2个月前刚刚规划公示，如今规划又变了！
7月27日，青岛市自然资源和规划局挂出公示，龙湖代建的李沧惠水路以南、汉川路以西（LC0302-33地块），又改规划了。
上半年，东李改善盘卖得有多火，不用多说。青特靠新规产品连开连罄，直接拿下全市销冠，恨不能刚拿地就开盘。龙湖这个项目倒好，硬生生把上半年的小阳春窗口期错了过去。
和两个月前的初版方案比，变化主要有4处：
1、最显眼的就是叠拼降层，原本7栋5层的叠拼，统一改成了4层，北边的部分洋房也跟着降了一层。
▲龙湖惠水路项目鸟瞰图（512版）
很多人可能觉得：不就是少了一层楼，能有多大区别？
这一层之差，产品力可差大了。在叠拼这个品类里，5层（或6层）的三叠产品，本质就是凑容积率的产物，特别是3楼（或+4楼）的中叠，说是别墅，其实就是个跃层洋房。这种产品在市场上溢价能力有限，很多项目的中叠，最后都是靠降价走量。
▲龙湖惠水路项目总平面图
而4层的两叠产品，就完全是另一个赛道了。下叠一二层带南院和地下空间，上叠三四层带露台和阁楼和北院，每户都有独立的入户仪式感，居住的纯粹度和私密感，根本不是三叠能比的。放在青岛的改善市场里，同地段的两叠叠拼，单价要比三叠贵上一大截。
2、户数减了14套，住宅计容面积没变，等于套均面积直接往上提了一截，算下来套均差不多150平。看似少卖了14套房，可单套溢价能力和去化速度直接拉升了一个量级。
3、地下车位多了30 个，算到户均头上，差不多一户能摊到1.72个车位。
4、地上不计容的建筑面积加了一部分，大多是架空层、社区大堂、托育所这些公共配套，园区景观和消防场地也做了微调；取消了南入口的地库出入口，南入口只走人，既能做出入户大堂的仪式感，南侧的中央景观也能连成片。
▲龙湖惠水路项目效果
龙湖惠水路项目，容积率1.25固然惊艳，但现在的市场逻辑完全变了，改善客群见过的好产品太多了。与其匆忙开盘，卖不动了再降价减配，不如前期多花点时间，把产品磨到位，靠产品力撑住价格，哪怕开得晚一点，至少能卖得体面。
这里面还有个很重要的因素，就是代建模式的利益逻辑。这块地的开发主体是青岛海创置业，是李沧的区属城投，龙湖龙智造是代建方，负责产品设计、营销这些环节，赚的是代建服务费。
▲龙湖惠水路项目效果
代建项目的收费模式，一般是和销售额、项目溢价率挂钩。产品做得好，售价卖得高，去化速度快，代建方拿的服务费就多，还能在市场攒下好口碑，接更多项目。反过来，如果产品做砸了卖不动，不但代建费拿不到多少，还坏了自己的招牌。一旦一期产品做塌了，后面两期地块就彻底没法卖了。
▲龙湖惠水路项目
开发商愿意花时间磨产品，这对于正准备入手东李的买房人来说，终归是一件值得庆幸的事。如果开发商光想着靠品牌溢价割韭菜，市场也会用最直接的方式给出答案。毕竟，东李不缺房子，缺的是真正对得起地段、对得起价格的好房子。
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