来源：市场资讯
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大家好，我是丁祖昱。今天想和大家分享普睿研究中心最新发布的《2026年一季度中国房地产行业总结与展望》内容。
今年一季度是房地产行业从止跌回稳迈向提质增效的关键转折期，市场正处在筑底企稳、结构分化、模式重塑的关键节点。这份报告立足最新政策、市场、土地、城市、产品、业绩与融资全维度数据，系统复盘一季度行业运行态势，精准把握政策从应急托底转向长效构建、市场从深度调整转向弱复苏、企业从规模扩张转向品质深耕的核心逻辑。
报告清晰呈现 “控增量、去库存、优供给” 落地成效，揭示核心城市领跑、产品向改善升级、融资环境持续优化等关键趋势，为行业判断底部、把握机会、应对分化提供扎实依据与前瞻判断。当前行业确定性逐步增强，建议从业者认真研读，看清周期、找准方向、稳健布局，在高质量发展新周期里行稳致远。
壹
政策篇
行新阶段施策体系，构建高质量发展新模式
2026年，全国两会房地产政策延续“止跌回稳”核心逻辑，全面迈入“提质增效”的高质量发展新阶段，围绕市场稳定、民生保障等六大维度形成完整施策体系。地方层面，全国107个省市出台175次稳市场政策，以公积金优化、品质提升、税费补贴、保障房扩容、存量盘活为重点，积极落实中央部署，多地新政带动市场企稳回暖。
展望2026年全年，预计中央政策将以“稳市场、防风险、建长效、促转型”为主线，全面落地“控增量、去库存、优供给”施政体系，统筹风险化解、制度改革与民生保障，加速构建房地产发展新模式。地方层面将对标中央部署，在产品品质提升、需求精准扶持、住房保障扩面、土地存量盘活四大维度持续发力，推动市场从修复转向提质增效，促进供需长期平衡，助力行业平稳迈入高质量发展新周期。
01
系统性化解房地产风险，构建六方面完整施策体系
一、市场稳定与风险防控：从单点应急处置到跨领域系统化解
2026年该维度的核心是供需双向调控+全链条风险联防，明确提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，将多渠道盘活存量商品房作为市场稳定的核心抓手；同时把“保交房”白名单制度常态化，更首次提出统筹推进房地产与地方政府债务、地方中小金融机构的风险联动化解，货币政策也专门为房地产合理融资营造专属金融环境。
二、民生保障：从普惠兜底补短板到精准赋能贴人口
2026年民生保障的亮点是保障房建设与存量去化结合+家庭导向精准支持，一方面延续收购存量商品房用于保障性住房建设的思路，另一方面新增“加强初婚初育家庭住房保障、支持多子女家庭改善性住房需求”的举措，将住房保障与人口政策深度绑定，实现民生保障的精准滴灌。
三、新型城镇化：从规模推进提速率到机制深化提质量
2026年新型城镇化与房地产的融合更具针对性和落地性，进一步完善“人地钱”挂钩政策，让农业转移人口市民化与土地供给、财政支持形成更精准的匹配机制；城市更新强调“高质量推进”，同时将盘活存量土地、闲置房屋与县域基础设施布局、公共资源配置结合，首次将县域列为新型城镇化与房地产发展的重要抓手。
四、住房品质提升：从顶层概念提出到实操工程全面落地
2026年是“好房子”建设从理念走向实操的关键一年，不仅有序推动安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，更出台具体落地举措——实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，同时将住房品质提升延伸至城市空间，提出建设创新型产业社区、商务社区，推动住房品质与城市治理智慧化精细化结合。
五、住房制度改革：从基础框架搭建到具体制度深化
2026年住房制度改革的核心是补短板、建配套，明确将“深化住房公积金制度改革”作为重要抓手，同时提出深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设，从2025年的“搭框架”转向“填内容、织配套”，让房地产发展新模式有了具体的制度支撑。
六、财政金融配套支持：从泛化赋能到精准协同、机制兜底
2026年财政与金融配套支持形成协同发力格局，既保持资金规模稳定，又强化精准性与机制保障。财政方面，地方政府专项债仍安排4.4万亿元，与2025年持平，但资金投向进一步聚焦，明确重点支持“重大项目建设（含房地产相关民生工程）、置换隐性债务”，将房地产相关财政投入严格锚定“民生工程”，剔除泛化的投资建设方向，同时严格执行专项债投向负面清单，严禁将资金用于除保障性住房、土地储备以外的房地产开发领域，进一步规范资金使用方向。金融方面，核心是畅通传导+风险共担，在延续降准降息等常规货币政策工具的基础上，更强调“畅通货币政策传导机制”，引导金融机构主动支持房地产合理需求，推动城市房地产融资协调机制常态化运行，同时优化创新结构性货币政策工具，首次提出“强化融资担保、风险补偿等支持措施”，为金融机构支持房地产消除后顾之忧，破解银企信息不对称导致的“不敢贷、不愿贷”问题。
02
严控新增建设用地用于房地产开发，推进城市存量空间盘活提质
在供给侧，中央部委进一步推进存量盘活，并限制无效新增库存。1月20日，自然资源部发文支持城市更新，鼓励利用存量土地、房产资源发展国家支持产业、行业，也将在客观上促进存量住宅用地盘活进度的进一步推进。
3月初，自然资源部发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，其中第十条“统筹存量和增量建设用地促进内涵式发展”提出的增量严控要求，更是迅速成为行业关注焦点，为住宅用地供给格局划定了全新规则。
文件条款明确：年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，且新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发。需要说明的是，城镇建设用地从指标新增到实际入市，一般要先审批为待开发的存量建设用地，再经历较长的一级开发流程。各地实际供应的房地产用地，主要均来自于存量建设用地，因此此次调整并不会在中短期内对土地供应端造成实质性影响。再加之目前房地产市场仍处于供给侧调整的大周期之中，限制新增房地产开发用地，也有利于稳定长期的供给侧规模预期，有利于市场更快走向新的供求平衡点。
在这一政策强约束下，存量住宅用地的实际动向，既是政策落地的前置基础，也是判断市场供给、衔接后续政策的关键依据。据各地方政府发布数据统计，2025-2026年全国107城住宅存量用地规模持续收缩，存量盘活正在有效推进：样本城市项目总数同比增长2%，存量住宅用地总面积由2025年初的6.23万公顷降至2026年初的5.99万公顷，同比下降4%；平均单项目面积下降6%，从4.5公顷降至4.2公顷，形成“总量收缩、优质项目补充”的良性态势。
03
三条红线监管优化调整，加速构建行业融资新机制
2026年一季度，中央房地产金融政策紧扣行业提质增效、长效构建的核心导向，加快向适配房地产发展新模式的制度性转型。一季度货币政策保持宽松导向，如人民银行持续运用降准降息等工具维持流动性充裕，下调结构性货币政策工具利率，畅通政策传导以压低社会综合融资成本，同时优化多项结构性工具，将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，精准助力商办地产去库存，为房地产市场平稳运行营造了适宜的金融环境。
房地产融资协调机制加速常态化运行，监管部门对“白名单”项目贷款展期政策大幅优化，符合条件的项目贷款可展期至5年，有效缓解房企项目端资金周转压力，叠加“保交房”白名单制度持续发力，行业流动性风险得到有序缓释。
本轮金融政策最具标志性的调整，在于房企融资监管迎来重要转变，自2020年实施的“三条红线”月度上报要求逐步放开，多数房企不再被要求定期报送相关指标，监管重心转向出险房企的差异化风险管控，这一调整既释放了行业融资约束松绑的明确信号，也为重构适配新模式的房地产融资制度扫清了机制障碍。
整体来看，2026年一季度房地产金融政策不再局限于短期风险处置，而是以制度建设为核心，通过监管规则优化、融资机制创新、财政金融协同，全方位适配房地产发展新模式的构建要求，既为市场止跌回稳提供持续金融支撑，也为行业长期迈向高质量发展、实现租购并举与住有所居的目标筑牢金融制度根基。
04
一季度107省市175次稳市场政策，上海新政后住宅成交如期迎来“小阳春”
2026年一季度，地方房地产调控政策继续优化，据CRIC统计，全国107个省市出台175次稳市场政策。一季度各地以优化公积金为主要抓手，兼顾补贴与税费优惠、保障安居等新政，积极推动市场企稳。
05
中央：迈入提质增效新阶段，全面构建“控增量、去库存、优供给”施政体系
结合2026年一季度中央部委政策导向来看，新一年房地产政策已全面告别应急式托底，从止跌回稳的修复阶段，加快转向提质增效、长效构建的高质量发展新阶段，以“控增量、去库存、优供给”为核心，搭建全链条、跨领域、协同化的顶层施政体系，为行业转型与长期稳定筑牢制度根基。
供给侧调控将全面转向存量优先、精准提质，“控增量、去库存、优供给”从政策导向转为刚性落地。
风险防控将升级为跨领域系统化解，打破单一主体、单一风险的处置局限。中央将统筹推进房地产与地方政府债务、地方中小金融机构风险联动化解，“保交房”白名单制度全面常态化，有效防范房企债务风险蔓延。
制度建设将聚焦新模式落地与配套完善，衔接“十五五”规划顶层设计。还将进一步深化住房公积金制度改革，推进房地产发展新模式的基础制度与配套政策建设，从“搭框架”转向“填内容、织配套”。
财政金融政策将保持精准协同、机制兜底，4.4万亿元地方政府专项债投向持续聚焦民生工程与隐性债务置换，严禁资金流向商业化开发，确保财政资源精准赋能保障房、城市更新等民生领域。伴随“三条红线”监管优化，行业融资将加快适配新模式，形成财政引导、金融支持、风险共担的长效支撑体系。
展望未来五年，房地产行业将以“十五五”规划为纲领，加速转向“保障托底、市场调节、品质驱动”的新生态，房企聚焦产品力与服务力，住房租赁、城市更新、适老化改造成为新增长点。
06
地方：精准落实提质增效，多维度协同护航市场平稳转型
2026年地方房地产政策将持续深度对标中央顶层部署，告别碎片化松绑，转向精准落地、系统协同、长效适配的施政模式，围绕产品品质升级、需求侧精准扶持、住房保障提质、土地存量盘活四大核心维度发力，短期稳市场、长期优结构：
在产品品质提升上，地方将全面落地“好房子”建设实操标准，从顶层理念转向细则落地。
在需求侧扶持上，公积金优化与税费补贴将成为核心抓手，政策更趋精准化、人性化。
在住房保障上，地方将兼顾民生兜底与投资确定性，构建稳民生、稳预期的双重保障体系。
在土地供应和存量盘活上，地方将严格落实“存量优先”导向，进一步改善供求预期。
贰
土地篇
规模延续缩量提质，供给侧优化深入推进
2026年一季度，全国土地市场紧扣“控增量、去库存、优供给”核心导向，整体呈现规模持续缩量、发展质效提升、供给侧稳步优化的运行格局。全国300城经营性土地成交建筑面积、金额同比分别下降16%、35%，在按需供地、春节供地延后等因素影响下，市场整体保持缩量态势，直至3月节后成交节奏有所恢复。
市场结构持续优化，一二线城市更新、旧改地块入市占比提升，拉低楼面价的同时推动供给向集约化转型，广州马场一期、杭州城东新城等核心城市优质地块热度高涨，成为市场亮点。存量闲置土地回购盘活有序推进，收储节奏更趋审慎，资金加速向核心城市集聚。房企投资整体谨慎，拿地规模同比回落，聚焦核心优质地块布局。一季度土地市场以缩量提质为核心主线，供给侧改革落地见效，为全年市场平稳运行、理顺行业供需关系奠定坚实基础。
01
一季度土地成交延续缩量，广州、杭州等地优质地块如期高热成交
2026年地方土地供应节奏持续放缓，成交规模延续同比回落态势，主要受三方面因素影响：一是年初各地坚持按需供地，土地供应与新房成交规模同步回落，推动广义库存规模逐步下降；二是2025年以来盘活存量用地、专项债加大对地方财政支持等政策效应持续显现；三是2026年春节时间较晚，各地供地节奏相应延后，土地拍卖市场直至3月才全面启动。截至3月25日，一季度全国300城经营性土地成交建筑面积0.97亿平方米，同比下降16%；成交金额2610亿元，同比下降35%，金额降幅显著大于面积降幅，主要因2025年同期一二线城市集中成交大量高总价、高单价优质地块，形成较高基数。
从城市能级划分，一季度各能级城市成交规模同比均有所下调，其中二线城市成交建筑面积降幅最大，达36%。一线城市成交建筑面积同比下降19%，成交总额同比下降40%，但优质地块成交仍不乏亮点，上海、广州均有重磅地块入市，尤以广州马场地块备受市场关注。
二线城市成交建筑面积同比下降36%，成交总额同比下降56%。一季度二线城市成交建面TOP10城市中，仅石家庄、西安、宁波三地成交建筑面积超100万平方米；三四线城市成交建筑面积同比下降11%，为各能级城市中降幅最低，主要得益于前期成交基数相对较低。
02
广州高居金额榜首，TOP10中广州、杭州平均溢价率均超20%
2026年一季度全国土地成交金额TOP20城市呈现清晰的梯队格局：一线城市占据榜单前三席位，其中广州以256亿元成交金额高居榜首，上海、北京分别位列第二、三位，成交金额均突破100亿元；二线城市共有10个城市入围TOP20，沈阳、哈尔滨两座东北城市亦跻身其中；三四线城市有7城入榜，绝大多数来自江苏省。
土地市场热度呈现明显分化特征。一季度多数城市成交地块以城市更新、旧城改造类为主，平均溢价率普遍低于5%，但广州、杭州、哈尔滨三座城市市场热度显著偏高，平均溢价率分别达到24%、30%和29%。
从整体成交特征来看，城市更新、旧城改造类地块仍以底价成交为主。
03
践行“控增量”加速供求平衡，“优供给”迎更多发展确定性
2026年一季度全国土地市场开局呈现总量缩量、局部高热，土地成交规模延续同比回落态势，严格落实中央“控增量”的调控导向，全国300城经营性土地成交建筑面积、金额分别同比下降16%、35%，行业去库存进程稳步推进。与此同时，广州马场地块、杭州城东新城宅地等核心城市优质地块迎来多轮激烈竞拍，溢价成交表现亮眼，既凸显了核心地段资产的稀缺价值，也充分印证了优质地块供给与房企投资意愿之间的良性互动，为土地市场注入了关键活力。
结合一季度市场表现，预计2026年土地市场将呈现四大核心发展特征，市场分化将进一步凸显且逐步向纵深发展：其一，成交规模持续控量，全年土地出让规模将维持略低于新房成交的合理水平，从供给端持续发力推动行业加速去库存。
其二，供给结构不断优化，随着存量闲置土地盘活、城市更新与旧城改造地块持续入市，再加之自然资源部38号文强调加强存量盘活的指引，土地供给进一步向“重质量”转型。
其三，土拍热度逐步传导，一季度广州、杭州已出现高热地块，后续上海、北京等一线城市将陆续推出核心地段优质宅地，市场热度将从点状热点向更多核心城市、优质板块扩散。
其四，房企整体投资谨慎格局不变，当前市场整体仍处于筑底阶段，土地市场难以出现全面回暖，热度集中于核心区域的特征将贯穿全年。
从房企投资逻辑来看，拿地决策整体趋于保守，市场热度高度聚焦核心区域，“点状火热、面状冷清”特征愈发明显。市场主体格局上，央国企与城投平台仍将主导拿地市场。
整体而言，2026年土地市场将在“控增量、去库存、优供给”的主线下稳步运行，随着存量盘活深化、优质供给释放、政策效应持续显现，市场将迎来更多发展确定性。土地市场的平稳有序运行，将持续助力房地产行业加快构建新发展模式，推动行业向高质量、可持续方向转型。
叁
产品篇
创新落地深化，产品力锚定客户需求
2026年一季度，在“好房子”建设全面落地的政策导向下，住宅市场供需两端均呈现鲜明的升级特征，成交结构向改善型大幅倾斜，产品设计创新落地持续深化。
成交端，四房成交占比稳步提升，大面积段产品成市场主流，110-140㎡成为三房、四房的核心适配面积段，各能级城市改善需求释放呈现差异化特征。
产品端，抬板设计规模化落地并实现多模块创新，新规赋能小面积户型实现全合规高赠送与功能升级，四代宅露台设计向实用化、人性化深度进阶，前沿设计与产品打磨成为房企打造差异化的核心抓手。
展望二季度，核心城市高端住宅将迎来标杆项目入市，引领产品创新；同时行业将紧抓市场窗口期，以客户真实需求为核心，通过精细化打磨产品细节、打造功能适配的差异化设计，实现产品力与市场需求的精准匹配，持续推动住宅产品向更高品质、更贴合人居需求的方向进阶。
01
产品成交结构
1、房型：四房占比持续增加，成为各能级城市的共同选择
2026年一季度，成交结构全国市场趋向更多室产品，四房、五房以上大户型产品的市场成交占比持续提升，与去年相比，两者占比分别增加2.0和0.5个百分点至34.0%和3.1%。同期三房产品占比降至49.4%，较去年下降3.0个百分点。
可以看出，改善型需求正逐步占据新房市场的主导，购房者更加倾向于选择能够满足全家长期居住需求的大户型产品，特别是对于多孩家庭和三代同堂的家庭来说，他们对居住空间有着更为复杂和多元的要求。
分城市能级看，改善型需求持续释放的背景下，四房已成为新房成交结构中增长最为显著的户型。
一线城市成交由三房向四房集中，三房占比相比2025年下降2.8个百分点，同期四房成交占比增加1.9个百分点至35.7%。
二线城市中，四房、五房及以上户型成交占比相比去年分别增加1.8和0.5个百分点，相比去年，两房和三房的市场份额分别下降0.1和2.0个百分点。
三四线城市，三房占比虽维持在五成以上，但相比去年下降3.4个百分点，四房成交占比相比去年增加1.9个百分点至34.6%，五房及以上户型成交占比相比去年增加0.4个百分点至3.9%。
2、面积段：大面积产品成交占比延续上涨趋势
从成交面积结构维度分析，全国新房市场的成交结构正明显向大面积产品偏移。以110㎡为界限，大于110㎡的面积段产品成交占比相比去年均上升，小于110㎡的面积段产品占比则均未达到去年水平。
这一现象印证了，即便得房率政策放宽、户内实际使用面积有所增加，改善型需求仍在持续升级，展现出向功能更完善、空间更丰富的“优居”形态发展的核心趋势。
分城市能级看，各能级城市均呈现出持续向大面积段迁移的特征，仅结构性特征存在差异。
一线城市，主力面积段地位巩固，90-110㎡产品成交居首，且市场份额相比去年下降1.6个百分点至32.6%，110-140㎡产品占比相比去年也增加1.3个百分点至26.7%。
二线城市主力面积段持续增加，110-140㎡产品成交占比为38.9%，较去年增加1.6个百分点，同时110㎡以下面积段成交占比下降1.6个百分点。
三四线城市同样表现出明显的大面积化趋势，180㎡以上产品占比上升0.4个百分点，90-110㎡产品成交占比较去年下降1.4个百分点。
02
产品特征
2026年一季度住宅产品设计创新落地持续深化，前沿设计手法实现规模化实践，户型优化与空间营造的创新突破频现，各品类产品的核心模块迎来全方位升级迭代，这些趋势成为房企提升产品力、打造差异化竞争优势的核心抓手。
1、新规赋能小面积户型高赠送，户型创新迈入全面突破的新阶段
各地建筑新规的落地，为小面积户型打开了全合规高赠送的设计空间，飘窗全赠送、阳台半赠送、设备平台优化、管井位置调整等合规方式成为行业标配，大幅提升小面积户型的得房率与空间利用率，推动户型创新迈入全面突破的新阶段。房企紧抓新规红利，聚焦“小面积大功能、低总价高体验”核心方向，在90-120㎡主流刚改面积段，实现户型功能、空间尺度、居住舒适度的全方位升级。
新规下的全合规高赠送，是小面积户型创新的核心基础，彻底打破了传统小面积户型“空间局促、功能缺失”的痛点，得房率与实得面积实现跨越式提升，成为房企吸引刚需改善客群的核心亮点。广州力迅・樾公馆作为广州新规标杆项目，98-156㎡户型通过阳台半赠送、飘窗全赠送实现最高119%的使用率，98㎡户型累计赠送约11-14㎡，实得面积约116㎡，以刚需面积打造3+1房格局，实现小面积承载四房功能的突破。
杭州兴耀沐芳洲作为杭州主城区首个近100%得房的高层住宅，通过全屋飘窗设计、设备平台与管井位置优化大幅压缩公摊，103㎡户型得房率达100%，赠送面积超25.5㎡，实得空间比肩市面120㎡产品，成为区域刚需改善的标杆之作。
以高赠送为基础，小面积户型的创新方向向功能精细化、空间灵活化、体验品质化全方位延伸。一是功能布局精细化，适配全龄居住需求，在小面积内实现动静分区、干湿分离的科学布局，同时强化收纳、家政等实用功能打造。上海招商・时代潮派|东屿91㎡刚需户型，厨房配备多功能抽屉与拉篮，玄关设置贴合日常使用的精细收纳格，卫生间搭配双镜镜柜与美妆冰箱，通过全场景精细化收纳让空间利用率最大化。
成都中建匠宸元启135㎡户型打造42㎡全屋收纳体系，涵盖入户800库、集中家政收纳区、主卧双独立衣帽间，全方位满足改善客群的多元储物需求。
2、紧抓客户需求打造适配产品，以细节差异化把握市场窗口期
二季度开始，市场或迎来窗口期。打造高颜值、好材质与豪华感等外在呈现固然重要，但更关键的是深入推敲客户真实需求，聚焦产品细节研发。当前住宅的产品逻辑是围绕客户日常居住行为，对空间功能、动线逻辑、收纳体系等细节进行精细化打磨。
比如厨房旁预留的X灵动空间，可根据家庭需求改造为早餐厅，打造晨起简餐的温馨场景，也可同时布置为轻休闲区，成为家人餐后小坐、亲子互动的灵活场域，兼顾实用性与场景多样性；收纳系统则跳出单一柜体设计，走向全场景体系化打造，入户区设置专属储物空间放置大件行李、婴儿车，厨房做分层抽屉与拉篮适配厨具收纳，卫浴搭配镜柜与壁龛收纳洗护用品，卧室打造分区衣帽间适配衣物、配饰分类摆放，让不同场景的收纳需求都能得到精准满足。此外，诸如阳台的家政与休闲双功能分区、次卧可灵活切换书房/儿童房/老人房的全周期设计、飘窗的储物与观景双重利用等细节，皆是从客户真实生活出发的差异化打造。
唯有以客户需求为核心，让产品设计回归居住本质，通过细节打磨实现功能与场景的精准适配，才能打造出真正契合市场的产品，牢牢把握当下的市场窗口期。
普睿数智研究中心聚焦房地产行业，围绕市场、企业、产品、运营、战略等八大核心研究方向，深入覆盖房地产市场发展趋势、房企运营模式、产品力构建、多元化布局及代建业务等关键课题。通过日报、周报、月报等常态化成果持续输出市场洞察，并每年发布上百份深度专题报告，致力于提供扎实、前瞻的研究支持，助力决策，推动行业正向发展。
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