来源：市场资讯
（来源：楼市经典）
2026年7月，上海"两旧一村"改造走到一个微妙节点。
作为"十五五"开局之年，年初定下的攻坚节奏，到下半年开始集中出成果。黄浦、静安、虹口、浦东四区至少10个重点项目，在竣工交付、居民回搬、征收启动三个维度同步推进，累计涉及超5000户居民。
01.
黄浦：风貌区里的"零出资"实验
黄浦这一轮的三个项目，刚好覆盖了三种旧改，已回搬的标杆、评估价新高、原址成套改造。
保屯路211弄是已经交卷的那一个。
作为黄浦"两旧一村"实施意见落地后的标杆之作，300余户小梁薄板居民在今年春节前陆续拿到钥匙，原拆原建的南房集团模式让"厨卫合用"这件事在市中心老城厢彻底翻篇，地下车库、全龄活动场地、微景观花园一并补齐。这套"原拆原建+全部回搬"的样本，给后面几个项目打了样。
正在推进的复兴中路565弄，位置更敏感。夹在衡复历史风貌区里，三幢上世纪60年代的小梁薄板，三户合用厨卫。
它是黄浦首个在历史风貌保护区推进的旧住房改造，142户去年5月二轮签约首日100%，走的是"原址改建+综合修缮"双轨：普通公房原址重建，历史建筑保护性修缮，居民不掏钱，每户多5.6㎡独用厨卫，电梯和地下非机动车库同步上，预计年内回搬。
更受市场关注的是北京东路151街坊永华大楼。
距外滩200米，居住房屋征收评估均价95110元/㎡，创上海旧改动迁评估价历史新高，20余户，目前签约近收尾，腾空交房有序开展。同板块的打浦路303/339弄两个老旧里弄，238户走"一户不抽、全部回搬"的原址成套路线，6月拆房工程已进政府采购计划，每户加5㎡独用厨卫。
02.
静安：3477证的"十五五第一枪"
静安今年的重点在128街坊。
共和新路街道，东到平型关路、南到柳营路、西到洛川东路400弄、北到洛川东路，160余栋、3477证，是静安近年来体量最大的旧改，也是全市"十五五"开局之年体量最大的城市更新重点项目。
2月28日意愿征询99.65%通过，正式签约启动后首日签约率99.97%，"首日即生效"。评估单价61602元/㎡，下半年全面开签约。
从"棚户区"标签到3477户的体量，128街坊基本可以视作静安"十五五"城市更新的锚点项目。
另一个值得提的是蕃瓜弄。老牌棚户区改造基本成型，1122户全部完成选房，近千个地下车位+近万平社区配套落地，年底具备交付条件。和128街坊一南一北，一个已选房待交付、一个刚开签约，静安下半年的兑现节奏是错开的。
03.
虹口：轨交与风貌的两条线
虹口这一轮的项目多点开花，但逻辑分两类：轨交配套的快签和历史街坊的原地留住。
瑞康里是后者里最有看头的。667户原地安置，保留老式里弄肌理做低密度风貌住宅，还出了"低价回购"政策想把原住民留住。
这在虹口四川北路一带挺关键，风貌肌理和人口结构一起保，比单纯拆了盖商品房难得多。
快签那一侧，南北通道浦西段八一小区192户，四天100%签约，叠加高额专项搬迁奖励，补偿方案已经张贴；20号线广灵二路站点49证，走高额房票奖励；临平路沿线约200户纳入征收计划，年内启动签约。
虹口的节奏是"交通工程推到哪里，征收就跟到哪里"，和浦东那段南北通道是同一根链条的两头。
04.
浦东：南北通道的浦东段动起来了
浦东这一轮主要是给市级重大交通工程让路。
南北通道浦东段一期，临沂一村26/27/28/31号、上溶新村1/2/3/4/9/10号，6月11日进资料摸排，6月13-17日集中收产权证、租赁凭证、户口簿。临沂一村80年代建成，上溶新村更早（1956-1966），后者近几年几乎没有二手房成交，市场对动迁早有预期，这次征收楼栋占小区近一半。
另外御桥社区Z000901单元15-01地块，5月7日浦府房征决字〔2026〕009号已经下发，是非居住房屋的土地储备类征收，和城央这几块的"居民旧改"不是一类，但同属浦东下半年征收清单里的动作。
把这些此昂吗摊开看，2026下半年这一波兑现有几个共性：
一是"原址"成了关键词。无论是黄浦复兴中路565弄、打浦路，还是静安蕃瓜弄、虹口瑞康里，"一户不抽、全部回搬"出现的频率远高于过去。这对城央存量地块的价值逻辑是有影响的，原地回搬意味着周边租赁、改善需求不会被一次性抽空，街区商业的连续性也在。
二是评估价和评估节奏在分化。外滩沿线95110元/㎡创了新高，静安128街坊61602元/㎡是"十五五"开局最大体量项目的定价锚，不同区位、不同街坊类型的价差，比新房市场的板块价差更细。
三是"交通配套征收"和"旧里成套改造"两条线并行。南北通道把虹口和浦东串起来，19号线在凉城、潍坊、南码头几个站点也在推，旧改不再是孤立的民生工程，而是和轨交、路网、风貌保护绑在一起出牌。
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