你知道现在深圳新房最竞争的区域是哪里吗？
是龙华。
深圳住建局数据显示，截至2026年3月末，龙华新房住宅可售套数为7091套，位居全市新房库存第一位，占比约27%。
以往统计这个数据时，第一名往往是龙岗，龙华和宝安争抢亚季军。而目前龙岗的新房库存只有5047套，宝安只有3495套。
但这不一定就说明龙华楼市表现差。龙华今年发出了5张住宅预售证，涉及4个项目共1645套房；而龙岗仅1个新盘入市，53套；宝安3个项目获批预售，577套。
据不完全统计，今年龙华潜在入市或加推的项目 约42个，我们实探了其中19个，发现今年或有8个纯新盘亮相（“鸽王”恒地尊悦不算在内）。
实探踩盘总结：
我们在3月初踩盘实探发现，龙华市场今年有两个显著变化：
1、低密新规产品开始入场，集中在梅林关和上塘，4个项目加起来共1870套房源。梅林关的中海云颂玖章、上塘板块的联发红山新澍、上宸华府/瑞府等项目，容积率不高于3.1，建筑高度不高于80米。容积率最低的是红山新澍，只有2.5。
2、纯新盘还是以旧改项目供应为主，建筑密度相比新规产品而言基本不占优势，可能要靠价格取胜，换个角度看，对于手头偏紧的刚需而言是个上车机会，毕竟新规低密住宅，价格大概率不算便宜。
有意思的是，位于观澜的天悦云玺台项目，2024年初就宣布动工，两年过去了，到现在都丝毫没有动工痕迹，连旁边的开发项目部都撤了，难道是因为龙华新房太卷，开发商干脆不做了？
2024年1月底 项目举行开工庆典
▲项目经理部已撤 | 摄于2026年3月初
项目位于4号线松元厦站周边，靠近杜鹃工业园，是 桂花社区非农未建房户项目，占地面积约 1.3 万㎡，总建面约 8 万㎡。
开发商曾于2024年初在其企业官微中推送项目开工的信息，如今再看，已找不到该推文。
2023年9月龙华官方曾表示，项目正申报《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，但目前暂未查询到相关信息。
▲天悦云玺台项目用地，摄于2024年7月，如今仍无开工迹象
接下来，我们分片区来看一下今年龙华待入市的纯新盘，有你在关注的吗？
（以下新盘实探时间均在今年3月初）
梅林关
中海云颂玖章
户型：预计推售106-128-143㎡（3+1）-（4+1）房
动态：临时展厅已开放，在深铁铂尔曼酒店58楼
这是去年7月中海拿下的宅地，位于新区大道旁、书香门第西南侧，旁边就是书香小学。周边有上河坊、星河COCO City、白石龙音乐公园等，生活配套较成熟，最近的地铁站是4号线民乐站，直线距离约500米（百度地图测距）。
整个地块像“靴子”形状，项目容积率不高于2.8，建筑高度79米，由5栋23-25层住宅组成，总规划491户，纯商品住宅，规划有556个车位，车位比超1:1。
▲中海云颂玖章所在地块
具体到产品，项目即将推售建面约 106-128-143㎡（3+1）-（4+1）房，全南向户型，2梯4户/5户，据项目销售介绍，户型得房率＞100%。
▲云颂玖章户型图
从实探情况来 看，近书香小学的地块进度比较快，已出地面几层，近金龙路一侧 的地块在进行基坑支护。
价格方面，距离最近的在售新盘是鹏宸云筑，最新一批产品备案均价约6.03万/㎡，不过云颂玖章有地段优势，再加上低密大户型产品，坊间传言可能要7万/㎡起，这样一算，最大的户型估计总价超千万。
▲近金龙路的地块
▲图源：@深圳子龙聊房 | 嘉惠，视频发布于3月5日
上塘
联发红山新澍
户型：建面约69-100㎡（2+1）房-4房
动态：售楼处已开放，预计4月下旬拿预售
这也是去年土地招拍挂而来的项目，容积率约2.5，建筑高度80米，位于民塘路和佳民路交汇处，靠近金地上塘道二期，距离联发上一个项目臻著雅居约200米。
▲联发红山新澍建设进度
周边都是成熟的小区，居住氛围浓厚，商业配套包括星河COCO Garden、莱蒙领商、龙华天虹等。
项目体量不大，一共3栋楼，1栋一、二单元25层，三单元16层，2梯4户/6户的配置，车位比1：1.08，一共332套房源，即将推售建面约69-100㎡（2+1）房-4房。
具体而言，建面约 69 ㎡“ 2+1 ”房 1 卫，建面约 78 ㎡“ 2+1 房” 2 卫，建面约 84 ㎡“ 2+1 ”房 2 卫，建面约 100 ㎡ 4 房 2 卫。除84㎡朝向东北外，其他户型均为东南或者西南朝向。
价格可参考联发臻著雅居，备案均价约7.33万/㎡。
上宸华府、上宸瑞府
户型：建面约87-130㎡的3-4房
动态：主体工程建设中
两个项目位于福龙路与简上路交汇处东北侧，靠近长城里程家园、卓越柏奕府、中海汇德理等小区，容积率3.1，建筑高度不高于80，最高25层，合计共1047套房源。
其中，上宸瑞府是深业拿下的地块T815-0036所建，由5栋24-25层的住宅+9班幼儿园组成，规划总户数569户，其中1、2、3栋及5栋2单元25层，5栋1单元是楼王单位，24层，车位661个。
▲上宸瑞府平面图
上宸华府是深业+龙华建设联合体拿下的T815-0037所建，4栋25层高的住宅，规划总户数478户，车位547个。
据了解，将推售建面约89㎡三房两卫，约92㎡四房两卫，以及119-130㎡四房，预计交房时间在2028年。
价格可参考深业颐樾府，备案均价约7.21万/㎡。
油松-龙华中心区-大浪-清湖
中交国润华府
户型：建面约81-165㎡
动态：西南角主体建筑已出地面
如果说接下来龙华的“三好选手”，我觉得这是其中之一。
中交国润华府属于工改居项目，跟龙华深中一路之隔，周边配套也比较完善，靠近体量约60万㎡的壹方天地，目前距离地铁较远，等五期地铁新线路通车后会方便很多，距离27号线一期油福站约250米，距离22/25号线油松站约400米。
根据建设工程规划许可证，项目分两期开发，一期规划有3栋住宅，最高46层，其中1栋是保障房，一共1758户，二期是办公+酒店，预计将推售建面约81-165㎡，按目前项目进度，最快可能在5月有入市动作。
▲项目效果图
中龙苑、颂龙苑、筑梦华庭
油松片区还有必要提到的是这3个可售型保障房项目，前两个是可售人才房，已经是准现房，跟进入常态化配售的华越龙苑挨在一起。
筑梦华庭则是龙华首批配售型保障房，按保本微利的原则进行建设，封闭流转，此前市场预估配售价格比起人才房和安居房要更低一些。
筑梦华庭位于龙湖春江天玺斜对面，紧邻万众步行街，跟壹方天地的直线距离约1.2公里，就在22/25号线油松站旁边，配套比较成熟。
▲红框处为筑梦华庭项目范围
从平面图来看，项目容积率约3.38，共4栋建筑，包括3栋31/32层高的住宅和幼儿园，总户数676户，规划车位545个。
实探发现，项目主体建筑已出地面几层，但根据深圳要求配售型保障房进行现房配售，预计最快也要明年下半年才会进入配售阶段。
▲筑梦华庭建设进度
中洲龙商旧改
动态：土地开始平整
3月初实探所见，土地开始平整。这是龙华商业中心城市更新项目的中片区，由中洲操刀。
计容建面约161.5万㎡的龙商中心分5个片区开发，南二片区的鸿荣源尚云、北片区的幸福城臻园、以及南一片区的金地启曜已相继入市，灿源新东片区范围内目前在建地铁25号线一期，中洲中片区项目也终于迎来新动态。
从目前建设来看，今年入市概率应该不大，最快也要明年上半年。
滨江叠映春语
户型：建面约70-117㎡2-4房
动态：建至10多层，预计最快4月入市
杭州房企滨江在龙华打造的第一个住宅项目，属于浪口村旧改，紧邻大浪办事处和大浪体育公园。
项目配建幼儿园、约2万㎡社区商业，周边有约2.7万㎡的盛荟城商业，约300米是虔贞学校，距离在建的25号线华富站约600米。
▲滨江叠映春语，最快或于4月入市
住宅建面约16.2万㎡，分两个地块开发，一共有6栋住宅，43-50层，总户数2005户，含商品房、回迁房和保障房，可售商品房有700多套。
预计先推售叠映轩，建面约70-85-95-117㎡2-4房。预计最快4月初拿预售入市。
▲左右滑动查看户型图
卓越琅奕府
户型：建面约70-98㎡3房
动态：售楼处已开放
这是卓越上下横朗旧改项目，周边工业园居多，旁边是龙华博雅实验学校，直线距离6号线约1.4公里（百度地图测距）。
项目分三期开发，一期总建面约23万㎡，5栋43-48层住宅，含回迁房和保障房，目前已开放售楼处。
项目规划有建面约70㎡-106㎡4房，预计4月首推2栋、315套建面约70-98㎡3房。
▲卓越琅奕府建设进度
鸿荣源云麓花园
户型：未知
动态：基坑施工阶段
这是鸿荣源赖屋山旧改项目，近6号线阳台山东站，附近在售新盘有星河星悦云邸。
赖屋山城市更新项目始于2019年，随后陆续有施工，但进度缓慢。根据项目建设工程规划许可证，云麓花园（A839-0305）分三期开发，容积率10.99，包括约13万㎡住宅、商业、酒店和办公。
住宅集中在一期，建筑最高56层，规划有1441户，机动车位3054辆。
目前处于基坑施工阶段。
▲鸿荣源云麓花园基坑施工 | @深圳壹地产摄于今年1月
鸿荣源宸玺花园
户型：未知
动态：主体建筑已出地面多层
鸿荣源清湖西片区旧改项目，临近地铁4号线清湖地铁口，与宏发悦见倾湖和府隔着十字路口。
建设用地面积约2.6万㎡，总建面约39万㎡，容积率11.69，分四期开发，住宅约12.6万㎡（保障房约1.6万㎡），集中在二、三期，共5栋楼，32-57层。
规划房源数1566户，停车位2126个。
观澜
截至目前，今年观澜两个项目入市，分别是鸿荣源观城两度加推、玖珑臻境（备案名：福城境未来家园）上周开盘，推售184套房源，据官方喜报显示，去化113套、销售额超3.5亿。
▲玖珑臻境
盘点一下整个观澜板块今年的新房供应，接下来基本是加推，例如巨无霸旧改盘鸿荣源观城、玖珑臻境二期。
▲鸿荣源观城项目已有大城的雏形
虽然没有纯新盘入市，但动工在建的新项目有5个，包括1个配售型保障房项目，给大家梳理一下。
观湖境未来家园
户型：未知
动态：“正负零”工程节点达标
这是龙华建设在观澜除了玖珑臻境外的又一个在开发的住宅项目，属于观湖北利益统筹项目范围，位于龙华公安局观澜扣车场对面。
项目总用地面积约1.7万㎡，总建面超15.8万㎡，规划建设4栋43层超高层住宅，配套建设社区幼儿园，并打造4层地下空间以提供充足停车位，目前已完成首期地下室顶板浇筑。
▲图源：@深圳市龙华建设集团发展有限公司 官微
启华苑
户型：据传是建面约65㎡两房
动态：建 至多层
龙华第二个配售型保障房，位于鸿荣源观城项目一期10地块，靠近4号线观澜站，未来与观城项目共享约40万㎡商业、教育、公园等大城配套。
根据规划，将建设两栋超高层住宅塔楼，可提供560套保障房，坊间传言均为建面约65㎡两房。
▲项目效果图
宸嘉大布头旧改项目
户型：未知
动态：土地平整
原是福晟的项目，此前围挡上案名为嘉臣道，后由宸嘉接手，于今年 1 月初正式开工，规划总建面约 99 万㎡，预计到 2029 年全面竣工 。
根据此前的规划，地块开发建设用地面积约 10.69 万㎡，计容面积约 66.36 万㎡，其中住宅 50.35 万㎡，商品住宅约 44.1 9 万㎡。
九龙山世纪花园/九龙山双玺家园
户型：未知
动态：基坑施工
这是九龙山科技园土地整备项目的住宅地块，还在基坑支护阶段。
项目靠近华为九龙山基地，附近有刚配售的安居房信城缙熙园、商品房招商雍云府，周边配套有待完善。
此外，据深圳中原研究中心3月31日统计，目前龙华在售的住宅项目有40多个。
想进场龙华的买房人，这么多盘，总有一盘适合你。
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