麓湖商业团队下场做城市更新，效果怎么样？|城市商业体系|武汉|老建筑|街区|麓湖

图：武汉延庆里

来源：风物营造Landtek Group & IAM岸木摄影

一直以来，麓湖商业的审美一直以自然、舒适、松弛为特色，充满了年轻力和文艺气息。

这种森系时尚审美的感受，成为了麓湖商业的标签。

但当麓湖团队走出熟悉的大盘营造赛道，开始进入到城市更新领域的时候，这样的松弛感的公园商业风格，能否适应大城市内拥挤、嘈杂和文化历史深厚的一些城市地标？

近两年，由武汉城投与成都万华集团（麓湖商业体系）联合打造的全新城市更新项目——武汉延庆里入市之后，社交媒体上同样洋溢着不错的热度和好评。

那么，万华麓湖商业团队是如何将他们的时尚、轻盈和高审美的设计以及独具特色的主理人商业营造的模式代入到大城市的城市更新领域的呢？他们的操盘模式有何不同？

下面，我们就从场地历史、空间设计美学、改造流程、招商运营体系四大板块，逐层拆解一下武汉延庆里这个项目的操盘逻辑。

从民国高端住宅到危房

百年红砖街区改造难题

如今成为文艺打卡地的延庆里，它的体量并不大，只有8000平米。改造前，它是片区内无人愿意接手的高危危房包袱。

1933年，汉口钟表商人钟延庆出资修建这片连片红砖民居，并以自己名字命名。

在当年，这里属于汉口银行职员、城市中产专属的高端居住区，建筑上融合了西式联排小楼与中式内院天井，石库门门头、坡顶老虎窗完整保留，相当于武汉版的上海弄堂、北京胡同，是近代汉口独有的民居群落。

图：延庆里鸟瞰来源：IAM岸木摄影

可是，历经数十年时代变迁，这里出现了建筑损耗和复杂产权两大难题：

1944年，这里因空袭受损，战后仅简易修补；解放后这里收归公有，政府分配了多家单位职工混居；这里长年私搭乱建堵死内部小院、管线外露、红砖墙体大面积风化开裂，消防、排水系统全面失效，官方评定为D级危房。

图：延庆里美军飞机航拍，拍摄于1945年

来源：人文武汉公众号

直到改造前，整片街区是70%公房与30%的私产交织，整体拆迁成本极高。如果单纯封闭修缮做成仅供参观的老建筑展馆，又没有持续营收支撑运维。所以，这两条传统改造路径全部走不通。

于是，在2024年，武汉城投引入麓湖商业团队联合操盘，将麓湖非标商业运营体系与汉口在地文脉结合，跳出 “大拆大建/封闭保护” 二元解法，用最小干预的轻量改造，实现历史保护、商业盈利、市民公共空间三方平衡。

图：延庆里主入口外立面来源：Architizer Awards

建筑设计：米思建筑建筑摄影：IAM岸木摄影

颠覆行业常规流程

运营前置贯穿改造全周期

相比之下，传统街区改造的固定流程是：修缮完工→招商入驻→微调空间。

这种做法极易出现户型、层高、采光和店铺业态不匹配的问题，会导致大片商铺长期空置；就算商铺填满，也常有商户装修后发现空间不合用，开业不久便会出现闭店退场的问题。

而延庆里则完全颠倒了开发顺序，他们在改造之初，就将文史、设计、招商、运营等团队同步进场，多个专业团队共同主导前期整体定位与业态规划。

所以，在整体项目的前期定位，就锁定这里是：

“城市生活美学发生地和城市内容策源地”，打造成武汉精品化、低密度、非标文创艺术漫步街区。

按照这样的定位，操盘团队提前筛选匹配调性的特色小店主理人，根据艺术展厅、创意餐酒馆、手作空间等不同业态的经营需求，反向调整建筑分割、小院尺度、门窗采光和户外公共区域。

比如，有的商户需要大面积展示墙面，那么，项目就在修缮阶段直接预留；展厅需要无遮挡开阔场地，就需要提前布局；他们还提前拆分狭窄老式居室，从根源解决空间与业态错配的行业通病。

同时，项目的改造全程，也执行了麓湖体系一脉相承的可逆式保护性修缮标准：

投资方仅加固建筑承重主体，完整保留斑驳红砖、老石库门、老虎窗、百年地砖、原生绿植等历史符号；后期新增隔断、景观装置、展架全部可拆卸，不破坏老建筑本体，并刻意保留墙面风化磨损痕迹，拒绝流水线统一仿古刷漆，使得老建筑自带了岁月质感，形成别家复制不了的视觉特色。

针对老式民居封闭压抑的短板，团队打通全部违建封堵的内院，连片改造成免费共享休憩花园；并拆分昏暗狭小居室，打造可分可合灵活商铺单元。

他们还独立划分一二层人流动线，客流互不干扰；同步升级消防、给排水、无障碍通行系统，仅靠低成本空间优化，补齐老建筑适配现代消费的全部短板。

百年红砖老楼遇到极简现代美学

市面上绝大多数历史老街往往都会堆砌灯笼、木雕等仿古软装，同质化严重。

延庆里则沿用麓湖 “少装饰、重原生肌理” 的极简营造思路，以“复写纸”为核心设计理念，不抹平建筑百年叠加的岁月痕迹，让老建筑历史印记与现代空间温柔对话。

这样一来，整套设计从空间骨架、街巷节点、材质细节、景观系统四层落地，每一处都兼顾历史保护、商业体验与线上传播属性。

1、原生街巷骨架保留，分层重构漫游动线，消解压抑密闭感

整条街区保留原生3.7-4米窄巷尺度，新的设计尊重原有的肌理，不拓宽、不硬化，完整的留存老汉口慢行松弛氛围，复刻原始 “街巷—内院—居室”的递进式空间秩序。

图：延庆里设计平面，来源：谷德设计网 Design plan©风物营造Landtek Group

在景观场景营造层面上，设计团队对主次街巷进行了差异化处理：

主巷作为核心游览动线，搭配分层立体花境，墙面、窗台、二楼阳台分层布置绿植，用横向绿植打破高墙带来的逼仄压迫。

图：主巷道景观来源：谷德设计网 ©IAM岸木摄影

同时，3米宽的次级小巷增设落地花钵、垂吊藤蔓，这样就弱化狭长巷道的沉闷感，还原老汉口窗台种花的生活记忆。

图：延庆里巷口拱门来源：谷德设计网 ©IAM岸木摄影

项目还重构双层了独立交通体系，一二层商铺动线完全分离，打造可分可合的租赁单元，单店可独立经营，多店也能联动举办联展、市集，大幅提升商业空间灵活度。

同时，项目还统一平整场地高差，实现全域无障碍通行，解决老民居高低落差、老人小孩通行不便的硬伤。

2、内院天井全面激活，从私域杂物间变为街区公共核心

改造前，延庆里的所有天井都被居民违建封堵，沦为储物、厨卫附属空间，是整片街区最浪费的空间资源。

设计团队打通全部封闭小院，连片改造为阶梯式共享花园，也是整片街区30%免费公共空间的核心载体。

最有特色的是，整街区中心打造了一座下沉式弹性庭院，这种中心庭院空间就成为了项目的核心吸引物。

其实，这个空间早年是项目防空轰炸的地下隐蔽空间。

项目团队就依托1944年老空袭的历史痕迹，打造了小型露天剧场。这里无活动时是市民休息区，而在市集、艺术沙龙期间，则可快速搭建舞台，实现空间一址多用。

图：中心花园轴测图来源：谷德设计网 ©风物营造Landtek Group

图：下沉式中心花园来源：谷德设计网 © IAM 岸木摄影

并且，街区里的每一处天井都保留顶部自然采光，搭配原木坐凳、原生爬山虎，透过商铺整面落地玻璃窗形成天然框景，行人站在巷中就能看见院内绿植与店内陈列，无形中为门店引流。

所有天井不设置任何消费门槛，不消费的市民、游客也可自由停留休憩，彻底打破传统商业街 “进店才能歇脚” 的商业压迫感。

3、新旧材质克制对话，精细化收口打造独家视觉记忆点

在建筑材质上，项目摒弃大面积仿古翻新，坚持 “旧基底、轻新增” 材质逻辑，形成极强拍照反差，天然适配短视频、图文自发传播。

同时，他们对这里的历史构件也进行了完整保留：风化红砖墙面、原始石库门拱门、老式木窗、百年老地砖全部原位留存，不统一刷漆遮盖裂缝、斑驳痕迹；原生老法桐、与建筑同龄的爬山虎完整保护，施工时专门保留植物主根，留住场地原生自然记忆。

保留历史的同时，现代新增元素也极致克制，仅用哑光金属、原木、水洗石、大块整面落地玻璃作为补充：大面积无分割全景玻璃窗打通室内外视线，形成天然打卡框景；水洗石休息台做圆弧倒角，兼顾美观与人居舒适度；新旧墙体衔接处用不锈钢凹槽精细收口，细节质感拉满。

地面采用老石板回收复用、花岗岩、红砖分区铺装，依靠细微肌理差异区分通行区、休憩区、商业外摆区，不依靠繁复装饰，靠材质本身形成层次。

4、隐形基础设施全面升级，兼顾文保底线与现代商业需求

老旧民居的管线杂乱、消防缺失是多数老城改造的痛点。

针对这个问题，延庆里采用全管线入地隐藏设计，水电、弱电、喷淋消防系统全部暗藏于墙体、地面夹层，不破坏红砖外立面完整风貌。

他们还同步配套全域便民细节：街巷隐蔽点位设置公共充电区、开放式洗手台、轻量化导视系统；照明采用暖光隐藏灯带，不使用刺眼大型仿古灯笼，夜间烘托红砖温润质感，兼顾夜游氛围与日常居民安静需求。

此番设计之后，整个项目颜值出圈，业主方无需大额线上投放，小红书、抖音海量游客自发产出打卡内容，很好的解决了传统老街 “拍照无记忆点、线上传播乏力” 的硬伤。

古特色店主招商 + 共生租金

构建长效经营底盘

1、拒绝标准化连锁，主打原创主理人小店，85%本地首店形成差异化壁垒

国内多数老城街区招商优先连锁奶茶、标准化餐饮，靠成熟品牌快速填满商铺，最终每条老街业态高度雷同，消费者打卡一次便不再复购。

而延庆里则沿用麓湖成熟的招商逻辑，设立明确准入红线：他们对标准化连锁品牌基本不予入驻，并在全城筛选自带审美、原创能力、独立故事的小店主理人，这其中的武汉及华中首店占比高达85%。

如今，延庆里的业态已经形成完整生活美学闭环，包括：

独立艺术策展、原创手作家居、小众香氛服饰承载文化属性；精品咖啡、创意小酒馆、手工烘焙承接日常轻消费；常态化户外市集、在地创作沙龙填充公共内容。

这里的每家商铺拥有自主橱窗、空间设计权限，视觉、产品完全独立，不存在同质化竞争，从而整个项目就搭建出了别家无法复制的非标业态矩阵。

在具体品牌上，麓湖商业团队也输出非标商业招商方法论与自有合作品牌资源，整体品牌构成是是全国多城市品牌+武汉本土品牌组合招商。

具体来看，他们从成都输出的代表品牌为 A4X 艺术中心、硬米深夜酒馆，这些属于麓湖长期深度合作的本土艺文餐饮品牌；

与此同时，延庆里的更多招商品牌来自全国多地。

比如，他们从上海引进Bake No Title、EasyAwesome、amiso埃觅索，从杭州引入木墨新造，还有丹麦进口家居HAY、全国旗舰店崧・82、户外品牌UPPERVOID；同时保留大量武汉在地原生品牌，包含城投自有LoopLoop Cafe、本土18号酒馆支线小手粗造、返乡设计师主理的兰汀Landing餐酒馆。

这样就形成跨城美学品牌与武汉本土业态共生的街区格局。