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比起短期账面利润，越秀更看重现金流安全与融资壁垒的搭建，这也是地方国资房企与生俱来的核心优势。

出品|中访网

审核|李晓燕

房地产行业告别普涨红利，深度调整早已成为行业常态。收缩战线、变卖资产、死守现金流，是绝大多数房企近两年的生存主旋律。就在行业集体选择保守避险之时，深耕广州的越秀地产走出了一条反差极强的发展路径：2025年毛利率跌至7.8%，利润遭遇阶段性低谷，却在2026年上半年加速优化资产结构，依托市属国资优势联动集团拿下广州核心稀缺地块，把发展重心牢牢锚定在广州主城核心资产之上。外界纷纷质疑其逆势扩储是豪赌楼市回暖，剥开层层动作来看，越秀此举并非押注行情暴涨，而是一场立足城市基本面、依托国资禀赋的长期战略卡位。

利润承压，是房企普遍要面对的行业共性难题，越秀2025年的盈利下滑有着清晰的历史成因，并非经营层面出现重大失误。前几年楼市上行周期集中拿下的高地价地块，在2025年迎来集中交付结算，土地成本不断挤压项目利润空间；过往为快速拓展规模采用的合作开发模式，在市场下行阶段弊端显现，高额合作分利直接稀释了上市公司归母净利润，多重因素叠加之下，直接造成企业毛利与净利润大幅走低。

盈利数据虽然短暂遇冷，但越秀的经营底盘依旧稳固，这也是其敢于主动加码核心土地的底气所在。销售端在2026年走出先抑后扬的修复曲线，前五月销售额受去年同期特殊大盘项目基数影响有所回落，进入五月后市场暖意显现，单月成交迅速转正，五六两月销售额连续走高，销售面积更是实现大幅增长。上半年整体销售额降幅持续收窄，销售面积逆势上涨，背后依靠的正是坚持深耕高能级城市的布局逻辑。

如今越秀已经全面退出发展动力不足的三四线城市，超九成货值集中在一二线城市，北上广六大核心城市撑起七成以上销售业绩。作为大本营的广州更是压舱石一般的存在，2026年上半年越秀在广州斩获超210亿元销售额，稳居本地房企前列。天河、琶洲等热门板块的改善型住宅持续保持稳定去化，贴合本地居住需求的产品策略，让越秀在广州市场牢牢守住了基本盘，也为后续土地投资划定了清晰的价值锚点。

比起短期账面利润，越秀更看重现金流安全与融资壁垒的搭建，这也是地方国资房企与生俱来的核心优势。2025年企业经营性现金流持续净流入，手握四百六十余亿现金，短期债务覆盖充足，流动性安全边际拉满。依托广州市属国企信用背书，越秀融资成本持续走低，2025年借贷利率进一步下探，2026年发行的境内外债券均实现低利率发行，和境外民营房企居高不下的融资成本形成鲜明对比。低廉的财务成本，能够持续对冲毛利下行带来的压力，让企业拥有更多试错与长期布局的空间，国际评级机构也始终维持其稳定的投资级评级，印证了资本市场对其财务稳健性的认可。

2026年上半年最具标志性的动作，当属越秀完成大规模低效资产剥离，为重仓住宅主业扫清障碍。公司将产业园、异地酒店、尚处培育期的康养等重资产业务划转至母公司平台，盘活数十亿元现金回流上市主体，所有资金定向用于住宅开发业务。不同于不少房企被动折价变卖资产偿债，越秀依靠集团一体化的国资协同能力，完成上市平台资产减负，剥离低周转资产带来的资金占用，实现主业高度聚焦，这也是国资体系独有的资源整合优势。

母子公司分层拿地的创新模式，更是越秀布局广州核心地块的巧妙思路。万众瞩目的珠江新城马场地块由越秀集团独立竞得，两百余亿的土地成本与商业自持压力隔绝于上市公司报表之外，有效规避上市主体的经营风险；集团规划后续将高价值住宅地块择机注入上市公司，商业物业长期自持运营，兼顾了城市核心资产锁定与上市公司稳定运营。而越秀地产上市平台则稳步拿下海珠琶洲、番禺优质宅地，精准补充主城改善类土储，持续夯实广州住宅开发的核心竞争力。再配合广州本地低效闲置土地收储带来的政策红利，越秀不断完成存量土储更新，土地结构持续向核心优质资产靠拢。

站在短期视角，越秀的盈利修复依旧存在多重阻碍。历史高地价地块结算仍会持续压制毛利率，合作开发的利润分流模式短期内难以彻底调整，马场、琶洲等高成本地块开发周期漫长，后续去化节奏与市场波动都会影响最终收益，阶段性低毛利状态还将维持一段时间。但拉长周期来看，这套舍短期利润、换长期资产价值的打法，高度契合楼市结构性分化的大趋势。

行业已经进入存量比拼时代，城市能级、土地区位、现金流安全、融资成本，才是房企穿越周期的核心筹码。越秀手握正向现金流、充足现金储备，背靠万亿体量母公司提供风险兜底，再叠加广州本土深耕多年的产品口碑与稳定改善需求，已经构建起完整的安全体系。待到2027年多宗核心地块集中入市，广州高端改善市场的刚性需求将逐步兑现土地价值，前期布局的成效也将逐步显现。

越秀逆势重仓广州的选择，从来不是赌楼市全面重回暴涨行情，而是笃定一线城市核心地段房产的长期抗跌属性与资产稳定性。在行业收缩成为主流的当下，这家广州本土国资房企用清晰的战略、稳健的财务、协同的集团优势，走出了一条差异化的周期长跑路线。短期利润让步换取核心城市稀缺土储，究竟能否兑现长期价值，还要交给后续市场去检验，但这套聚焦核心、稳字当头的国资发展样本，已经为行业提供了一种全新的发展参照。