产品。
毕竟上海历史上不乏古北壹号、云锦东方这种靠着产品逆袭地段的案例。
但是这一点，我认为这个项目做的也不好，完全没体现出来产品优势。
当然这点并不是指产品设计的户型之类的，因为客观来讲，这个项目的户型定位是符合市场需求的，定位成250平左右的入门级豪宅水准。
除了最大的那个370的户型有点诡异，其他的几个产品都还不错。
而上海首个全景仓户型，在上海楼市还算是比较惊艳的产品。
样板间风格也是当下比较流行的浅色设计，但是确实少了几分贵气，更像中产盘的感觉。
只不过，面积大的房子，新规范赠送的面积确实很难体现。
无论是多赠送的阳台面积，还是可能砸到的飘窗，在样板间内的体感，对于整体的面积增加显得并不多。
而品牌选用上、细节处理上，实话说这个项目做得不算好。
嘉格纳，劳芬，当代目前都下放到一千多万档次的小区了，这个项目也没配；后期的面积改造也需要业主自理。
当然，这其实是小瑕疵，我提到的问题主要出现在操盘上：
这个项目的售楼处设计的很一般，完全并没有把抬板的优势体现出来。
这个锅如果算起来，可能要营销条线和设计条线一起背锅。
如果大家看过杭州的几个抬板项目，就知道真正做的好的抬板社区的售楼中心，应该给大家营造出什么样的场景（图一杭序府，图二大家咏印名庐）：
这些项目，都已经是实景，网上很多视频，大家可以去搜搜。
而安澜这个盘，目前搞得这个水晶盒子的售楼处是个临时建筑，并没有能凸显出来任何新规住宅的优势。
至少，我是完全没有get到抬板豪宅到底和普通豪宅有什么差别。
售楼处唯一让人、感受到抬板的存在的地方，大概就只有那个前一阵停着温州看房团的停车场了。
这个营销手段属实也是不高明。
真正的豪宅业主谁希望和炒房人士住在一起？
而这种抬板类型的产品，即便不说杭州，上海也有做的不错的案例。
最典型的就是中兴傲舍那个售楼处，至少把大气的感觉和空中花园、以及架空层做了出来。
虽然人家不是抬板，但是给我的感觉更像抬板。
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豪宅这东西，说起来简单也很简单：
大面上看有气势，小尺度上看有质感。
毕竟这里价格接近18w一平——
但是在地段上、产品上、环境上、细节上、风格上，目前都给大家一种不值18万的感觉，那么这个项目自然就不可能卖得好。
而作为一个大盘，千套左右的规模，首开失利对后续的销售是影响巨大的，还会对周边二手市场产生持续的影响。
篇幅有限，后续我们会基于未来徐汇的规划和发展重点，推出新的文章分析。
如果大家选房遇到困难，可来看看我们的分析文章，相信可以得到一定程度的解惑。
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