逛一天都不想走！“不聚气”的老商业体怎么变了？|城市商业体系|居住区|工业区|老商业体|莘庄|闵行

城市更新激扬城区活力，牵动万家民生，是建设现代化人民城市的重要抓手。对照《城市更新“十五五”规划》部署，闵行始终坚守“人民城市人民建，人民城市为人民”理念，持续深耕更新实践，涌现出一批经典案例、成熟经验，不断释放城区发展新动能。

6月22日起，“今日闵行”联合“闵行组工”推出“城市新生”系列报道，深挖项目决策背景，讲述一线攻坚故事，晒出民生改善实效，多角度解锁闵行城市蝶变密码，记录全区以实干践行初心、共建美好城区的奋进篇章。

鑫都商业广场，作为上海莘庄工业区内唯一的大型商业配套，其存在的意义早已超越普通商业体——它是连接产业、城市与人群的关键纽带，其升级改造直接关乎区域产城融合能级的提升与25万常住人口、10万产业办公人群的民生幸福感。面对业态单一、品牌低端、空间陈旧等多重挑战，这座运营十余年的商业体于2022年底启动系统性焕新，以“微更新”为核心定位，跳出纯商业零售思维，走出了一条“生活+社交+协同共治”的产城人融合之路，为园区型商业转型升级提供了可复制的“鑫都范式”。

产城人价值的割裂之痛——

产业新城中的配套孤岛

鑫都商业广场的诞生，源于莘庄工业区 “产城融合” 的最初构想。地处鑫都城居住区中心，周边辐射7个工业区住宅小区、1个人才公寓，3公里范围内覆盖89个居民小区与 31个产业办公楼，这样的区位优势，让它从2011年开业之初就肩负着双重使命：既服务周边居民的日常生活需求，又承接工业区企业员工的消费与社交诉求，成为提升园区营商环境、吸引并留存人才的重要载体。彼时，这座占地面积32936平方米、拥有近8000平方米公共广场的商业体，确实填补了区域大型商业配套的空白，解决了“有无”问题。

鑫都商业广场改造前鸟瞰图

但随着时间的推移，产业升级带动人群结构优化，消费需求从“基础满足”向“品质体验”转变，鑫都商业广场逐渐陷入“配套孤岛”的困境，产城人之间的价值隔阂日益凸显。

改造前1号楼内景

改造前内广场实景

这种困境并非个例，而是众多园区型商业的共同痛点：起初为解决“配套空白”而建，却因定位固化、功能单一、缺乏协同，逐渐与区域发展脱节，最终陷入“留不住人、聚不起气”的尴尬境地。鑫都商业广场的转型升级，不仅是自身生存发展的需要，更是打破产城人割裂、激活区域生态的必然选择。

跳出纯商业思维

以 “微更新” 激活融合价值

鑫都商业广场的焕新没有选择大拆大建的激进模式，而是确立了“微更新”的核心定位——不追求商业规模的扩张，而是聚焦“功能补位、空间联动、价值融合”，将项目从传统的“购物场所”升级为“莘庄工业区一站式生活社交中心”，实现“商业价值+社会价值”的双线并行。

这一定位的核心，是打破“纯商业零售”的边界，突出“协同共治”的特色。项目跳出企业单一操盘的思维，构建了“政企协作”的核心框架：项目投资方（企业）负责商业本体改造，国资企业颛元公司则同步投入公共配套优化，形成“商业活力核+公共服务核”的联动格局。

在实施策略上，“微更新”的理念贯穿始终。采取“分楼栋、分阶段”的改造方式，避免对居民日常生活造成冲击；在商户调整中，充分听取民意，保留必要的民生类商户，分两轮有序清退，体现人性化操作；在空间改造上，不追求颠覆性重构，而是通过优化布局、翻新场景、增设设施，实现“小投入、大提升”。

多维协同焕新

构建产城人融合生态

空间联动，从“割裂场地”到“开放社区客厅”

鑫都商业广场的空间焕新核心是“打破边界、促进联动”。在外部形象上对沿街立面和景观进行现代化改造，增强商业昭示性的同时，让建筑与城市街道自然衔接；在内部优化上，重新规划室内动线，拓宽通道、增加采光，提升购物舒适度与空间利用率。更重要的是公共空间的赋能，政企协作翻新近8000平方米的公共广场，增设儿童游乐设施、休闲座椅，新建口袋公园，让原本闲置的广场变成“开放社区客厅”；同步建设党群服务站，将公共服务设施融入商业空间，实现商业场景与公共场景的无缝衔接。

业态焕新，从“单一消费”到“精准需求匹配”

业态升级的核心是“跳出社区商业局限，对接产城人群多元需求”。项目采取“分步招商、动态优化”的策略，2025年初，2、3号楼率先引入新怡面馆、老乡鸡、马记永、赛百味等高知晓度、高性价比的民生品牌，快速聚拢人气，保障居民日常消费需求。核心的 1 号楼则锚定品质升级，引入奥乐齐（ALDI）、星巴克等具有强吸引力的优质品牌，精准覆盖产业办公人群和年轻家庭的品质消费需求，彻底改变品牌层级低端的旧貌。

项目依托统一运营建立动态调整机制，不仅聚焦 “吃喝购”，更注重补充“社交、亲子、休闲”等体验型业态，让商业体成为满足多元需求的“生活平台”。这种业态组合既保留了民生服务的“温度”，又具备了品质升级的“高度”，实现了居民与产业人群的需求兼容，让商业价值与人群价值深度绑定。

改造后2号楼鑫都路沿街商铺实景

改造后3号楼新源路沿街实景

运营创新，从“场地出租”到“融合生态共建”

鑫都商业广场跳出“只做场地出租”的传统模式，将自身打造成“内容平台”与“协同共治载体”，实现从“经营商业”到“经营人群”的转变。

在资源联动上，积极嫁接本地优质企业资源，鼓励企业在广场举办快闪活动、新品发布等，帮助企业扩大社区曝光度，实现“产业赋能商业”；在活动运营上，定期举办文化市集、节庆嘉年华、商业促销等活动，持续聚拢人气、提振消费，让商业体成为“社区活力中心”；在公共服务上，依托党群服务站举办各类公益活动、便民服务，增强了项目的社区凝聚力，实现“商业反哺社会”。