文/上海进深 严明会
开盘前，中铁云璟外滩确实积攒了一波人气。
47套房源收获55组有效认筹，认筹率达到了117%，为4月25日的正式开盘开了个好头。
开盘当天，中铁云璟外滩发出了一张红色喜报，官宣：
首开告捷，当天卖了6个亿。
按备案均价13.2万/㎡倒推，6个亿的销售额怎么也得对应20多套成交；这批47套房源总货值约8.1亿元，按卖了6亿算，去化率超过70%。
这样看起来还算是一场体面的胜利。
开盘至今20天过去了，网上房地产显示已网签4套，且都是集中在4月份，5月至今尚未有网签记录。
网签的4套房源分别是：
7单元的502，建面120㎡；8单元的102，建面115㎡；21单元的601、602，建面分别为146㎡、115㎡。
放在豪宅扎堆的上海市场，这个成绩确实有些拿不出手。
01
优惠加码
首开推出的洋房一批次产品（9#住宅楼、11#住宅楼）共有12种差异化户型，为建筑面积约95㎡-145㎡的三至四房和建筑面积约199㎡-206㎡的顶层复式住宅，共47套。
备案均价132105元/m²，总价区间1040万-3100万，首开就直接给了95折的优惠，很明显想用利润换流速。
“热销”之后，云璟外滩的推售姿态相当积极。
五一期间推出了三套专享惠房源，分别是9-8-502、11-21-502、9-7-301，但并未写清楚具体优惠价格，只放了备案价，诚意显得有些模糊。
节后周末又加推了“周末好房”，给这三套房源打上了各自标签：
小区最后一席低总价2房：11-21-102，96.52㎡，1067万；
超性价比三房、单价11.9万：11-20-201，115.78㎡，1379万；
前排靠近墅区和会所：9-8-201，115.17㎡，1490万。
每一套看着都是卖点满满。
据悉，二批次产品预计5月中下旬推出，推售建面约115-145㎡的洋房产品。
02
地王加速度
云璟外滩的项目公司为上海中铁浦宸置业有限公司，由中铁置业上海公司和江苏润皋置业分别持股85%、15%。
但前不久，两家公司纷纷将自己所持的全部股权质押给了银行，对应的出质股权数额分别为2550万元、450万元。
回顾土地端，去年9月的七批次土拍，经过75轮竞价，中铁置业联合江苏润皋置业击败了华润置地、招商蛇口、中海等一众实力房企，以27.36亿元的总价拿下N090601单元I4-01地块，溢价率28.1%，楼板价92225元/㎡，一举刷新了上海杨浦区楼面价的纪录。
按公租房占比5%扣除后，可售面积约约28185㎡，折算下来，可售楼板价约97079元/㎡。
这个拿地成本直接把备案均价顶到了13.2万/㎡，比旁边均价约12.8万/㎡的保利外滩序BUND98贵了约4000元每平米，在价格上处于劣势。
入市的时机也不算理想，正好踩在豪宅热度退潮的节点，去年还能日光的板块，今年已经换了天地。
项目南侧的中建壹品外滩元境来势汹汹，杨浦滨江还有保利誉滨江、中海云邸玖章等项目虎视眈眈，这些项目都会分流潜在客户。
云璟外滩是中铁置业在上海市中心操盘的首个豪宅项目，打造上确实花了不少心思。详见：王伟东让步，中铁地王开了个好头
开发节奏很快。拿地后2个月公示总平图，4个月发布案名，同步开放样板间，前后仅用7个月就完成首开。
这样高效的速度背后，离不开中铁置业上海总经理王伟东的强力推动。
2020年，王伟东调任中铁置业上海公司副总经理之后，就开始主导中铁置业进入上海核心区域。
但近年来中铁在上海开发的多个刚需楼盘因降标减配、货不对板屡屡引发业主集中维权，这种口碑上的透支，对掏得出上千万的豪宅买家来说，杀伤力或许比折扣来得直接。
中铁置业进军上海核心区的野心不止于此，在云璟外滩出师不利的情况下，其在杨浦滨江的另一豪宅项目“云绣外滩”也即将面临市场的考验。
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