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2026年一季度，“小阳春”如约而至，重点城市二手房成交量环比翻倍。交通银行副行长周万阜甚至直言，3月按揭进件量明显上升，“这是市场企稳的信号”。

但刚披露的2025年年报，狠狠浇了一盆冷水。

六大行个人住房贷款余额连续三年负增长，且降幅逐年扩大：2023年减少5000多亿，2024年减少6000多亿，2025年直接减少超7100亿元，创下三年最大降幅。

截至2025年末，六大行房贷余额合计约25万亿元，较2022年高点已缩水近1.9万亿。工商银行一家就少了超2000亿，建设银行、农业银行紧随其后。

更扎眼的是不良率。交通银行、工商银行的个人房贷不良率双双突破1%，分别达1.01%和1.06%。银行一边给负资产借款人“两年宽限期”的传闻流传，一边解释“短期上行”——矛盾里藏着真实压力。

为什么房贷越降越多？原因直白得可怕。

一是提前还款根本停不下来。当前存量房贷平均利率约3.1%，放在存款利率“1%时代”和理财收益率持续下行的环境里，依然不低。2025年LPR仅下调10个基点，远低于市场预期，很多人算账后认定：提前还贷就是最好的理财。

二是新房卖不动。统计局数据显示，2025年全国新建商品房销售面积同比下降8.7%，销售额下降12.6%，住宅销售额更是跌了13%。新增房贷根本补不上提前还款的窟窿。

三是居民彻底不敢加杠杆了。首付比例降到15%，比原来砍了一半，但普通人反而更想多付首付、少贷款。二手房成交虽热，却是低总价房源为主，且一进一出相互抵消——卖房的结清旧贷，买房的办新按揭，银行的房贷余额只是存量转移，没有净增量。

这种“降杠杆”是全方位的。央行数据显示，截至2025年末，全国信用卡和借贷合一卡数量降至6.96亿张，较2022年峰值少了1.11亿张。连小额消费贷都在收缩，更何况房贷？

开发商也一样谨慎。2026年一季度，300城住宅用地成交面积同比下降25.9%，土地出让金骤降45.7%，房企只敢盯着核心城市优质地块。

二手房成交量在走高，新房降幅在收窄，政策也在发力——这是事实。但房贷余额持续下降、居民主动降杠杆、房企谨慎拿地，同样是事实。

一个月的成交量回暖，远不足以喊出“楼市反转”。预期的扭转，从来不是一朝一夕的事。