张壹杰律师，北京观韬（温州）律师事务所执业律师

（2019）浙 0382 民初 10976 号案件实务拆解

我在代理这起典型装修坠亡案时，全程围绕物业安全管理边界、施工现场安全义务、监护人过错认定三大核心展开抗辩，最终为物业公司实现完全免责，这也是同类案件中极具参考价值的胜诉逻辑。

一、案件核心事实锚点（脱敏还原）

  1. 业主将房屋硬装发包给某装饰公司，铝合金窗户单独委托个人承揽，擅自拆改阳台封闭结构；
  2. 装修期间阳台窗框安装但未装玻璃，防护木条后期被拆除，现场存在重大安全隐患；
  3. 业主携带未满 3 周岁幼童进入装修工地，保姆与监护人均未尽到看管义务，幼童坠亡；
  4. 物业公司已签署装修告知、承诺、巡查等文件，事发区域为业主房屋专有部分。

本案争议焦点直接决定责任划分：

  • 装饰公司是否尽到现场安全管理义务？
  • 窗户承揽人是否需承担防护缺失责任？
  • 物业公司是否因装修管理不到位承担赔偿责任？
  • 监护人及保姆的过错比例如何认定？

二、我方代理物业的胜诉策略（关键抗辩）

我在代理物业公司时，重点从管理范围、义务履行、责任边界三个维度构建证据链，直击裁判核心：

  1. 锁定专有部分与公共区域边界

明确案涉阳台、窗户属于业主房屋专有部分，不在物业服务合同约定的共用部位、公共秩序管理范围内，物业无直接安全管护义务。

  1. 完整举证已履行法定告知义务

提交《前期物业服务协议》《装修承诺书》《装修告知书》等全套文件，证明物业已书面告知装修禁止行为与安全注意事项，已完成法定前置义务。

  1. 戳破巡查缺失的不利主张

针对原告提出的 “物业未巡查、未制止违规装修”，结合证据与庭审质证，指出专有部分拆改不属于物业强制制止范畴，且原告自身存在违规拆改、选任无资质承揽人的双重过错。

  1. 明确责任顺位，切割关联

提出幼童坠亡系监护人严重失职+保姆看管不力+现场施工方防护缺失共同导致，与物业服务无因果关系，且原告放弃追究保姆责任，应自行承担对应比例后果。

三、法院核心裁判观点

  1. 装饰公司作为现场施工管理方，未劝阻未成年人进入工地，承担10%责任；
  2. 窗户承揽人拆除防护木条且未恢复，未尽安全防护义务，承担20%责任；
  3. 物业公司已履行告知义务，事发区域为专有部分，不承担任何赔偿责任
  4. 监护人未尽看管义务、违规选任承揽人、擅自进入危险工地，自行承担70%主要责任。

四、实务法律要点总结

  1. 房屋专有部分：业主室内装修、拆改产生的安全风险，原则上由业主及施工方承担，物业一般不担责；
  2. 装修安全义务：施工方必须持续保持现场防护，不得随意拆除安全设施；
  3. 监护人责任：装修工地属于高危场所，携带无民事行为能力人进入，监护人将承担主要过错责任
  4. 物业免责关键：留存装修告知、巡查记录、协议签署等证据，清晰界定管理边界。

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