文/上海进深 严明会
距离上海第四批次土拍正式开场还有一段时间，但虹口两宗宅地的竞争已经提前白热化。
这两块地，把国央企都“逼急”了。
短短一周之内，4家开发商密集发出了6份招标公告。两宗地块，均引来3家房企抢先竞标。
最新入局的是保利发展。
5月14日，保利发展旗下上海保利城市发展有限公司连发两则招标计划公告，目标直指虹口两宗地块，总投资50亿元。
在此之前，中建东孚、中铁置业、上海城投这三家房企已抢先一步。
5月8日，中建八局旗下中建东孚率先出手，发布hk153-02地块招标公告，总投资21亿元，建安费2.5亿元。
5月11日，中铁置业跟进，且胃口更大，同时对虹口两宗地块招标。其中，hk306-08地块投资21亿，建安费3亿；k153-02地块投资17亿，建安费2.5亿，合计总投资超38亿元。
5月12日，上海城投置地发布hk306-08地块招标公告，总投资21.5亿元，建安费3亿元。
保利发展的下场，将这场牌局的气氛推向高潮。50亿的总投资，相当于中铁置业38亿方案的“升级版”。
届时，至少会有四家房企同台竞逐，两宗地块的火药味已经溢出屏幕。
另外据传，浙江龙盛有可能会参与虹口地块的争夺，这是一家以染料化工为核心的民营企业。
问题来了：为什么房企会同时盯上这两块地？
在当前市场环境下，房企真正缺的，已经不是单纯的土地，而是“确定性”。
虹口两宗地块是典型的“小而美”地块，体量不大，总价可控，10亿 的门槛，对房企的资金压力相对小。
相比动辄几十亿的大体量综合地块，这类小盘更容易快速开发、快速销售、快速回款。
这两块地都位于内环核心地段，周边城市界面成熟，购买力基础稳定。这意味着项目未来的去化速度和价格预期也相对更稳。
更关键的是，这两宗地的开发条件友好。两幅地块都规划为抬板小区，无风貌保护要求，无需配建保障房与租赁住房，无中小套型比例限制，地块也没有明显短板，留给开发商的产品发挥空间很大。
对于当前产品力越来越卷的上海豪宅市场来说，这种“低限制、高自由度”的地块，本身就极具吸引力。
具体来看两宗地块的成色。
嘉兴社区hk306-08地块（146街坊）：出让面积约0.71公顷，容积率2.5，建筑面积约1.78万平方米，限高80米。
起始楼板价8万/㎡，总起始价14.23亿元。
这块地位于临平路与太平桥支路交汇处，也就是瑞虹一期南侧，两面邻水，地块方正。
但这块地也并非毫无争议。该地块之前有过重金属污染问题，虽然现在已经修复达标、符合出让标准，但怎么打消购房者的顾虑，估计会是未来操盘的最大难点。
尤其是面对高净值改善客群时，购房者对于土地历史、环境安全的敏感度，往往比普通项目更高。
欧阳社区hk153-02地块（250街坊）：体量更小一些，形状也不如146街坊地块规整。出让面积约0.61公顷，容积率同样是2.5，建筑面积约1.53万平方米，限高60米。
这块地位于四达路与欧阳路交汇处，距离10号线邮电新村站只有500多米，步行可达鲁迅公园、虹口足球场，生活配套成熟。
在如今的市场环境里，能安全赚钱、稳定回款，比单纯拼规模更重要。
而虹口，正在成为这一轮上海核心区竞争里最先升温的板块之一。
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