来源：中国房地产网
中房报记者 冷万欣 青海西宁报道
10年时间不算很长，可是对于西宁水井巷中央商务区的运营，以及其所涉及的购房人和城市，都是一种煎熬。
4月2日，记者实地调查获悉，该项目内两栋住宅楼已于2016年交付使用，但作为商业核心的西大街29号楼虽已建成，整体运营却处于停滞状态。除一层少量沿街商铺外，其余物业均为虚拟分割商铺，并以“售后包租”模式出售给数千名业主。
如今多数业主不仅未能获得承诺的租金收益，即便与开发商签订退房协议，也迟迟无法收回购房本金。这个问题已迁延十余年，成为民生遗留难题。
热销神话落幕
当地消息人士介绍，水井巷商务区目前正处于商业调整阶段，整体呈现写字楼空置率偏高、商业区则没了曾经的“烟火气”。
水井巷中央商务区项目地处西宁市城中区核心地段，北起西大街、南至南关街、东接南大街、西临长江路，素有西宁“南京路”之称。
该项目规划总投资130亿元，规划总建筑面积达135万平方米，规划涵盖大型购物中心、金融办公、五星级酒店等多元业态。总共包含5栋建筑，其中25号楼规划为办公与酒店用途，27号1至3幢为公寓及住宅，29号楼为商业综合体。
作为西宁核心商圈的重点商业综合体项目，水井巷中央商务区曾位列青海省“十二五”重点规划项目，肩负着打造区域商业中心的重要使命。
可惜，剧本没有演到位，而是走上了反方向。该项目自2013年开盘热销后，便陷入长期停摆状态。
现场可看到，该项目写字楼19层及以上仍处于毛坯状态，仅7层、9层有少量房屋被临时租用。据物业工作人员介绍，两栋住宅楼因长期存在供暖不足、物业服务缺位等问题，目前已由金碧物业正式接管，逐步推进问题整改。
公开信息显示，西宁世纪佳和房地产开发有限公司（以下简称，世纪佳和地产）成立于2009年12月，注册资本1亿元，核心业务聚焦于水井巷中央商务区的开发、建设与销售。后因公司经营管理不善，大量到期债务无法偿还，2026年3月12日，西宁市中级人民法院依法裁定受理世纪佳和地产破产清算一案，并指定管理人开展相关清算工作；3月23日，法院进一步裁定对该公司进行破产重整，试图推动项目盘活。
据购房者回忆，2010年世纪佳和地产成功拿下水井巷核心地块，2013年正式启动项目销售。凭借“城市核心地段”“一站式商业综合体”等极具吸引力的宣传卖点，项目迅速引爆当地楼市，创下“开盘即售罄”的奇迹。相关销售数据显示，该项目累计推出3509套房产，销售总价高达55.06亿元，商铺单价最高突破12万元/平方米，一度成为西宁商业地产的标杆。
转折发生在2014年。当年项目施工进度明显放缓，商业部分建设陷入停摆。尽管住宅楼后续逐步完工并交付业主使用，但商业楼的运营困局始终未能破解。值得注意的是，此次停摆并非源于市场波动等客观风险，而是存在明显的资金异常——记者梳理项目销售数据发现，项目土地出让金约3.2亿元（截至停摆时仍未足额付清），已完工程审定造价7.51亿元，叠加其他各类投入，项目总成本约10.4亿元，这与55.06亿元的巨额销售回款形成巨大差额，资金流向成为解开项目停摆谜团的核心疑点。
受访者提供的相关材料显示，西大街29号商业楼共有2357位业主，其中绝大部分已完成网签备案，但双方约定的运营租金，十余年里始终未能兑现。
多数受访者认为，“项目大概率存在资金抽逃、挪用等违规行为，而这正是导致项目长期停摆的核心原因——若清算组能通过专项审计追回被抽逃、挪用的资金，将对项目重整、保障业主合法权益起到至关重要的作用。记者曾向西宁中院申请约访相关法官，了解项目重整进展、债权审查等相关情况，但未获得相关安排。”
经进一步梳理发现，世纪佳和地产由林某国实际控制，其同时担任江苏佳和置业有限公司董事长，旗下关联企业遍布上海、重庆、青海、江苏等多省市，股权架构与资金往来十分复杂，这也为其违规抽逃、挪用项目资金提供了可操作空间。2019年，青海省高级人民法院就中铁建工集团与世纪佳和地产工程款纠纷案作出一审判决，认定已完工程总造价为7.51亿元，世纪佳和地产欠付工程款1.67亿元及违约金1.5亿元；2020年，最高人民法院作出终审判决，确认施工单位享有相应工程款优先受偿权（依据《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定）。此外，林某国因拒不执行法院生效判决、裁定，被上海法院一审判处有期徒刑五年六个月（依据《刑法》第三百一十三条拒不执行判决、裁定罪相关规定），相关涉案资产至今仍未完成追缴返还。
4月2日，记者前往世纪佳和地产原办公地点探访，发现该公司早已搬离此处。
售后包租，一铺多卖
“2017年3月，我以4.5万元/平方米的价格从世纪佳和地产购买了水井巷广场的一间商铺，当时不仅与开发商签订了《认购书》，还与西宁港汇商业运营管理有限公司签订了《委托经营管理合同》，可至今一分钱租金都没拿到，即便约定好的退房事宜，也始终没有兑现，购房本金分文未退。”购房者李某向记者诉说他的遭遇。
记者梳理多份业主提供的《委托经营管理合同》发现，所有合同约定的委托期限均为十年，且明确载明了年度租金返还标准：委托期限第一至第三年度，年租金按业主实际已支付购房款（不包含已抵扣租金）的8%计算，该部分租金由世纪佳和地产一次性从业主实际支付的总房款中扣除，委托期间前三年的运营管理费用也由该公司直接支付；自第四年度起，租金支付采用比例分成模式，运营方有权提取实际收取租金的10%作为运营分成，剩余90%需在每年1月23日前支付给业主，若运营方逾期支付租金，每逾期一天，业主可要求其支付应付租金万分之零点五的违约金。
除“售后包租”的违规乱象外，世纪佳和地产还存在一铺多卖的销售乱象。
记者获取的十余份西宁市城中区人民法院民事裁定书显示，有部分购房者因世纪佳和地产“一房多卖”的违规行为，陷入维权困境。购房者王岩便是其中之一，他于2018年与世纪佳和地产签订《商铺认购合同》，购买了西大街29号商业楼的一间商铺，殊不知该商铺早在2014年就已被上海市第二中级人民法院查封，直至2018年9月才因抵偿债务被解除查封，由此引发系列合同纠纷。
法院最终裁定驳回各方起诉，认定世纪佳和地产变卖已被查封的资产，涉嫌非法处置查封、扣押、冻结的财产罪（《刑法》第三百一十四条），已构成经济犯罪。与王岩有类似遭遇的购房者不在少数，“一铺多卖”的违规操作，让本就艰难的维权之路雪上加霜。
西宁当地一位资深商业运营人士表示，该项目商业部分采用“分割式格子铺+售后包租”的模式，以“统一运营、固定回报”为宣传噱头吸引购房者，本质上是开发商快速回笼资金的违规手段。购房者支付房款后，既未获得具备独立使用价值的物业，也未拿到承诺的租金回报，项目开业时间一再拖延，最终全面停摆，而这种模式本身存在的先天缺陷，进一步加剧了业主的维权困境。
北京市国乐律师事务所赵磊律师表示，《商品房销售管理办法》第十一条明确规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。该办法同时明确，售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式，销售商品房的行为。这种模式会将商业物业碎片化分割，难以形成规模化、规范化的有效运营，一旦项目出现风险，购房者将面临“无法收房、无法出租、无法退款、无法办证”的多重困境，部分业主还需同时承担房贷与房租的双重压力，形成长期未决的民生隐患。
“法治化+市场化”成破局关键
备受瞩目的省级重点项目，从开盘即售罄的商业综合体，到商业运营缺失而长期停摆，成为数千户购房业主的痛点，水井巷中央商务区成功将自己变成城市商业地产风险的典型样本。
面对项目长期停摆的困局，以及数千户业主的权益诉求，目前各方推进项目盘活进展迟缓。
4月2日，记者前往世纪佳和地产债权申报点了解相关情况，清算组管理人表示，项目核心资产规模、债权总额、债权人数量等基础数据仍在统计核实中，暂无法对外披露；西宁市城中区住建局负责该项目的相关负责人也表示，现阶段不宜公开更多相关信息，这也让业主及债权方对项目重整进展充满疑虑。
赵磊律师认为，水井巷中央商务区地处西宁城市核心地段，建筑主体已基本完工，具备明确的盘活价值。其破局关键在于四个方面：
一是全面开展资产核查工作，由法院指定独立第三方机构，对项目全周期资金流入流出情况进行专项审计，重点核查巨额销售回款的具体去向，厘清关联交易、资产转移等违规行为，依法追回被不当处置的资产。
二是规范破产重整程序，依据《中华人民共和国企业破产法》第六十四条、第八十四条等相关规定，充分保障债权人的知情权与参与权，公开债权申报、资产审计、投资人招募等关键信息，明确购房债权人的优先受偿地位，杜绝程序失范问题。
三是推进市场化整体盘活，对碎片化的商业物业进行统一整合，重新定位业态规划，优先兑现购房者的合法权益。
四是补齐监管短板，完善预售资金监管、商铺分割销售、售后包租等领域的制度漏洞，建立房地产项目风险早发现、早干预机制。若查实开发商存在“重复销售”“抽逃资金”等违规违法情形，将涉嫌诈骗罪（《刑法》第二百六十六条）、挪用资金罪（《刑法》第二百七十二条）、拒不执行生效判决、裁定罪（《刑法》第三百一十三条）等多个罪名，应依法追究相关责任人的法律责任。
清算组工作人员向记者透露，世纪佳和地产目前的资产主要包括水井巷中央商务区的可售商业综合体、公寓楼、应收账款及少量固定资产，具体资产明细将在债权人会议中据实披露；其负债主要源于拆迁补偿、工程建设、房屋销售、委托经营、物业服务等多个环节，涵盖建设工程价款债权、有财产担保债权、普通债权等多种类型，债权人以该项目商铺及公寓购房者为主，相关负债数据将结合债权申报及审查情况，在债权人会议上正式披露。这一信息，也为后续项目市场化盘活与业主权益保障提供了基础前提。
截至发稿，西宁市相关部门回应称，法院指定的破产管理人正进一步深入调查世纪佳和地产的资产、负债及项目相关情况，具体进展信息将通过债权人会议等官方渠道发布。
（应受访者要求，文中王岩为化名。）
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