奥地利房租再度上涨：2025年平均租金突破每平方米10欧元，住房压力持续加大
奥地利统计局（Statistik Austria）3月13日公布的最新数据显示，奥地利住房成本在2025年继续上涨。2025年第四季度，全国平均租金（含物业费用）达到每平方米10.4欧元，较上一季度上涨1.6%，同比上涨4.6%。这意味着奥地利租金在2025年全年始终维持在每平方米10欧元以上的高位。
数据显示，2025年第四季度，一套普通主要租赁住房平均月租为686.8欧元。其中约172.5欧元为物业管理费用，占总成本约四分之一。相比之下，纯租金部分约为每平方米7.8欧元。
统计局负责人表示，自2025年初以来，奥地利平均租房成本一直保持在较高水平，显示住房负担正在持续加重。
不同住房类型差异明显
本次统计涵盖全国约180万套主要租赁住房。其中：
约40%为合作社住房
约15%为市政住房
约31%为私人市场自由租赁
约13%执行政府指导价租金
约1%属于分类租金体系
从地区结构来看，维也纳的住房市场结构最为特殊。作为欧洲少有的大规模市政住房城市，维也纳拥有最高比例的指导价租金（21%），同时私人市场租房比例仅为22%，为全国最低。
相比之下，奥地利西部联邦州更加依赖市场租赁：
福拉尔贝格州私人租赁比例达55%
蒂罗尔州52%
萨尔茨堡州48%
而布尔根兰州和上奥地利州则以合作社住房为主，占比超过一半。
房源不足成为租金上涨主要原因
业内专家认为，当前租金上涨的根本原因仍然是住房供应不足，而需求持续增长。
尤其是在维也纳这样的城市，住房建设明显放缓。房地产公司BUWOG和EHL发布的《2026年维也纳住房市场报告》显示：
建筑许可数量从2019年的21400套下降至2025年的5772套
2026年预计完工8630套
2027年可能进一步下降至6911套
业内认为，这意味着维也纳住房建设已经进入近年来的低谷期。
尤其值得注意的是租赁住房供应明显减少：
2025年新建市场化出租住房仅2087套，几乎减少一半
政府补贴出租住房减少20%，降至2894套
专家预计，未来两年住房市场不会明显缓解，因为高房价使越来越多居民无法购房，被迫进入租房市场，从而进一步推高需求。
奥地利房地产行业人士表示，未来两年住房供应状况难以明显改善。奥地利经济研究所（WIFO）也呼吁政府加大住房建设力度。
国际局势推高通胀压力
值得注意的是，奥地利近年来住房及整体生活成本上涨，也与国际地缘政治冲突密切相关。特别是乌克兰战争以及中东局势紧张（涉及伊朗）对欧洲能源价格产生了持续影响。自俄罗斯与乌克兰战争爆发以来，欧洲天然气、电力和建筑材料价格一度大幅上涨，虽然2025年能源价格有所回落，但高利率和建筑成本上升已经明显抑制了房地产开发商的投资意愿，导致住房供应减少，间接推高租金水平。
与此同时，中东局势的不稳定也增加了全球能源市场的不确定性。作为高度依赖能源进口的国家，奥地利的通胀结构对国际能源价格尤为敏感。专家普遍认为，过去两年的通胀冲击不仅推高了食品、电力和交通成本，也通过建筑成本和融资成本传导至房地产市场，使住房问题逐渐成为奥地利最突出的民生压力之一。
在这一背景下，分析人士认为，奥地利未来住房政策的关键不仅在于租金管制，更在于是否能够恢复住房建设规模。如果国际局势继续影响能源价格，而欧洲经济增长乏力，住房供应不足的问题可能还将持续数年，这也意味着租金上涨压力短期内难以根本缓解。
政府推出租金涨幅限制措施
面对不断上涨的住房成本，奥地利政府已出台新的租金调控措施（俗称“租金刹车”政策）。
主要措施包括：
如果年度通胀超过3%，超过部分只能有一半计入租金涨幅计算。同时，这一政策首次扩展至部分私人租赁市场。
老建筑、市政住房和合作社住房
2026年租金涨幅上限为1%
2027年为2%
同时政府还决定：
将租赁合同最低期限从3年延长至5年
每年4月1日调整指导租金标准
限制部分租金追讨索赔
总体来看，住房问题已成为奥地利当前重要的社会经济问题之一。建筑减少、人口向城市集中以及高利率环境导致房地产开发放缓，使住房供需矛盾进一步加剧。
分析人士认为，如果住房建设不能明显增加，未来几年奥地利租金仍可能保持上涨压力，尤其是在维也纳等大城市，住房负担可能继续成为普通家庭面临的主要生活压力之一。
对于普通居民而言，住房支出已经成为食品和能源之后最重要的生活成本之一，这一趋势也与欧洲整体消费趋紧的大环境相一致。
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（以上内容由欧洲时报中东欧Karl编译，部分内容参考自ORF、奥地利《新闻报》《信使报》《奥地利报》《今日报》等，部分图片来自新华社、APA及网络，转载请注明《维城》EuroNews）
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