未来5年，天津房地产到底怎么干？哪些板块会成为发展重点？……
近日公示的《天津市住房发展“十五五”规划（征求意见稿）》，已经给出明确剧透。
全文共47页、2万多字。
信息量超大。
更值得关注的是，这次有很多重磅变化！
➊发展大方向变了：从“求量”到“提质”
透过这份文件，不难看出，十五五并非是十四五的简单延续，而是整个方向都换了赛道。
之前的发展重点是“量”。
但十五五，很明显变成了“质”。
高品质住房、品质社区、居住品质、提升居住宜居水平等字眼被反复提及。
甚至把“大力推进好房子建设”写进发展主线。
不仅地位重要到单独成章，并且还有了技术层面的硬标准。
目前《天津市好住房技术导则》和《天津市住宅质量品质提升技术指引》两个送审稿已经在征求意见（详情）。
这意味，好房子不再是口号概念，而会变成有法规可依的建房“底线”。
➋策略变了：控增量去库存，着力优化供给
这是今年两会的重要定调。
天津将其列为“着力稳定房地产市场”的三大核心发力点。
什么意思呢？
以后不能再疯狂卖地盖房了，而是要“控增量”。
据了解，整个十五五期间，天津住房供应的上限是3490万平米。也就是说，平均每年不到700万平米，包括商品房和保障房。
并明确提出——对去化周期超过合理区间上限的区，合理调控新增住宅用地供应和新建商品住房上市。
说白了，卖不动的区域，不准再大量供地。
比如南港，原则上不能新增居住用地。
京津新城也要以去库存为主，严控新建商品住房供应。
包括政府能用存量解决的就用存量，“严控新建政府投资类住房项目”。
同时，加大去库存力度。
鼓励各区收购存量商品房用作保障房、安置房、人才房等，还鼓励企业收购存量商品房用作租赁住房。
存量闲置土地，也要盘活。
当然，也不是“一刀切”全不新增，而是要“优供给”。
比如，市内六区要增加改善性居住产品，结合存量土地资源盘活，多渠道提高市内六区高品质住房供给能力。
再比如，团泊东跟团泊西也不一样。
团泊东要去库存，推动去化周期回归合理区间；而团泊西则要加快高品质生活社区建设。
可见，是控还是优，都是立足人口结构和区域供需下的因地制宜。
➌“重点”发展板块圈定
城市发展不再是摊大饼，而是变成了围绕高能级节点作文章。
至于哪些是未来五年的发展重心，蓝图已标注好。
津城核心区划定了三个融合发展片区、三个特色宜居片区，还有三个生态居住组团。
| 三个融合发展片区：天开园核心区、西站、文化中心
基本上各有各的“杀手锏”。
天开园是全市“一号工程”，承载的是“校产城”融合，这也是此次十五五住房规划中的一个新词汇。
有天南大等高校资源，更有产业利刃。
西站板块更不多说，现在已成楼市“当红炸子鸡”。
依托西站这个交通大枢纽，重拳打造了京津冀同城商务，是面向北京的桥头堡。
还在积极发力“京业津住”、京津同城化。
并且，天津为抢抓首都都市圈大机遇，谋划了6个“站产城”，西站是第一位。
足见其战略地位。
更重要的是，西站有发展空间。
三年棚改，仅西站周边就拆出了1550亩地。按现有规划建筑面积约达280万平米。
所以它也是市区少有的高强度开发板块。
有“站产城”融合的资本。
文化中心片区也就是老八大里区域。
之前定为商业中心，后来改规划调出了一些居住用地，但一直没有动。
此次被重磅“点名”，也就意味这个板块也要动了。
且跟天开园、西站不同的是，文化中心承载的更多是“文商旅”融合。
同时这几个板块也是保障性住房布局重点片区。
规划盘活存量土地和闲置楼宇，鼓励用作各类保障性住房与人才公寓，围绕轨道站点周边增加住宅用地供应，精准对接创新创业人才居住需求。
| 三个特色宜居片区：水西、新梅江、海柳
2026年天津政府工作报告，首次官宣五大重点发展板块，水西、新梅江、海河柳林就已在列。
此次十五五住房发展规划，三个板块再度被划入“特色宜居片区”。
要增加差异化产品供给。
新梅江聚焦品质生活服务升级，打造科创人才聚集片区。
水西板块依托中心城区最大的城市级公园水西公园，打造“好房子”片区。
并明确提出要增加改善性、适老化住宅供给，推动住房产品多元化。
海河柳林是天津设计之都核心区，又有海河上游“后五公里”的天然优势，规划打造创意宜居片区。
鼓励用地混合，满足创新高端人才居住需求。
| 三个生态居住组团：智慧科学城、程林、刘园
这3个板块的发展重点是引导职住、交通、公共服务等要素融合发展，高标准配齐教育、医疗、养老、商业等公共服务设施。
也就是文件说提到的一个词——职住交服。
着力打造功能聚合、生活便利、绿色活力的环城生态居住组团。
环外的环城区域，也被划定了4个重点。
即：华苑-南站（含117片区）、空港、国展西，和北辰医药谷。
特别值得一提的是，空港、国展西、北辰医药谷，都定位为宜居组团。
唯有华苑-南站能级不一般。
单看圈的颜色和大小就比其他三个板块更受“重视”。
它有城市级大战略，且津城非核心区唯一被冠以“特色宜居片区”的片区。
括号里还明确标注了含117项目。
都知道，117是今年天津城建的头号项目，不仅建设速度风驰电掣，还签约了超重量级央企中海油等，要打造产业集聚区。
南站扩建也已提上日程。
而且还有首都都市圈的机遇，南站在6个站产城中的地位仅次于西站，排在第二位。比天津站、滨海站等的地位都靠前。
再加上，天开华苑园。
三大板块组团发力，未来的潜力相当大。
此次又被十五五“划重点”，也就意味，以后会承接到更多红利和资源倾斜。
不夸张说，它会成接下来环城最有发展的置业热点。
甚至会带动起楼市格局重塑。
➍稳步推进现房销售
天津住房发展十五五规划中，还提出“稳步推进新建商品房现房销售”。
这是全国性的大方向。
天津已经在和平落地了首个现房试点，也就是格调玖章。
已经首开入市。
无疑，这会对开发商提出更大挑战，包括两三年的资金沉淀成本、产品设计必须能打，能经得住时间的考验，等等。
但却可以从源头上防范交付风险。
文件中还要求，建立完善配套管理制度，落实国家金融、规划、土地、财税等支持政策，实现“所见即所得”。
对继续实行预售的项目，将“严格预售资金封闭监管，规范预售资金使用流程，实行穿透式拨付”。
目的很明确：保护买房人权益，杜绝烂尾等风险。
此外，十五五住房发展规划中，还提及：加快构建住房“双轨制”，持续完善多层次住房保障体系，按需供应配售型保障性住房；
加快推进天拖、津龙湾、赤峰道-中心花园、金钟河大街等城市更新；
支持推动收购存量商品房用作保障性住房；
坚持因区施策，鼓励各区面向各类人才、新市民、青年人、应届大学毕业生等群体发放购房补贴，支持居民购房消费。
扩大提取住房公积金直付首付款的适用范围，支持京冀等异地缴存职工在天津市使用住房公积金贷款购房、天津市缴存职工在京冀购房提取住房公积金……
包括滨城核心区也划定了6个重点发展片区，详见《未来五年，滨海的住房发展规划来了！》。
这里就不一一赘述。
总之，现在“大水漫灌”不再，楼市只有结构性机会。
而板块被顶层规划“划重点”，也就意味拿到了逆天改命的王牌。
所以必须得提高关注了。
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