近日，阿里拍卖平台上架了一套位于龙湾区海滨街道的私人民宅。
该民宅建筑面积约922.15 平方米，土地出让面积2073.07 平方米（3.11亩），起拍总价约1.2亿元，起拍单价约13万元/㎡，土地出让单价约5.79万元/㎡，若成交，需另行支付1%的软件服务费和1%的佣金。
龙湾区居然还有如此惊人价格的豪宅？一起来看下这套房源的具体情况。
海滨街道河头南路22号
位于龙湾区海滨街道河头南路22号，也算是三面环水。周边多是民房，整体形象面及出行体验感不佳，先天的自然资源加分不多。
该房源直线距离西南方向S1线永中站约1.2公里，直线距离东南方向机场综合体约600米，考虑周边的现状环境，难以说是有交通配套资源加持，等到温州东站建成，倒是能享受空铁一体化的交通便利。
该房源所在地块从早期海滨供销社用地，到1993年经土地管理部门批复转给台胞商人吴某转为住宅用地，后经由温州市国土资源局办理划拨出让手续，最终以不动产登记证确权至戴某及缪某（夫妻），权证清晰。
需注意的是，这里是出让了两宗土地，相关税费及手续会麻烦一些。其中，北地块2014年的出让总价为44.0426万元，南地块2012年的出让总价为45.7213万元。
这位原房主分别在2012、2014年把两块地买过来，总价也就花了约89.7639万元，如今计划转手1.2亿元卖掉，这中间的差价，可是让人惊掉下巴，翻了整整134倍之多，就算需要扣除房源的建设、装修、软装等费用，也起码翻了130倍以上。
目前房源内部情况为简单装修，前后拥有尺度相当阔绰的院子，西侧及南面均有河流经过，但实际景观体验感较为一般。
房源实景图
最为核心的好消息是，房源东侧即将迎来拆迁，温州东站就落在旁边，并且从早期的效果图来看，这套房源将会迎来拆迁，改建成商务、办公或酒店配套。
坏消息是，温州东站确实要建设，但温州东站综合体能落地几分，有待观察。如果仅建设温州东站及站前广场，类似动车南站，那么房源的价值就大打折扣，并且温州东站的建设期间，还会极大的影响居住体验。
如果能顺利启动大手笔的温州东站综合体建设，根据已发布的海滨街道建新村部分房源的征收补偿方案来看，是以不动产权证的建筑面积来计算。
来源：温州至福州高速铁路（海滨段）征收补偿方案意见
而这套房源的建筑面积为465.69+456.46㎡，合计约922.15㎡，周边安置房二手房成交价大致在5000-7000元/㎡。
房源产权证
目前比准价大致也在这个范围，哪怕再算上装修补偿、入户评估奖励、搬迁费、临时安置费，货币补偿大致在500-700万元之间（或有误差，以实际为准），对比起拍价而言，也不算赚。
若考虑产权调换，对应安置房源或为：永中街道永发锦园、瑶溪街道乐都锦园、天河街道岙秀居，以合法房屋 1∶1 等面积确定应安置建筑面积。
来源：温州至福州高速铁路（海滨段）征收补偿方案意见
若考虑房票置换，模拟安置房（现房）的应安置面积（含增购面积）为被征收房屋套内面积根据套型差向上档取整后的1.25倍，面积大大增加，可是需要补不菲的差价。
来源：温州至福州高速铁路（海滨段）征收补偿方案意见
因此这套房源的未来预期存在很大的不确定性，1.2亿元的起拍价不知道是怎么确定的？显然，无论是位置、配套、现有建筑物价值及知名度都远远对不起这个价格。
如果考虑拆除重建、改造一番自住或出租，倒是个可选项，但目前的起拍价过高，只会越拆越亏，重新报批、建设、装修等方面，都还要一大笔钱，潜在的成本也不低。
接下来，就看会不会有真的有华侨或当地富商，怀揣着情怀，勇于接手这套总价破亿的民房。
房源南门实景图
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