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（来源：地产鲸落）
近日，碧桂园物业被南通都会沁园强制清退，这是一起历时近两年、涉及多轮司法诉讼的典型物业交接纠纷。
一、事件背景与小区概况
都会沁园位于江苏省南通市崇川区创新区，总建筑面积146824.42平方米，其中住宅面积102058.61平方米，共11栋住宅，总户数720户。小区一期于2020年10月1日交房，二期于2021年1月1日交房，自交房以来一直由碧桂园生活服务集团股份有限公司南通分公司提供前期物业服务。
二、事件发展时间线
第一阶段：业主大会决议与新合同签订（2024年7-8月）
• 2024年7月30日：都会沁园召开业主大会，依法表决通过选聘南都物业为新物业服务企业的决议。
• 2024年8月8日：都会沁园业主委员会与南都物业正式签订《物业服务合同》。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十条规定，业主委员会与新物业服务人订立的物业服务合同生效后，前期物业服务合同即终止。
• 2024年8月9日：业委会向碧桂园物业发出《退场交接通知书》，要求其在8月24日前退出小区并完成交接。
• 2024年8月25日：南都物业按计划进场交接时，遭到碧桂园物业的阻拦，碧桂园物业以“选聘新物业程序存在诸多瑕疵”为由拒绝退场，导致交接失败。
第二阶段：司法诉讼与拉锯战（2024年12月-2025年12月）
• 2024年12月16日：因碧桂园物业拒不退场，都会沁园业委会向南通市崇川区人民法院提起诉讼（案号：(2025)苏0602民初5317号），要求碧桂园物业撤场并依法交接。
• 2025年1月20日：小区业主靳某向法院提起业主撤销权纠纷诉讼，要求撤销业主大会选聘新物业的相关决议。
• 2025年5月14日：南通市崇川区人民法院一审判决，认定业主大会决议合法有效，驳回靳某的诉讼请求。
• 2025年10月13日：业主撤销权纠纷案终审判决，南通市中级人民法院维持原判，确认业主大会选聘新物业的程序及决议合法有效。
• 2025年12月10日：物业服务合同纠纷案一审判决，南通市崇川区人民法院判决确认《前期物业服务合同》于2024年8月8日终止，判令碧桂园物业于判决生效之日起十五日内退出小区，并向业委会移交相关资料、设施并结清相关费用。
第三阶段：终审判决与强制执行准备（2026年3月）
• 2026年3月16日：碧桂园物业不服一审判决提起上诉后，南通市中级人民法院作出终审判决（案号：(2026)苏06民终577号），驳回碧桂园物业上诉，维持原判。
三、核心法律争议与法院认定
碧桂园物业的主要抗辩理由
碧桂园物业在上诉中提出以下主要抗辩：
1. 程序违法主张：认为新物业服务合同签订程序违法，效力存疑。具体包括：
◦ 业委会擅自将自身任期从三年改为五年，修改未经过全体业主合法有效的表决程序。
◦ 选聘新物业的程序存在诸多问题，表决过程未充分保障全体业主参与权，表决结果无法真实反映业主意愿。
◦ 业委会在选聘过程中存在“带节奏”、恶意贬低其他物业服务公司的行为。
2. 投票规则质疑：碧桂园物业认为“赶走自己不是多数业主的真实意愿”“少数人绑架了多数人”。其质疑焦点在于小区业主大会议事规则中“表决票送达签收即参与”的规定，认为业委会运用这条规则能轻松达到参与率和通过率，使得少数人想换物业就能换。
法院的终审判决理由
南通市中级人民法院在终审判决中明确了三个关键法律认定：
第一，前期物业服务合同已依法终止
根据《民法典》第九百四十条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，都会沁园业委会于2024年8月8日与南都公司签订《物业服务合同》，该合同依法成立并生效，符合民法典规定的前期物业服务合同法定终止条件。此外，案涉前期物业服务合同第二十七条明确约定：“业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。”该约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。
第二，选聘程序合法有效
生效判决已认定都会沁园业委会选聘物业公司的程序合法、选聘行为有效，相应地，都会沁园业委会与南都公司签订的《物业服务合同》合法有效。碧桂园公司及碧桂园南通分公司并非业主撤销权纠纷案件当事人，亦未提交相反证据推翻生效判决认定的事实，其关于选聘程序违法、新合同效力存疑的抗辩主张，无事实依据，法院不予采信。
第三，原物业服务人负有退场移交义务
《民法典》第九百四十九条第一款规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人。同时，案涉前期物业服务合同第二十八条亦约定，合同终止时，乙方应将物业管理用房、相关资料等移交给业主委员会。现前期物业服务合同已依法终止，碧桂园公司、碧桂园南通分公司作为原物业服务人，负有法定及约定的退场、移交义务，其拒不履行移交义务，侵害了业主及业委会的合法权益。
四、事件现状与后续进展
尽管法院已作出终审判决，但根据2025年11月的协调会信息，碧桂园物业仍未完全退场。在2025年11月3日由创新区综合执法局组织的协调会上：
• 小区业委会代表提出六大诉求，包括要求碧桂园物业立即撤场、推动新物业尽快备案进场，并建议主管部门对碧桂园物业处以16-20万元罚款，将其列入失信名单，三年内禁止参与南通物业投标。
• 碧桂园物业参会代表回应称，对业主大会决议及业委会成立的合法性仍存异议，未在会议中明确承诺按期撤场及配合交接。
• 紫琅湖派出所明确表态支持法院终审判决，若后续进入强制执行程序，将全力配合。
业委会已表示将依据判决和法律程序，在政府物业主管部门的主导与监督下，开展后续工作，并做好申请法院强制执行的准备。
五、事件影响与行业启示
这起案件已成为物业行业的一个标志性案例，具有多方面的影响和启示：
1. 法律维权的示范效应
案件历时近两年，经过七次开庭、四场判决，最终业主方获得全面胜利。这充分证明了在法治社会下，业主通过合法途径维护自身权益的有效性，为全国类似小区物业纠纷提供了可借鉴的维权路径。
2. 暴露物业行业“退场难”顽疾
案件揭示了物业行业长期存在的“进来容易出去难”问题。很多物业服务企业即使服务不到位、被业主大会合法解聘，仍会采用各种方式拖延退场，消耗业主的维权耐心和资源。碧桂园物业在法院终审判决后仍不配合交接，反映了这一问题的严重性。
3. 业主自治权利的法律保障
法院的判决明确了业主大会决议的法律效力，确认了业主委员会依法选聘新物业的合法性。这强化了《民法典》赋予业主的自治权利，对于推动小区业主依法行使共同管理权具有重要意义。
4. 对物业服务企业的警示
案件向所有物业服务企业传递了明确信号：在法治不断完善的环境下，依靠“赖场不走”等不正当手段维持市场份额的做法将越来越难以奏效。物业服务企业必须通过提升服务质量、规范经营行为来赢得市场认可。
5. 行政与司法协同治理的探索
事件中，法院作出判决后，仍需行政部门的配合推动执行。这反映了物业交接纠纷解决需要司法判决与行政执法协同发力的现实需求。
六、案件的特殊意义
都会沁园案件的特殊性在于其完整的司法解决路径：先通过业主撤销权诉讼确认业主大会决议的合法性，再通过物业服务合同纠纷诉讼强制原物业退场。这种“双线诉讼”策略为类似纠纷提供了完整的解决方案模板。
此外，案件还涉及电子投票、议事规则解释等现代小区治理中的常见争议点。法院对“表决票送达签收即参与”等规则的解释和认可，为小区业主大会议事规则的制定和执行提供了司法指引。
这起案件最终以业主方的全面胜利告终，体现了中国法治建设的进步和业主权利意识的觉醒，也为全国范围内类似物业纠纷的解决提供了重要的参考案例。
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