买新房，最怕就是咬牙赌一把之后遭遇延期交付、货不对板。这样的焦虑，或许正在迎来制度层面的解法。
8月28日， 住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（下称“通知”），明确提出新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的，鼓励实行现房销售 。实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。
政策出台并非凭空而来，而变化也已在市场端出现。在深圳，买房人正在用脚投票——数据显示，深圳新房成交中，现房占比大幅攀升，创下近7年新高。
是深圳人不敢「赌 」期房了吗？
深圳每成交10套新房就有4套是现房
乐有家研究中心数据显示，2026年1-7月深圳一手住宅现售网签占比达到40.5%，较2022年的低谷12.9%大幅攀升，创下近7年新高； 8月现售占比进一步升至 42.1%，简单来说，深圳 每卖出10套新房，就有4套是现房。
但占比增长的背后，不能简单理解为 “市场进入到现房时代”。如果细看近7年的区域现房成交情况，会发现一些有意思的现象：以2022-2023年成为分水岭，深圳现房成交分为两类，成因完全不同。
2022年之前，楼市整体处于上行期，这一阶段，深圳现房成交主要集中在南山、福田、罗湖三大核心片区，这些现房并非卖不动，大多是开发商主动捂盘惜售的结果。当时多个关注度较高的项目被称为“鸽王”，房子早已接近竣工，却迟迟不拿证入市，等待更好的价格窗口。
2023 年之后，现房成交增量主力转移到坪山、龙岗、宝安、盐田、大鹏，多数房源都是因为期房卖不动，慢慢熬到竣工被动转为现房，这当中分两种情况：
一是区域内新房供应大、内卷激烈，顺销周期被拉长，项目完工后自然变成现房，宝安部分板块就是典型；
二是片区本身需求偏弱，即便近两年没有太多新增供应，老期房库存也慢慢拖成现房，例如大鹏等区域。
据了解，为了加快去化，这些现房项目普遍在价格上给出力度不小的折扣。在“所见即所得”叠加价格优惠下，买房人更愿意投票给现房。
买期房等于开“盲盒”的时代
正在走向结束
过去20年，深圳楼市经历几波浮沉，但期房一直是新房成交的主流。回头看，以前买期房更像一场高胜率博弈：买房人赌房企按时交付，赌片区规划落地兑现，赌房价持续上涨。
普涨周期里，即便要承担交付的不确定性，只要房价上行，等待成本与风险成本都可以被上涨收益覆盖，大家愿意等，也敢于赌。
但如今情况已然不同，太多的不确定性笼罩在买房人的上空——全国范围内，有新盘延迟交付甚至交不了房，导致买房人“钱房两空”；期房容易出现的货不对板、质量问题也让买房人疲于奔命、焦虑又愤怒。
随着8·28新政的落地，买期房等于开“盲盒”的时代即将结束，新的买房逻辑已经出现。
“通知施行之日起， 新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。同时，对现房销售实行备案管理，推行现房销售定金制。 ”
事实上，深圳此前已着手探索“现房销售”，2016年出让的龙华上塘地块是首次现房销售试点，不过面市的金茂府被市场认为“地段和产品错配”，彼时销售不及预期。
▲深圳首个现房销售试点项目 龙华金茂府
2023-2025年，深圳分别对宝安新安、机场东和福田梅林3宗宅地提出“现房销售”的相关要求，其中新安地块（即阅臻府）要求住宅的一半建面进行现房销售，机场东地块（深铁阅海境）和梅林地块（臻云雅苑）尚未入市。
广东省房地产行业协会会长王韶指出，现房销售模式将回款周期从6至12个月拉长至2.5至3年乃至更长，大幅抬高行业准入门槛，倒逼房企从高周转模式转向重产品、重品质的模式。
另有业内人士指出，执行新规后，从拿地之初就定位现房销售的新项目，资金沉淀成本更高，这部分成本也可能转嫁到买房人身上，入市的项目定价可能会更高。这样的背景之下，开发商更偏好于拿核心优质地块，在产品打造上倾向于能够获取高溢价的方式。
以后的现房销售会导致新房价格上涨吗？你怎么看？
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