观点网 当市场还在争论物流地产的底部究竟还有多远时，顺丰房托已经悄悄完成了一次关键的交棒。
而他的履历，像一张渐次展开的物流地图：在四大会计师事务所浸淫16年，升至审计合伙人；随后跨界物流地产，在万科旗下万纬物流、中国物流资产担任CFO。这一背景，赋予了他严谨与敏锐的双重特质。
而在顺丰控股持续推进轻资产战略背景下，林聪智的上任，被市场视为顺丰房托强化资本运作与资产管理的明确信号。
当下，物流地产正经历一场结构性大考，供需错位、租金承压、新增供应汹涌，资金端却在收缩，行业流动性像拧紧了的弦。
再看顺丰房托，踩着物流地产“黄金年代”的鼓点，在2021年上市，成为香港第一只物流地产为主的REIT，但这只REIT的资产规模仍然偏“轻”，目前仅有4个项目，且过去几年几乎没有收并购动作。
对一只上市房托基金来说，资产规模原地踏步、扩募遥遥无期，市场就会用脚投票，流动性也会跟着降温。
改变，迫在眉睫。
近日，在接受观点新媒体专访时，林聪智聊起了上任后的第一要务：“稳住基本盘，拓展新资产。”
这几个字，林聪智说得非常坚定。
使命：稳住基本盘，拓展新资产
顺丰房托成立的初衷，从一开始就很清晰。
采访伊始，林聪智点明了这一定位：“顺丰控股成立这个平台，是希望把控股公司持有的重资产挪到这里，让顺丰控股资产负债表不会那么重，向轻资产化发展。”
“一家做快递快运的公司，理论上不该持有太多重资产。”
这正是顺丰房托最核心的发展逻辑，以母公司资产为基本盘，通过扩募实现规模增长，同时反哺顺丰控股的轻资产转型。
因此，林聪智上任后的首要任务也围绕此展开：“稳住目前四个资产，同时不断探索，把好的资产装进平台。”
顺丰房托目前拥有四项现代物流物业，分别位于香港青衣、长沙、佛山以及芜湖。截至2025年年末，整体出租率为96.9%。
即便出租表现仍旧不错，但林聪智并未放松。
他提到，当前行业不单单提供仓储租赁服务，还在向供应链服务、智慧仓储等方向转型。顺丰房托也会配合租户要求，尽可能对仓库进行改造。
“香港青衣项目2014年竣工，相对内地项目来说比较老旧，所以第三方租户进场前，我们也会进行交流。”他强调：“在回报率许可的场景下，顺丰房托会根据租户的要求进行改造和调整。”
至于资产的扩募，林聪智透露了自己心中最理想的状态：“把母公司大部分资产都装进顺丰房托。”
他算了一笔对双方都划算的账：对顺丰控股，这是轻资产化；对顺丰房托的股东，这意味着增长和更好的发展空间。
当然，装资产不是“捡到篮里都是菜”，顺丰房托也设定了清晰的量化门槛。林聪智介绍称，会首选中国大陆的物流地产资产，要求收益率较高，且出租率需在90%以上才会纳入考量。
“首选的肯定是顺丰控股自己的资产，因为母公司都在用，肯定能达到这个条件。”林聪智同时表示，如果市场上出现业主因流动性问题而大幅折价出售的优质资产，“我们也会关注这种机会”。
至于扩募的时间表，他直言：“希望今年在资产扩募方面会有一些突破。”
事实上，在加入顺丰房托之前，林聪智是四大出身，而后又辗转物流地产CFO历练。
尽管是财务背景，但他并不保守。他自己也调侃道：“理论上财务背景的人非常保守，只关注流程和规章制度。但我在万纬物流和中国物流资产的时候，除了财务，投融资也负责。我在稳定基础之上还有一定的弹性，贴合市场发展。”
他的量化目标很具体，在任期内，希望每年能把3-4个项目装到REIT平台，未来3-5年整体规模翻一番。
显然，这是一个清晰、具体、不喊口号的增长路线图。
判断：行业底部不远了
对于市场时机，林聪智有着自己的判断。
此前，世邦魏理仕报告指出，中国高标仓市场正经历一个起于2021年，且长达7-8年的“超级库存周期”。随着可租面积库存水平在2026至2027年间逐步回落，市场有望在2028年左右迎来新一轮租金周期性回升的契机。
林聪智对此表示认同：“疫情时期大量资本蜂拥进入物流地产，导致供应量翻番，疫情过后出现供给过剩，大湾区表现尤其明显。”
“但我感觉离底部应该不太远了。”林聪智的底气来自哪里？一是对中国经济韧性的信心，二是区域市场先行回暖的案例。
“中西部地区早几年供应量很大，空置率甚至高达二十几甚至三十，租金非常低。但去年开始，中西部地区空置率已经回归到个位数，租金慢慢增长。”他认为，中西部地区是整个中国经济环境的一个缩影，“放到整个中国，未来肯定也会这样”。
不过，区域分化仍将存在。林聪智特别提示了大湾区短期内的供应压力，尤其是增城、东莞、惠州等地。
“此前大量企业自己拿地建仓库，原来在外面租的仓库基本都会退掉，这会造成比较大的压力。”但他认为这更多是短期冲击，“一两年时间，我相信会慢慢消化掉”。
他强调：“我对于这个市场是蛮有信心的，长期看好。”
这种长期的信心则自于消费端的底层驱动，在林聪智看来：“中国未来拉动经济发展靠消费，网购是跑不掉的。现在网购在社会消费品零售总额中大概占20%，还有增长空间。”
在融资环境方面，林聪智的心态相当放松，“银行都追着我们贷款，条款没有收紧，成本也没有以前那么苛刻”。
虽股权融资仍主要受股价制约，但他特别提到了一个潜在的制度红利：香港与内地监管部门正在推进REITs互联互通。
“行业里很多人说今年年底可能完成，如果互联互通落地，对我们的股价会是重大利好。”
林聪智算了一笔账：“如果REIT互联互通能落实，这有助拉近目前中港两地上市房托的股息率差异。这对在香港上市的房托股价有一定的提升作用。当香港上市的房托股价回归合理水平后，股权融资就是水到渠成的事。”
澄清：顺丰续约租金“大跌”
近期，市场对顺丰房托与顺丰控股续约租金出现较大幅度下调颇为关注。
2026年3月，顺丰房托与顺丰控股旗下子公司就香港、佛山、芜湖、长沙四个物流项目的租赁协议进行了续签，租金总金额约6.94亿元，续租租金降幅在20%-45%之间。
针对续约租金的调整，林聪智没有回避，而是正面做出了回应。
“香港项目（租金及管理费）下跌20%，芜湖项目（租金及管理费）下跌45%。一般人看到这个下滑，可能会觉得是不是有利益输送，或者不合理的定价问题。”他坦言。
但实际情况并非如此。
林聪智回溯了事情的来龙去脉：2021年IPO时，双方签订的租约里设有一个每年3%到5%的自动增长机制，然而疫情之后，市场租金整体下行，大量租户要求业主减租甚至免租。
“但顺丰控股作为我们的控股公司、一个很好的租客，即使在市场情况转差，也从来没有要求减租金或缩短租期，还是按已签订的原租约去履行责任。”林聪智说。
五年过去，合同租金与市场租金之间的“剪刀差”越来越大。
2026年，租约到期续签。由于顺丰控股和顺丰房托已是两个独立的上市平台，所有关联交易必须通过独立董事、股东大会的独立审批，条款必须回归市场水平。
“从那么高的租金回归市场水平，就出现了香港下跌20%、芜湖下跌45%的情况。”林聪智强调：“不是我们被迫下调租金，而是过去给得太高了。”
他补充说，定价过程有两家独立的测量师公司、评估公司核实，确保价格在目前市场范围以内，不存在利益输送。
至于市场提及的“关联租户收入占比过高”的担忧，林聪智给出了一个反向思考的角度。
“如果是经济上行的维度，市场担心关联交易会不会影响小股东利益。但我们今天是处于经济下行的周期，大家更关注的是仓储能不能租出去。那么，我们有这样好的一个客户，应该是好事情。”
这个视角，确实让人眼前一亮。
这是林聪智上任后接受的第一次专访，他详细阐述了任期的使命与目标，分享了对行业周期的远见，也厘清了公司发展的现实处境。
在周期底部的当下，林聪智试图为顺丰房托找到一条兼具防守与进攻的道路，既要守住母公司资产的基本盘，同时捕捉市场错配带来的扩募机会，并期待制度红利打开新的估值空间。
林聪智的到来，或许不只是一次人事更迭，也是顺丰房托对当前市场逻辑的一次深度探索与价值重构，更是对“资产如何增值、资本如何溢价”这一命题的正面回应。
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