今早，琶洲南区又调规了！
而且这次调规，比其它地块都更有意思得多！
第一，会展东路西侧原先的四宗商住用地，全部调整商业用地！学校位置调整到河涌旁；
第二，保利天奕旁的三宗商业用地，调整为居住用地。
总的来说，就是一个思路：
整个片区的功能分区彻底重构。东侧全部留给商业、产业集群；西侧做纯粹的高端居住区。
在我看来，这个调整可太妙了！
以往这种邻近CBD，想做高端住宅的板块，最担心的是什么？
商住混杂，地块稀碎。住宅做不了纯粹、安静的大社区。
像按照之前的规划，东侧的那三宗商住用地，两面都被河涌隔开，孤悬于一片目前还未怎么开发的区域。
而琶洲南区这么一调整，最大的价值，就是在珠金琶中造出了一个连片、纯粹的居住区——
六个居住用地连片，北侧是黄埔涌，西南侧会打造赤沙北码头涌活力廊道。
赤沙北码头涌活力廊道效果图，图源：南方+
绿地、河涌环抱，且内部不会被其它用地切割。
而且，率先落地的保利天奕，已经给这一片区定好了调性、落地了配套。
保利天奕一到三期，全部打造为低密小高层板楼。将琶洲生活的居住舒适度推向了进阶版。
并且保利拿地以来，已经在这里展现着造城式兑现。
约35万㎡商业综合体已大批量交付；暨大系港澳子弟学校已封顶，开学在即；过江到琶洲西区的道路也早已建成。
接下来，东侧组团的调规中学校用地位置的调整，也意味着这所学校的建设会很快提上日程。公办教育的短板，也将补齐。
未来，新增的三宗宅地，无论是保利继续做天奕五六七期，还是其它开发商拿下，这一整片有教育、有商业、有公园、有河涌的高端居住区，都会是珠金琶独一份的选择。
而且，这次琶洲南区调规的背后，我们还能看到整个琶洲的野心。
就在上周，琶洲中二区地块拍出6万+/㎡的楼面价。
这块地最大的亮点之一，就是在出让前，进行了大刀阔斧的降容——容积率从4.1降到2.5，限高从100米降到80米。
这次琶洲南区三宗新宅地的具体指标还未公布，但可以预见，肯定会参考保利天奕，做低密、小高层的规划。
从珠城、金融城，到万博、白鹅潭这些CBD，我们见多的是小体量、超高层的住宅。
而琶洲却在走完全不同的道路。
通过降容提升居住品质，通过地块调整打造连片居住区。
明明靠着产业、配套就能躺赢的琶洲，却依旧在做着改变广州CBD居住形态和生活品质的事。哪怕像降容这样的做法，可能会牺牲一些卖地收入。
而购房者的真金白银，已经给琶洲的尝试最好的认可。像琶洲中二区冲进广州历史楼面价TOP5；保利天奕开盘以来越来越贵，已经比首开涨价了约13%。
有这个魄力，有这个前瞻性，琶洲接下来再涨，也不足为奇。
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