出品|中访网
审核|李晓燕
近期，绿城中国发布2025年度盈利预警，预计股东应占利润同比下降约95%，引发市场关注。这一数据恰好落在中交系老将刘成云执掌绿城满一年的节点，也让这家以品质立身的房企，站在行业转型与自身变革的交汇点。
放在房地产深度调整的大背景下审视，绿城的业绩表现并非经营失序，而是主动去库存、一次性释放历史包袱、坚守安全底线的阶段性结果。在行业普遍亏损、流动性承压的2025年，绿城守住了财务安全、稳住了销售规模、优化了资产结构，以“短期利润让位于长期健康”的战略选择，为高质量发展筑牢根基。刘成云掌舵的第一年，既是阵痛之年，更是筑基之年。
2025年是房地产行业调整最为剧烈的一年，行业亏损面扩大、毛利率持续走低、资产减值集中计提成为常态。数据显示，多家头部房企出现百亿级亏损，超七成上市房企业绩下滑，行业进入“低增长、低利润、低容错”的新常态。绿城的利润下滑，是行业共性压力与自身历史包袱叠加的结果，而非个例性风险。
面对行业寒冬，绿城的核心优势在于守住了安全底线。刘成云上任伊始便确立“稳健经营、风险可控”的总基调，推动公司持续优化债务结构，短期负债占比降至历史新低，现金短债比超过2.5倍，创历史新高。凭借央企背景与稳健财务策略，绿城保持融资渠道畅通，未出现公开市场债务违约，在民营房企普遍遭遇流动性危机时，成为行业中少有的“安全岛”。
与利润下滑形成鲜明对比的是，绿城销售规模逆势攀升。2025年全口径销售额达2519亿元，位居行业第二，销售面积跻身行业前列。在市场整体收缩的背景下，绿城依托产品力与一二线核心城市布局优势，实现市场份额提升，回款率维持高位，现金流安全得到充分保障。这种“规模稳、现金流稳、财务稳”的态势，在行业中尤为稀缺。
绿城将利润下滑归因于三点：行业调整、去化长库存导致毛利率下滑、计提大额资产减值。这背后，是刘成云团队主动作为、刮骨疗毒的战略决心，而非被动承受压力。
过去一年，绿城坚定推进去库存策略，以价换量加速盘活存量资产，有效降低库存风险、回笼资金。这一操作虽短期拉低结转毛利率，但从长期看，解决了历史遗留的高库存难题，为后续轻装上阵扫清障碍。同时，公司基于审慎原则计提资产减值，一次性释放历史项目风险，避免风险递延，符合央企房企稳健经营、防范化解风险的核心要求。
毛利率下滑是行业共性问题，也是绿城转型期的阶段性挑战。2022至2024年，绿城综合毛利率从17.3%降至12.8%，2025年受去库存与高地价项目结算影响进一步承压。但值得注意的是，这一压力主要来自历史项目，而非新增投资。刘成云上任后，绿城投资更趋保守，聚焦一二线核心城市，严控非核心区域投入，新拓项目利润率更有保障，为后续毛利率修复埋下伏笔。
代建等轻资产业务持续领跑行业，成为稳定盈利的重要支撑。尽管当前轻资产利润尚不足以覆盖重资产波动，但绿城已形成“重资产稳规模、轻资产提效益”的双轮格局，随着轻资产占比提升，盈利结构将持续优化。
2025年3月27日，刘成云正式接任绿城中国董事会主席，这位在中交体系深耕三十余年的老将，带来了与过往规模冲刺不同的管理思路：更强调风险控制、长期发展与运营效率。
在投资端，绿城坚守“安全性、流动性、盈利性”均衡原则，聚焦高能级城市，精准把握结构性机会，摒弃盲目扩张，从源头提升项目质量。在运营端，推进内部组织优化，降本增效，提升管理精细化水平。在产品端，坚守产品主义，升级“好房子”体系，以品质筑牢核心竞争力，延续绿城高端市场口碑。
这种战略调整，契合行业从“规模至上”转向“质量至上”的大趋势。过去，绿城曾陷入“规模登顶与利润崩塌”的反差，而刘成云团队正推动公司回归经营本质：不再单纯追求规模增速，而是兼顾规模、利润与风险，走可持续发展之路。
不可否认，战略调整难以立刻扭转历史积累的问题。此前扩张期获取的高地价项目集中结算，仍对盈利构成压力；多元化业务尚未形成足够支撑，盈利结构仍高度依赖传统开发。这些问题并非刘成云上任后产生，而是行业转型期房企共同面临的挑战，且绿城已在积极破解。
从品质标杆到规模前列，再到短期盈利探底，绿城的走势是房地产行业转型的缩影。在行业根本性重构的关键阶段，绿城的价值不应仅以短期利润衡量，更应看到其穿越周期的韧性、资产结构的优化、发展模式的升级。
刘成云曾表示，行业进入“存量博弈、品质制胜”新阶段，稳健经营是第一位。过去一年，绿城用行动践行这一理念：放弃短期利润诱惑，主动去库存、提现金流、降风险，以“稳”为核心应对市场波动。这种选择，看似保守，实则是行业寒冬中最正确的长期主义。
未来，随着历史包袱逐步出清、新拓项目进入结算、轻资产业务持续发力，绿城盈利修复具备坚实基础。同时，公司坚守产品力优势，在一二线核心城市拥有优质土储，叠加中交集团资源支持，发展韧性持续增强。
短期利润承压，是绿城转型路上的必经阵痛；而财务安全、规模稳固、资产优化、战略清晰，才是这家老牌房企穿越周期的核心底气。刘成云掌舵的第一年，绿城交出的不是一份亮眼的利润答卷，而是一份安全、稳健、着眼长远的筑基答卷。
房地产行业最艰难的时刻正在过去，市场逐步迈向止跌回稳。对于绿城而言，当下的考验不是“活下去”，而是在保持行业地位的同时，稳步修复盈利能力，重新定义品质房企的价值与位置。我们有理由相信，历经阵痛洗礼后的绿城，将以更轻盈的资产、更稳健的经营、更强劲的产品力，在行业新周期中行稳致远。
热门跟贴