来一篇福州新盘的数据整理，从房企的角度切入，看看福州目前市场的整体情况，以及后续的供应问题等。
本土国企
本土国企的拿地以及操盘数据，首先是古厝集团的两家：新榕、福厝。
对于新榕而言，去年拿下7幅住宅用地，从产品定位来看，也给了一些改善产品，奈何不管是公区设计、还是部分户型设计等，市场认可度一般。
房企地块的差异也比较两极，要么体量不大位置尚可，要么位置外围体量巨大，比如新榕云和悦、新榕云行，定位还不是偏刚需。
从操盘表现来看，去年真正卖的仅江和阅，去化率38%。
近期网签的几个项目，个位数不少，只有1套也要立刻签。
房企代表了最古早的风格，老实是真老实，经验也是真没有。
兄弟企业的福厝，实际的经验一样少，就卖了福厝远山拾里，靠着划片加持开始走量，奈何项目库存太大。
从拿地来看，房企去年出场很少，储备库存不算太大。
今年主推的三幅地块，定位基本是走地缘风，相比于新榕，福厝明显市场化进度更强。
仅户型设计上，项目三个新盘都算比较出色，关注点是房企定价是否会打破国企风格。
接着就是福州三巨头，榕发、建总、左海。
榕发这2年拿地不多，相比于其他国企，榕发操盘纯商项目更早。
原来的观湖郡到悦乐郡，走的都是国企的务实风，定价略低于市场均值。
卖房经验来说，房企相对更多，除了一开始的几个项目外，后来的揽湖、誉湖等，在开盘遇冷后，能在短时间做到较成功的走量。
在这波卷改善灯塔的风潮里面，房企相对隐身，后续推出的新盘，大部分定位都是刚改。
主要难点个别项目体量巨大，去化又不理想，部分项目是先盖房未上市。
如果按楼面价来看，当初因为是最早大幅兜底的房企，没有拿地优势，加上新规推进，部分项目已经错过了周期。
接着是榕发的兄弟企业建总，房企早期操盘经验同样不多，就是建总领筑。
也是走国企价格务实风，奈何一样的问题，操盘节奏太慢，从开盘热销到现在才接近清盘，没记错好像是6年。
后来也开始兜底，算是比较早的一批，拿下了几个X璟，2023年直接隐身，拿得4幅地块都是100%配建房，算是给自己留了一点空间。
近2年兜底任务也来到房企身上，拿地与左海不相上下。
从操盘数据来看，几个X璟，除了云璟未来，都做到接近清盘，特别是江南尚璟，在四大金刚氛围下，这是给房企印象加大分的项目。
这两年大幅拿地，其中金山更是大包大揽，特别大部分土储都不在核心区，去化压力并不低。
从产品定位来看，房企后续项目也是重点在改善领域，相对而言走的也是偏市场定位的地缘风。
接着就是左海，原来市场的城投X郡，拿地节奏和建总非常类似。
2022年拿下的大部分是安商、外围地块，房企也给出的都是刚需定位。
只不过在刷分阶段，并没有打出太多印象分，最关注的望悦躺平了很长一段时间。
近2年房企大幅兜底，优势也很明显，特别是今年，房企拿下的地块，大部分区位都不错，可以说市区大部分好地都给了左海。
房企也不辱使命，给出了多座灯塔的产品定位，从千万到亿。
2023年前做刚需，2024-2025做刚改，2026年做灯塔。
从销售数据来看，卖最好的两个项目是现房的望悦、星悦颂，都是熬到最后降价走量。
剩余项目，特别是去年的几个刚改盘，去化都不理想，不乏个位数。
按练级来说，简单模式（刚需）躺平过关，普通模式（刚改）玩不太转，如今却要挑战困难模式（灯塔）。
最后就是新区、地铁，同样是经验不多。
新区也不拿地了，三江口回收一个后，还有一个也没声音，可能确实盖出来也只能摆着。
至于地铁，被迫进场的新兵，优势是三幅地块，体量不大，初级练级比较合适。
外来房企
看完本土国企的战绩后，看看外来房企的数据：
这3年，外来房企主打就是拿鼓台的好地做改善，虽然部分地块也不一定有什么利润，但是通过一系列营销手段，甚至连网签数据都能拿捏，最终大部分都进入清盘。
这个数据去对比本土国企，特别是改善盘部分，还是差异不小。
还有一点就是操盘节奏，2025年拿地然后上市的，建发国贸望樾，已经网签273套。
本土国企身上，能做到同年拿地上市的，仅建总瑞玺，网签41套。
剩余大部分，还在推2024年拿的地。
这种推盘速度，配合楼市下行期，新规每年一个，很容易还没上市，就已经错过红利。
在产品定位上，外来房企在这几年改善市场，产品跨度比较大，只有拿下近年地王的建发紫宸做的是高改。
剩余项目起步都是150平以下，特别是越后面的项目，产品下压越明显。
华润中寰悦府：靠着鼓楼划片加持，走的是刚改，比此前的改善新盘产品段都低。
建发国贸望樾：四代宅+低密加持，旁边是改善次新，不做叠拼、不做四代，不做大改，下压面积，给出得房率的刚改洋房。
国贸天琴华樾：更是记忆拉满，当初一个草案，定位壹号作品，面积178平-336平，一层一户，堪称国贸版“建发紫宸”，除了网友吐槽外，更有媒体写文章分析难卖。
最终的定稿是130-227平，套均157平，130-143平占比56%。
这是什么产品段，对比几个改善的套均面积：
紫宸240平、芝兰180平、灏云178平、瑞云176平、屏西天悦精装180平、天瓒161平、锦珹大观170平、流花溪一期157平。
这就是外来房企最近几个新盘给出的产品定位表现，很明显相比之前的改善定位，面积段在下压，原因预计也评估了目前市场情况。
作为对比，同样低密+四代宅地块，首次操盘的地铁，给出的是洋房+叠拼，产品段对比望樾直接拔高。
至于没人做的新规四代宅，没什么经验的新榕，上来就要搞两个。
至于环南旧改，国贸被吐槽的草稿面积段，最终与左海鎏金和盈基本一致。
这就是目前市场的表现，外来房企下压走量，本土国企迎难而上。
盘点总结
通过本土国企的盘点，能发现虽然兜底也兜了近5年，但是目前几家房企主要呈现的问题也比较普遍：节奏慢、经验缺、盲目卷、囤地多。
特别相比于有多年经验的外来房企，不管是操盘速度、还是产品定位，以及去化数据等，都可以看出不足。
只不过本就是赶鸭子上架的背景，新一年的定位上，大家都不约而同要对大部分产品做改善定位。
然后，3月福州楼市迎来小幅回弹，看了一下网签数据，排在前列的集中在偏刚需定位的产品。
高新区的江屿原、南二环的望悦、北区的云璟未来、东区的城启未来、金山的建总瑞璟、流花溪二期等，改善方面，仅偏刚改的华润排在首位10套。
这时候看到一股脑卷改善，部分更是灯塔定位，扎堆在西二环、二内晋的本土国企，看看本月稍微反弹的网签数据集中在刚需盘。
不知道后续的福州市场要如何度过，可能即便给一些机会，怕也是错过。
最终，就看谁能把兜底的这些地块，变成有人买单的房子，而不是在那等着回收。
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