存量盘活新周期 | 2026年2-3月住房租赁发展报告|住房租赁|保障性住房|保障房|商品住房|商品房|城投|张江|房源

来源：观点指数

摘要：“存量商品房转保障房”纳入国家年度重点工作，标志着租赁住房正式成为化解房地产风险与完善住房制度的双重战略支点。（报告期：2026.01.22-2026.03.18）

重点城市深化存量资源转化，2月多地住宅租金反弹力度显著

观点指数据观点指数不完全统计，2026年1–3月，中央及地方围绕政策指引、金融财税、供给筹集、存量收储、权益保障、管理规范六大维度密集出台新规或召开专题会议，系统性推动住房租赁市场的高质量发展。

3月5日，十四届全国人大四次会议开幕，《政府工作报告》明确提出：“因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房。”这一表述将“存量商品房转保障房”纳入国家年度重点工作，标志着租赁住房正式成为化解房地产风险与完善住房制度的双重战略支点。

与此同时，据国家统计局数据披露，2025年全年配售型保障性住房、保障性租赁住房和公租房等开工建设和筹集121万套（间），社会保障和社会服务扩容提质。

数据来源：观点指数不完全统计

通过收购存量商品房、盘活闲置商办物业、推进“非居改住”等多元路径，将显著拓宽租赁住房的供给来源。

数据来源：同花顺，观点指数整理

据观点指数监测，2026年1月、2月50城住宅租金均值实现连续环比上涨，1月环比涨幅0.10%，2月环比涨幅提升至1.92%，回暖态势逐步强化。

其中2月反弹力度显著，主要得益于春节后返工潮、人才返城及换租需求集中释放，叠加2026年春节假期相对延后，传统淡季窗口后移，进一步放大了节后需求的反弹效应。同时，“反向过年”热潮带动一线城市春节期间人口流入，缓解了春节“空城”现象，间接支撑了租金回暖。

随着3月返工潮、求职潮带来的租赁需求将进一步释放，预计50城租金均值有望延续温和回暖态势，环比涨幅可能进一步提升。长期来看，保租房持续供给、行业规范化发展将成为主流趋势，租金走势将进一步回归供需基本面，大幅上涨或下跌的可能性较低。

城璟租住以重资产赋能北京新核，国资主导下的行业规范化新局

数据来源：企业披露，观点指数不完全统计

从数据来看，2025年度，头部企业凭借规模化优势与精细化运营，持续巩固市场地位，同时加速轻资产模式创新，降低扩张成本、提升盈利水平。从规模数据表现来看，行业头部集聚效应进一步凸显，具备优质运营能力、多元合作模式与政策适配能力的企业，将在行业转型中占据核心优势。

地方国资平台深耕本地市场，聚焦保障性租赁住房与民生服务，成为住房保障体系的核心载体。如上海城方聚焦上海租房市场，截至2025年底，在营社区超40个，房源超4万套，同步布局20余个社区商业项目，建面约9.6万平方米，年内新增开业孙桥璟佩、张江璟绸等多个项目。

与此同时，政策适配性成为企业发展的核心竞争力，企业纷纷聚焦保租房供给、存量资产盘活、人才住房保障等政策重点领域，实现政策红利与企业发展的双向赋能。

数据来源：观点指数不完全统计

在巩固2025年成果的基础上，本期住房租赁企业加速业务拓展与模式创新，聚焦轻资产运营、存量资产盘活与政策适配，进一步扩大全国化/区域布局。

城璟租住以大宗交易模式整合优质租赁住房资源，1月底，EASELIVING城璟租住联合投资机构，完成了对北京顺义临空经济区一宗优质资产的收购。

地方国资平台则持续深化本地布局，聚焦存量资产盘活与服务优化。如郑州城发安居2026年3月发布市场化租赁住房房源征集公告，覆盖郑州市内八区且优先三环内核心区域，提供业主直租、代租代管、合作经营三种模式。杭州安居宁巢则与杭州市钱江新城开发集团、杭州市城东新城建设投资有限公司达成战略合作，签约承接1374套存量安置房，覆盖城东新城、钱江新城等核心区域，房源涵盖一居至四居室多元户型，进一步完善杭州核心区域的住房保障供给。

数据来源：观点指数不完全统计

从数据来看，国资背景企业将进一步主导行业规范化发展，品牌化、政策化协同成为核心的方向。

开业节奏显著放缓，城投宽庭张江社区落实产住融合实践

城投宽庭张江社区依托国企平台优势，整合投资、建设、运营一体化资源，助力青年人才安居宜居。

值得一提的是，该项目是上海城投在营的最大规模的租赁住房项目，同时也是上海全市最大体量的保租房小区，现已全面建成。项目总建筑面积超过33万平方米，一期近4500套房源已于2023年入市，二期的8栋住宅楼共计3180套房源计划于近期投入运营。

从区位布局来看，项目坐落于浦东新区箭桥路，地处张江科学城核心腹地，紧邻地铁11号线康新公路站。项目周边产业生态高度集聚，集成电路、生物医药、人工智能等战略性新兴产业形成人才磁极，形成以企业白领、产业精英为主体的高净值租住群体。

这类群体租赁需求集中、支付能力稳健，且对居住品质有着明确的要求，这也构成了项目服务产业、适配人才的核心定位，而深度契合职住平衡导向的区位优势，更是项目的核心竞争力之一，为其长期稳定运营筑牢了坚实的根基。

在新增项目开业层面，本期观点指数监测的样本企业共新开业13个项目，较上期明显减少，扩张节奏显著放缓。

随着保租房大规模入市、市场化租赁房源供给增加，市场竞争加剧，企业不再盲目追求开店数量，而是更注重项目选址、产品适配与运营效率。

数据来源：观点指数不完全统计

新开业项目布局覆盖深圳、武汉、合肥、上海、北京、杭州、济南、郑州等8个城市，新增项目集中布局于长三角、珠三角及中部核心城市群，人口流入、产业活力成为项目落地的核心决策因素。

持有型ABS成短期主力，公募REITs市场有退有进

资本金融层面，据观点指数不完全统计，本期资本市场动作以ABS（含类REITs/持有型ABS）、公募REITs、公司债券、大宗资产收购等为核心主线，典型案例包括以新黄浦持有型ABS成功发行、博邻持有型ABS获受理、吴中经开萃寓6.74亿元ABS获批等。

住房租赁行业正通过资产证券化工具的常态化运用，打破长期资金瓶颈，进入“投融管退”的良性循环新阶段。

数据来源：观点指数不完全统计

从数据来看，ABS领域仍是本期资本运作的主力。其中地方国资与保障房平台主导传统ABS赛道，聚焦保租房、公租房等政策支持类资产，具体包括浦开集团慧智保租房36.5亿元ABS、合肥滨湖国控滨纷公寓2亿元ABS、南京麒麟保障房15亿元ABS等先后获受理，以及苏州吴中经开萃寓6.74亿元资产支持专项计划获批等。

值得关注的是，持有型ABS的资产边界正从政策性保障房向市场化长租公寓拓展。

期内，中金-博邻长租公寓持有型不动产资产支持专项计划项目获上交所受理，拟发行金额8.24亿元。该项目为市场首单面向机构投资者的长租公寓类REITs试点，同时也是市场首单高端服务式公寓证券化项目，底层资产为博枫资产管理旗下中高端服务式公寓品牌“博邻blinq”。

除此之外，本期住房租赁资产交易端保持活跃，以上文提及的城璟租住为代表，通过大宗交易整合租赁住房资源，推动行业从单体持有向组合化资产管理转型。

公募REITs层面，本期租赁住房公募REITs市场表现为有退有进、审核趋严以及多元补位，具体包括建信建融家园租赁住房REIT终止申报、中航北京昌保租赁住房REIT进入问询阶段、华泰紫金华住安住REIT正式申报、中金厦门安居REIT回复反馈意见等，行业规范化发展态势凸显。

现阶段，公募REITs申报已进入“质量优先”阶段‌，资产合规性与运营稳定性成为核心门槛，而非单纯规模或政策窗口驱动。

尽管近期市场出现REITs撤回申报或被监管问询的情况，但已上市产品在资产质量、出租率和收益稳定性方面表现良好，并持续推进扩募进程。